В Москве строят много, но все как-то скучно. По мнению специалистов, здания, сравнимые по эстетическим и потребительским качествам с европейскими, составляют в лучшем случае процентов пять всей новой застройки. Почему?
Так сложилось, что Москва - эклектичный город. Большинству застройщиков просто-напросто нет дела до общей концепции или генеральной идеи развития городской среды Так сложилось, что осень традиционно богата на международные выставки, так или иначе связанные с недвижимостью: инвесторы-девелоперы отрапортовали о своих успехах и планах на "Экспореале" в Мюнхене, отчитались застройщики на "Домэкспо" в Москве, заканчивают творческий отчет на биеннале в Венеции архитекторы. Странно, конечно, ставить утилитарные выставки недвижимости в один ряд с концептуальной биеннале, но очень хочется. Ибо проекты-инсталляции из Венеции имеют так же мало общего с реальностью, как массовый продукт российского стройпрома со штучным европейским недвижимым товаром. Пока архитекторы раздумывают о формах послезавтрашней среды обитания человечества, строители создают среду завтрашнюю, подчиняясь законам экономической и имиджевой целесообразности. Те, кто постоянно следит за "Экспореалом", отмечают: все чаще масштабные европейские проекты кочуют с одной выставки на другую, так и не становясь реальностью. Например, вице-президент московского отделения Международной академии архитектуры Андрей Чернихов говорит, что не видит в последнее время на выставках недвижимости проектов, которые "цепляли" бы своей новизной или оригинальной идеей. Объясняют тенденцию по-разному, но большинство склоняется к тому, что в старой доброй Европе, бережно относящейся к своей городской среде, просто не осталось для масштабных строек места, а потому события сконцентрированы вокруг отдельных зданий, каждое из которых выпестовано архитектором и тысячу раз просчитано инвестором с точки зрения как экономики, так и общественного резонанса. Европейские инвесторы уже давно хорошо думают, прежде чем браться за революционные проекты: никому не хочется связывать свое имя с объектом, который может вызвать негативную реакцию общества. Например, фостеровское "яйцо" здания мэрии давно стоит, а лондонцы все обсуждают и обсуждают его...
Москва, конечно, не Лондон. У нас целесообразности другие, а оттого масштабы проектов поражают воображение. Есть подозрение, что знаменитые западные архитекторы, чьи имена все чаще мелькают на презентациях новых российских объектов, пленяются именно размахом. Рем Колхас, который ведет около 60 проектов по всему миру и слывет очень занятым и несговорчивым архитектором, согласился делать объект в Москве для компании "Крост". Но надо понимать, что это не просто объект, а целый район комплексной застройки. Где еще есть возможность создать свой собственный "город в городе"? Надо заметить, что на том же "Экспореале-2004" этот проект называли чуть ли не русской сенсацией года. Пришел в Москву и Эрик ван Эгераат, которому предложили сделать квартал "Русский авангард" для "Капитал Груп". И это снова не одно здание, а комплекс из пяти домов в самом центре Москвы, способный изменить восприятие города и стать еще одной его визитной карточкой. Та же компания уговорила знаменитую Заху Хадид, в очередной раз потрясшую искушенного посетителя Венецианской биеннале, поработать над жилым комплексом в Москве. И хотя подробности проекта тщательно скрываются, мало верится, что это будет маленький скромный домик. На некоего западного архитектора намекает компания "ДОН-Строй", размах проектов которой хорошо известен москвичам. Но западные архитекторы еще на подходе, а объемы строительства в Москве каждый год исчисляются миллионами квадратных метров. И, по мнению специалистов, объекты, по эстетическим и потребительским качествам сравнимые с европейскими, составляют в лучшем случае процентов пять всей новой застройки. Почему?
ДСК везде у нас дорога
Сегодня лидерами по количеству возведенного в Москве жилья являются ДСК-1, ЗАО "Интеко" (в ее состав входит ДСК-3), СУ-155, Группа компаний ПИК, владеющая ДСК-2, Мосстроймеханизация-5, Мосфундаментстрой-6 (МФС-6) и Главмосстрой. Все эти компании, отмечают аналитики, весьма тесно связаны с правительством Москвы и имеют преимущество при распределении свободных строительных площадок. Что они на них возводят? Недорогие типовые и монолитно-кирпичные дома самой непритязательной архитектуры (правда, некоторые особо привередливые критики называют их не иначе как "монстрами"). Эксперты отмечают, что из всего построенного этими компаниями выделяется лишь комплекс "Гранд-Паркъ" ("Интеко" и МФС-6) на Ходынском поле. Константин Ковалев, управляющий партнер консалтинговой компании BLACKWOOD, считает этот объект одним из самых удачных за последнее время с точки зрения стилистических решений. Было бы неправильно говорить, что типовые дома новых серий не пользуются спросом: у них есть свой потребитель, поскольку это жилье самое дешевое на рынке. Однако хорошо известный своими псевдокраснокирпичными фасадами дом П-44Т плодится и размножается с такой скоростью, что уже можно перепутать некоторые районы Измайлова и Медведкова. Кроме того, эти типовушки можно увидеть не только на окраине - они, например, оккупировали район Беговой улицы, а это уже центр города. То, что клонирование вредно для здоровья городской среды, знают все, однако, пока есть свободные площадки и существующая в городе система их распределения между участниками рынка, ситуация не изменится и на долю перечисленных компаний и их продукта будет приходиться большая часть возводимого жилья. Уже обнародованные планы столичного правительства только подтверждают эту тенденцию. Например, обещая двум кварталам хрущоб в Давыдкове "новую жизнь", власти объявили, что на их месте решено построить около 500 тысяч квадратных метров нового жилья - в основном это дома многоэтажных серий.
