Рынок коммерческой недвижимости в России постепенно приобретает все более западные черты. Период феодализма, когда собственник здания отвечал за все и занимался вопросами его эксплуатации, уходит в прошлое - современная тенденция предусматривает разделение труда - собственник владеет зданием, а управлением все чаще занимаются специально обученные управляющие компании. О том, почему собственники зданий все чаще прибегают к услугам управляющих компаний, рассказывалось на одной из секций Второй Всероссийской научно-практической конференции по проблемам рынка торговой недвижимости, проходившей 22 октября в Торгово-промышленной палате РФ.
Управление бывает разным
Ведущий секции, главный редактор журнала Commercial Real Estate Джон Харрисон, во вступительном слове объяснил собравшейся аудитории, что же следует понимать под управлением недвижимостью. "На Западе, - рассказал г-н Харисон, - существуют четыре понятия, характеризующие подходы к управлению недвижимостью: Facility Management, Property Management, Building Management и Asset Management". Facility Management - самый простой и узкоспециализированный сервис - управление инфраструктурой здания (инженерно-техническая эксплуатация, обслуживание инфраструктуры, обеспечение всем, что обеспечивает комфорт, - от закупки мебели до организации всех видов ремонтных работ). Если компания начинает заниматься отношениями с арендаторами, ведением договоров с клиентами собственника помещения, юридическими тонкостями, распоряжением активами компании, бухгалтерской отчетностью и т.д., то это уже Property Management.
Следующее понятие - Building Management - управление проектированием объекта, строительством, утилизацией, сносом; консультирование по вопросам выбора инженерных систем, разработки общей системы технической эксплуатации. Во многом Building Management перекликается с Facility Management, но первый предоставляет более широкий спектр услуг.
И наконец, последнее понятие - Asset Management - услуга пока невостребованная в России, обозначающая управление финансовыми потоками собственника недвижимости. После этого, отнюдь не лишнего, объяснения Джон Харрисон объявил секцию открытой и предоставил слово докладчикам, которые, опираясь на западный опыт, рассказали, как же этот бизнес развивается в России.
Огласите весь список, пожалуйста
Набор услуг, которые способна предоставить управляющая компания, поистине безграничен. Управляющий директор компании City Property Management Ян Брудный, рассказал собравшейся аудитории, что профессиональную управляющую компанию лучше всего нанимать еще на этапе проектирования здания. На этом этапе спектр предоставляемых услуг по управлению простирается от простых консалтинговых услуг до "полноценного управления процессами проектирования, согласования и собственно строительства. Верхней границей этого спектра является полномасштабное управление проектом в целом, с момента приобретения участка под строительство, до сдачи объекта в эксплуатацию, а также вплоть до продажи объекта стороннему инвестору".
Подробно г-н Брудный рассказал и об услугах по непосредственному управлению и сервисному обслуживанию зданий, которые включают управление и эксплуатацию, клиннинг, обеспечение безопасности, управление паркингом, маркетинг, администрирование отношений с арендаторами и посетителями, а также прочие услуги, необходимые для функционирования объекта. На примере управления торговым центром г-н Брудный пояснил, что при работе с таким объектом, помимо услуг по эксплуатации, работа управляющей компании заключается и в промоушене самого центра, который должен обеспечивать построение и развитие бренда торгового центра, формирование имиджа марки, построение и функционирование всех форм маркетинговых коммуникаций (реклама, PR, промоушен), создание интернет-сайта, разработку праздничного оформления и т. д. Должны заниматься управляющие компании и взаимоотношениями с городскими организациями. Здесь предусматриваются ведение договоров с муниципальными органами о предоставлении коммунальных услуг, взаимодействие с префектурами, районными управами СЭС и т.д.
От теории - к практике
О практическом опыте профессионального управления недвижимостью рассказал директор по маркетингу компании M+W Zander Facility Management CIS Константин Баранов. Один из аспектов грамотного управления, отмеченный К. Барановым, - внедрение передовых технологий энергосбережения. "На Западе, - отметил г-н Баранов, - одним из критериев оценки работы компании является процент экономии по энергосберегающим технологиям". Даже система "умных зданий" началась именно с необходимости экономить электроэнергию. В России же на сегодняшний день знергосбережение не является определяющим фактором, но существующая тенденция показывает, что в ближайшее время эта проблема будет становиться все более и более актуальной.
Отдельно остановился г-н Баранов на внедрении управляющими компаниями удаленной диспетчерской - службы, собирающей на единый диспетчерский пульт сигналы о неисправностях и проблемах на объектах круглосуточно. Объясняется это, опять же, простыми экономическими соображениями - содержание квалифицированного инженера, работающего круглосуточно в отдельном здании, сильно удорожает проект. А единая диспетчерская служба, обслуживающая не одно, а несколько зданий, может сильно экономить расходы на техническое обслуживание.
Вопрос эксплуатации и энергосбережения поднимался и в докладе "Экономическая эффективность и эксплуатация "интеллектуальных зданий" директора по маркетингу и развитию бизнеса компании "ЭкоПрог" Юлии Максимовой. В нем, в частности, отмечалось, что новые и реконструируемые объекты необходимо оснащать согласно современным требованиям с целью повышения надежности и безопасности инфраструктуры. В результате внедрения таких систем обеспечивается сокращение затрат на инженерно-техническое обслуживание, сокращение коммунальных платежей за счет внедрения энергосберегающих технологий, обеспечение комплексной безопасности объекта, сокращение затрат на страхование. По словам г-жи Максимовой, применение структурированной сист емы мониторинга и управления инженерным оборудованием (Building Management Systems) обеспечивает сокращение расходов на эксплуатацию здания до 25 процентов. Применение АСДУ позволяет сократить затраты на эксплуатацию благодаря сокращению эксплуатационного персонала, энергосбережению, минимизации техногенных рисков и пр.
Доверительное управление
В финале секции генеральный директор ЗАО "ВМБ-Траст" Александр Гришин доказал на реальных примерах эффективность доверительного управления недвижимостью. Для анализа эффективности работы управляющей компании в г.Петербурге были взяты два аналогичных по своим характеристикам (размерам, местоположению, функциональному использованию и коэффициенту заполняемости) здания, одно из которых было передано управляющей компании, другое осталось в управлении у государственной структуры. За период наблюдения - 2000-2003 годы - первый объект обогнал второй по всем показателям: повысилась средняя ставка и заполняемость здания, увеличилась стоимость объекта.
Причины такой разницы г-н Гришин объясняет тем, что у частной управляющей компании существует мотивация для лучшей работы в виде процента от дохода, что вынуждает управляющую компанию предпринимать действия по повышению доходов объекта, у государственной же структуры подобная мотивация отсутствует. Имеет значение и оперативность работы - управляющая компания может и готова мобильно подстраиваться под изменения рынка, государственная структура, в свою очередь, вынуждена пропускать все процедуры через бюрократическую машину. То же самое происходит и при ремонте объекта: управляющая компания мотивирована инвестировать средства в объект, так как это повышает его привлекательность для арендаторов, государственная структура не готова изменять характеристики объекта под нужды арендатора. Из приведенных примеров г-н Гришин сделал вывод, который поддержали и другие участники секции - передача объектов недвижимости в доверительное управление профессиональным управляющим - эффективный механизм повышения доходов от объектов коммерческой недвижимости.
|
