Доходные дома XIX и начала XX века приносили доход в независимости от социального статуса их арендаторов. В отличие от сегодняшних дней, клиентами доходных домов могли быть и нищие босяки и сановитые дворяне. Не раз в съемных московских квартирах во время своих визитов в "белокаменную" останавливался Александр Сергеевич Пушкин.
Первые прототипы доходных домов появились в Москве в конце XVIII века. Таким был доходный дом именитого купца Петра Хрящева на Ильинке. Здание объединяло жилой дом и гостиный двор. На нижних этажах размещались лавки и трактир, на втором - покои хозяина, третий, а позже и четвертый, отводились под квартиры служащих или сдавались внаем.
Пожар в Москве, захваченной в 1812 году войсками Наполеона, фактически уничтожил всю ее центральную часть. В пушкинскую эпоху (первая треть XIX века) доходные дома были редкостью. Большинство жилых зданий в Москве принадлежали частным собственникам. В обеих столицах России вельможи и сановные дворяне возводили дворцы и особняки, где жили со своими семьями и огромным штатом прислуги. По найму владельцы сдавали только гостевые флигели или отдельные этажи этих зданий, например, уезжая на длительный срок за границу или в свои деревенские усадьбы. Богатые купцы строили и так называемые съезжие дома, разделенные на небольшие квартиры, сдаваемые за плату артистам, художникам и чиновному люду.
Уже в 1830 - 1840-е годы московские дворяне стали полностью сдавать "внаймы" свои дома. Особняки сдавали только по рекомендации и людям своего сословия. В этом случае арендатор указывал в своем адресе фамилию домовладельца.
Так Александр Пушкин в январе 1831 года, накануне своей женитьбы, нанял за 2000 руб. второй этаж особняка на Арбате, принадлежавшего губернскому секретарю Никанору Никаноровичу Хитрову и его жене Екатерине Николаевне. Хозяев в это время в Москве не было, они жили в своем имении Дроново Орловской губернии. "Мой адрес: дом Хитровой на Арбате", - писал поэт друзьям.
Отмена крепостного права стала причиной начала строительства доходных домов для малообеспеченных горожан. К этому времени Москва становится важнейшим экономическим центром России. В городе резко увеличивается строительство купеческих, торговых и доходных домов, особняков, банков, железнодорожных вокзалов, пассажей. Примерно с 1870-х годов доходный дом становится господствующим типом жилого дома в Москве.
Жизнь внаем
Сдаваемые внаем квартиры условно делились на богатые, средней руки, дешевые (для малоимущих) и бесплатные, содержавшиеся за счет города или меценатов.
В ХIХ веке основным типом доходных домов для бедных были так называемые галерейные дома (образец трущобного строительства в Зарядье). Квартиры выходили на наклонные галереи (пандусы), которые, переходя с этажа на этаж, заменяли лестницы. Однако скоро появился новый секционный тип доходного дома, который почти полностью вытеснил галерейный, характерный, например, для Китай-города первой половины XIX века. Как правило, секционные доходные дома представляли собой гостиницы и меблированные комнаты. Наемных квартир стало очень мало. Подворья были перестроены в доходные дома, где на первом этаже обычно размещались рестораны и магазины, над ними два-три конторских помещения, а на четвертом-пятом - меблированные комнаты.
В это же время началось массовое строительство доходных домов в 3 - 4 этажа с упрощенным оформлением фасада. Они возводились на небольших участках. Строительство стоило дешевле и быстро окупалось. Эти доходные здания выросли повсюду, но особенно много их появилось в переулках вокруг Сретенки.
К середине 1880 годов дореформенные (до 1861 года) цены на землю в Москве поднялись в девять раз. Стала популярной следующая схема: старинный барский дом перестраивался под фабрику (середина XIX века), а затем (в конце века) фабрика снова перестраивалась - под доходный дом. Эти здания большей частью строились в 4 - 5 этажей, и нередко несколько корпусов плотно заполняли участок, оставляя лишь узкие световые дворы-колодцы.
Характерной чертой конца XIX начала ХХ века стало то, что даже очень богатые люди перестали жить исключительно в своих особняках. С конца XIX века начинают строиться доходные дома с роскошно отделанными многокомнатными, удобно распланированными квартирами. В многоэтажных зданиях они располагались в бельэтаже и сочетались с более дешевыми в верхних этажах, но постепенно, особенно с введением лифтов, это различие стиралось. Доходные дома для богатых концентрировались в центральных районах города, где земля была самой дорогой.
Владельцы дорогих зданий заботились не только о внутренней планировке, но и о благоустройстве прилегающего к дому городского участка, а фасады стремились сделать привлекательными, чтобы придать такому дому особый, богатый вид. К подобным строениям можно отнести, например, доходный дом Филатовой на Арбате.
Расцвет "доходности"
В начале ХIХ века в центре Москвы начали прокладывать водопровод, канализацию, проводить электричество, телефон, улучшать освещение. Городское благоустройство способствовало росту цен на землю (квадратная сажень в 1912 году стоила в Китай-городе 1200 руб., в Белом - 400 руб., в Земляном - 100 руб., а за ним - 40 руб.) и привлекало в центр состоятельных жителей. Именно здесь стали возводить доходные дома в шесть-восемь этажей и выше с самыми дорогими и комфортабельными квартирами. Наибольшая концентрация доходных домов наблюдалась на Арбате и в арбатских переулках, на Гоголевском бульваре, Садовом кольце, в окрестностях Патриарших прудов, на Петровском бульваре, в районе Чистых прудов, Земляного вала, Пречистенки, Остоженки, Мясницкой, Покровки и Дмитровки.
Очень популярными в начале ХХ века стали доходные дома "дешевых квартир". Их строили крупные ведомства для своих работников или меценаты. Так, например, архитектор Бардт спроектировал и построил дома для работников Казанской железной дороги. А комплекс жилых зданий на Мещанской улице был возведен на пожертвования купца Солодовникова. В особом ряду стояли дома бесплатных квартир. Самый большой из них - Бахрушинский - построен на средства семьи крупных кожевенных фабрикантов. Он находился на Софийской набережной напротив Кремля, а квартиры в нем предназначались для бедных вдов с детьми и девиц, обучавшихся в высших учебных заведениях и на курсах.
Иной путь решения проблемы дешевого жилья избрал крупный домовладелец Нирнзее, которого заинтересовало высотное строительство. Он возвел первый десятиэтажный доходный дом в районе Страстного бульвара и Тверской улицы. Частные владельцы строили на свои средства и дорогие доходные дома. Всего в Москве в конце XIX - начале XX века насчитывалось около 800 зданий подобного рода.
Стоимость проживания в доходных домах очень разнилась. Ставка аренды "дешевых квартир" колебалась от 10 до 100 руб. в месяц. Например, когда А.П. Чехов приехал в Москву в начале 1904 года на постановку "Чайки" во МХАТе, его жена О.Л. Книппер-Чехова сняла квартиру на 3 этаже по Садово-Спасской улице за 80 руб. в месяц. В то же время в Москве стоимость квартиры в дорогих доходных домах достигала 1000 руб. в месяц и более. Таким явился, например, дом-особняк князя Щербатова на Новинском бульваре, 11
|