На сегодняшний день вышеперечисленные компании производят более 90 процентов типовых домов в Москве, которые, в свою очередь, составляют больше половины всего возводимого в городе жилья (только в прошлом году всего было построено 4,7 миллиона квадратных метров, а объемы инвестиций в отрасль оценивались в 160 миллиардов рублей). Интересно, что с точки зрения реализации типовое жилье - одно из самых выгодных: оно практически не требует рекламы и раскупается еще на нулевом цикле. Довольно просто распродается непритязательный монолит-кирпич, а вот с яркими объектами, претендующими на звание "домов XXI века", концептуальность и архитектурные доминанты, ситуация принципиально иная. Во-первых, потому, что компании, которые ориентированы на их строительство, заметно отстают от лидеров по объемам работ, а следовательно, их влияние на формирование городской среды ограниченно. Во-вторых, эти застройщики редко получают городской заказ (то есть осваивают не бюджетные, а заемные средства) и сами являются инвесторами со всеми вытекающими последствиями в случае неуспешности проекта. И в-третьих, они нацелены на удовлетворение платежеспособного спроса определенной группы населения - состоятельных россиян. Конкуренция в данном секторе рынка настолько велика, а политика продвижения объектов так агрессивна, что порой это оказывает влияние на весь рынок недвижимости.
Яркие пятна
Эффектные объекты, как правило, строят частные строительные компании, которым приходится конкурировать в секторе бизнес-класса не только между собой, но и с "тяжеловесом" от правительства Москвы в лице Департамента инвестиционных программ строительства. Самые известные из частников - "ДОН-Строй", "Капитал Груп", "Строймонтаж", "Крост", "Декра", "Конти" и еще несколько крупных компаний. Практически все объекты, которые сегодня на слуху, построены кем-то из этого списка. "Триумф-палас" и "Алые Паруса" - детище "ДОН-Строя", "Город яхт" и "Созвездие Капитал" - "Капитал Груп", "Велтон-парк" - "Кроста", "Покровский берег" - "Конти" и так далее. Продвижение этих объектов на рынке очень похоже на сражение, где сильнейший навязывает свои правила игры остальным. "Скажем, "ДОН-Строй" определенным образом повлиял на систему продаж жилья: агрессивную рекламную кампанию и маркетинг, присущие этой структуре, стали копировать и другие застройщики, - считает Константин Ковалев. - Среди наиболее распространенных маркетинговых ходов - анонс подорожания квартир с определенной даты, а потом предложение скидок и прочих преференций потенциальным покупателям. Можно даже сказать, что эта стратегия подняла ценовую планку на жилье бизнес-класса до нижнего предела элитного жилья. Но если визитной карточкой "ДОН-Строя" является эффективное продвижение своего продукта, то "Капитал Груп", в свою очередь, задает тон с точки зрения архитектуры, привлекает к проектированию западных специалистов".
Специалисты отмечают, что в целом на рынке сформировалась ситуация, когда каждая из компаний старается выработать и развить свой собственный почерк, что подтверждают и маркетинговые акции: вопрос узнаваемости в последнее время приобрел для застройщиков большое значение. Выходу объекта на рынок теперь всегда предшествует серьезная пиар-акция, в основе которой некая характеристика, позволяющая потребителю четко идентифицировать новый продукт. Например, презентуя жилой комплекс "Коперник" на Большой Якиманке, ЗАО "Корпорация МИАН" позиционировало его как "интеллектуальный дом" с круговым обзором центра столицы из каждой квартиры. Иногда компания принимает программное решение: например, "Юниформстрой" использует слово "грин" в названиях всех объектов ("Грин-Хиллз", "Грин-Форт"), что позволило создать единую и прочную ассоциативную связь между объектами и застройщиком. Запоминающийся образ, безусловно, важен. Специалисты, кстати, ставят оригинальность проекта на третье место (после необремененной стройплощадки и месторасположения) в списке обязательных условий, определяющих успешность проекта. Но весь вопрос в том, что именно понимается под оригинальностью.
"На мой взгляд, - говорит Андрей Чернихов, - оригинальных и качественных проектов - единицы. Чаще всего они сделаны Киселевым, Платоновым, Плоткиным, Боковым и еще несколькими нашими признанными архитекторами. К сожалению, лишь небольшой круг заказчиков пользуется их услугами. А потому многие новостройки - смесь китча и дурновкусия. Некоторые объекты были бы больше уместны в китайских провинциях, а не в городе, претендующем называться европейской столицей". Однако застройщики выбирают тот или иной проект не потому, что не были в Европе и не видели, что там нынче строят. Для того чтобы продать объект, они должны ориентироваться на менталитет нашего покупателя. А он, как показывает динамика продаж, больше хочет жить в современном дворце, чем в стеклянном кубе. Отсюда имперская архитектурная доминанта, финтифлюшки на фасадах и башенки на крышах. "Идет игра на банальных символах, но тот, кто в это играет, делает фантастически удачный бизнес, - считает архитектор Павел Андреев. - Людям присуще желание быть связанными с ярким образом: сказал, я живу в доме с таким-то именем, и все понимают, где это и какую позицию ты занимаешь в обществе. Проблема в том, что создание большого количества индивидуальных объектов не дает цельной картины средового качества. Весь этот бизнес, я думаю, не имеет отношения к градостроительству и архитектуре".
Одним словом, большинству застройщиков нет особенного дела до общей концепции или генеральной идеи развития городской среды. Собственно, это и не их дело, а дело властей. Те, в свою очередь, проводят тендеры, выбирая компанию, которая предложит самое экономически выгодное с точки зрения города решение объекта. Только до конца этого года московский тендерный комитет проведет более двадцати открытых инвестиционных конкурсов и аукционов: на торгах будут реализованы права на строительство и реконструкцию жилых домов и целых микрорайонов, административно-офисных зданий и так далее. Потом лишь немногие проекты обсудят на общественном градостроительном совете, где их увидят эксперты. Остальные просто появятся как данность.
Есть еще одно важное обстоятельство: как бы ни критиковали тот или иной объект, на имидже компании у нас это никак не сказывается. Более того, чем яростнее дискуссии по поводу здания, чем сильнее оно выбивается из череды себе подобных, тем больше шансов, что его заметит потенциальный покупатель.
Это будет завтра
Впрочем, оптимисты считают, что через несколько лет ситуация изменится. Намеки на это они видят в секторе элитного жилья. Эксперты считают, что настоящей "элитки" в Москве немного: вся она расположена в тихих переулках центра города, представляет собой малонаселенные дома без лишних социальных функций. Кстати, именно на проектирование этих домов и приглашаются самые известные архитекторы.
"На сегодняшний день требования наших потенциальных покупателей в первую очередь ориентированы на качество строительства. Недостаточно сегодня предложить оригинальный проект здания. Покупателю важно, чтобы его будущая квартира отвечала всем требованиям, предъявляемым к элитной недвижимости. Выбирая квартиру сегодня, клиент ориентируется и на то, чтобы в любой момент квартира могла быть реализована, то есть сохранила свою ликвидность", - считает директор по развитию компании Delight Realty Ольга Павлова. Последнее требование и есть тот самый повод для оптимизма: продать без потери в цене, считают аналитики, через несколько лет можно будет только то жилье, где соотношение качества и стоимости реальное, а не созданное успешными рекламными ходами. Тенденция очевидна, и участники элитного рынка еще вчера заложили в свои проекты и архитектурно-строительное качество, и совершенство инженерных систем, и соответствие своих объектов городской среде. К тому времени в Россию, можно не сомневаться, уже придут иностранцы со своим пониманием качества жилища - будет с чем сравнивать. Заметим, что некоторые инвестиционно-строительные компании из бизнес-сектора движутся в том же направлении: именно они приглашают западных архитектурных звезд и генерируют идеи, которыми удивляют на международных выставках. Любопытно, что даже "Интеко", специализирующаяся в основном на панельных многоэтажках, создала архитектурное бюро, которое, по словам вице-президента по внешнеэкономическим связям компании Ильи Парнышкова, "будет разрабатывать принципиально новые проекты для Москвы и российских регионов, а трудиться в нем будут молодые и перспективные российские и немецкие архитекторы".
Кстати, ответ на вопрос "Как видят иностранцы города будущего?" можно найти, например, в аналитическом прогнозе, недавно опубликованном в Великобритании. Там сказано, что "архитекторы должны столкнуться с серьезными проблемами, но те из них, кто проектирует эффектные здания, могут быть спокойны - у них всегда будет работа. Идея зданий-шедевров, меняющих свой внешний вид в зависимости от форм его использования, станет набирать силу: традиционные категории зданий станут неприменимы, а границы между магазинами, музеями, ресторанами, библиотеками, кино, университетами и жильем сотрутся. Дома будущего должны будут существовать без специальных систем жизнеобеспечения - более естественный свет, более высокие потолки для циркуляции воздуха. Идеальная высота - три этажа, чтобы были не нужны лифты. Правда, это прогноз лет на сто вперед. Тем не менее многие комплексы в Москве уже трудно идентифицировать с точки зрения функции: в них и жилье, и сервис на уровне гостиницы, и аквапарк, и кафе с магазинами. А трехэтажные таун-хаусы вовсю строятся в центре города и даже внутри высотных кварталов, например в районе Ленинского проспекта. Центральные системы кондиционирования имеют единицы новых домов, в остальных - сплошь естественная циркуляция воздуха. Правда, есть проблема со зданиями-шедеврами: их по вышеописанным причинам пока маловато...
|
