Не только купить новую квартиру себе, но и «порадовать» свой автомобиль собственным машино-местом в охраняемом паркинге - неплохой вариант для новосела. Но не всем удается воплотить такой вариант в жизнь, притом что от предложений рынок новостроек, можно сказать, ломится. Так в чем же дело?
Вопрос хранения собственного автомобиля актуален для жителя многомиллионного города. С каждым годом автомобилей в Москве становится больше, уже сейчас частный автопарк составляет около 4 млн машин.
Сегодня самый распространенный способ «хранения» автомобиля - это стихийная парковка рядом с домом или на специально выделенной площадке. Некоторые горожане имеют собственные металлические, кирпичные или бетонные гаражи в составе ГСК; существуют также гаражные комплексы, к ним, в частности, относятся гаражи, возводимые по городской программе «Народный гараж». Наконец, в современных новостройках предусмотрены подземные паркинги с машино-местами. «Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» решил разобраться, что же предлагают покупателю застройщики.
Потребности и нормы
За последнее время у покупателей жилья, возводимого в столичном регионе, выросли требования не только к жилью, но и к сопутствующим объектам инфраструктуры. «Люди уже не хотят просто покупать квартиры, наряду с жилыми квадратными метрами им нужно, чтобы рядом с их домом был детский сад, школа, спортивная площадка, парковочное место», - отмечает Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель».
Самые комфортные условия для хранения частного автотранспорта созданы в подземных паркингах. Они находятся в том же доме, где и проживает хозяин автомобиля, часто в них созданы дополнительные услуги - мойки и мини-сервисы. В ЖК высокого класса можно спуститься в паркинг прямо на лифте, что удобно особенно зимой, так как не нужно выходить на улицу. Но, как отметила Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость», строительство подземного паркинга не предполагается в проектах жилья экономкласса. В комфортклассе могут быть как подземные, так и надземные парковки, состоящие из нескольких уровней. В объектах же бизнес (бизнес +) и элиткласса подземный паркинг, обязателен.
Екатерина Лобанова, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН», напомнила о постановлении правительства Москвы «Об утверждении норм и правил проектирования планировки и застройки г. Москвы МГСН 1.01-99» (от 25.01.2000 г., №49). В нем говорилось, что при застройке территории жилыми домами II категории (где на человека приходится до 30 кв. м общей площади) на одну квартиру должно приходиться не менее одного машино-места, при застройке жилыми домами I категории (от 30 до 50 кв. м на человека) требуется возвести не менее 1,7 машино-места на квартиру. Наконец, в домах высокой комфортности (свыше 50 кв. м на 1 жителя) - не менее 2 машино-мест на квартиру. «Будет ли это подземный паркинг или наземная автостоянка, в большей мере зависит от особенностей проектируемого объекта, возможности ведения подземных работ на участке и желания самого застройщика», - объясняет эксперт.
А в Подмосковье, по данным эксперта, доля новостроек с парковочными местами, закрепляемыми документально за собственниками жилья, составляет не более 40%.
Иногда застройщикам выгоднее строить подземный паркинг, а иногда - надземный. В случае комплексной застройки во многих проектах возводят отдельно стоящий паркинг. Например, в панельном микрорайонеМарфино предусмотрено четыре гаражных комплекса на более чем 1500 машино-мест, наземные гаражи также использовались при застройке столичного района Куркино.
Подземный паркинг - лучшее решение при точечной застройке, так как в таком случае не требуется дополнительного места для возведения гаража. Однако подземное строительство не всегда возможно. «Препятствием могут стать грунтовые воды, вывод инженерных коммуникаций, доступ к коммуникациям для коммунальных и прочих служб города, высокая себестоимость строительства, что влечет за собой высокую стоимость машино-мест для покупателей», - говорит Екатерина Лобанова (ОАО «ОПИН»).
Машино-место в Москве по цене квартиры в Подмосковье
Основное препятствие для приобретения машино-места - его цена, которая превышает цену неновой иномарки или отечественного автомобиля в несколько раз. А машино-место в московском подземном паркинге обходится как квартира в Московской области. Отсюда и невысокий спрос. «Только 54% опрошенных потенциальных покупателей на объектах бизнес-класса в нашей компании наряду с покупкой квартиры планируют приобрести машино-место или гараж», - говорит Наталья Бланкова, маркетолог компании «Пересвет-Инвест».
Впрочем, цены предложений разные. Как рассказала Ольга Новикова («НДВ-Недвижимость»), минимальная стоимость машино-мест в подмосковных объектах «НДВ-Недвижимость» варьируется от 690 000 руб. (ЖК «Новые Вешки», Мытищенский р-н) до 1 420 000 руб. (ЖК «Панорама», г. Химки). В московских проектах цена машино-места в мкр. «Царицыно» начинается от 722 000 руб., в ЖК «Богородский» - от 1 550 000 руб., в ЖК «Дом на Бабушкинской» - от 1 000 000 руб. Эксперт объяснила разницу в цене тем, что все машино-места разные: есть небольшие - около 10 кв. м, предназначенные для малогабаритных машин, также представлены сдвоенные, иначе говоря «семейные», площадь которых достигает до 35,6 кв. м и др.
В цену также входит сопутствующая инфраструктура - лифт, мойка и прочие удовольствия. Например, как рассказал Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», в жилом комплексе «Лазурный Блюз» на улице Твардовского (первая очередь), где цена машино-места 700 тыс. - 1,4 млн рублей, размещены два подземных двухъярусных паркинга. Один из них находится под 2-м и 3-м корпусами, а другой - под первым корпусом. Предусмотрена автомойка на два машино-места. Один из лифтов каждого дома опускается на оба яруса паркинга. Размеры машино-места: 5,2 м х 3,5 м.
Застройщик, планируя строительство подземной парковки, должен адекватно сопоставлять цены на машино-места со стоимостью квартир в данном жилом комплексе, считает Екатерина Лобанова («ОПИН»): иногда цена за машино-место сопоставима со стоимостью однокомнатной квартиры. «При подходе «получить прибыль со всего, что возможно», есть большая вероятность, что застройщик не реализует значительную долю построенных машино-мест, как это случалось во многих московских объектах бизнес-класса», - предупреждает эксперт.
По практике продаж бОльшая часть машино-мест продается на завершающем этапе строительства ЖК или уже после сдачи объекта Госкомиссии. Исключение - элитные ЖК, где финансово обеспеченные покупатели спешат приобрести машино-места одновременно с жильем, чтобы не остаться без удобного паркинга в будущем.
Любопытно, что рост стоимости машино-мест не имеет явной зависимости роста цены от стадии котлована до высокой степени готовности. Ольга Новикова («НДВ-Недвижимость») уверена в том, что в большинстве случаев в жилых комплексах паркинг возводится, чтобы обеспечить максимально комфортные условия жителям, для соответствия классности, а не для коммерческой выгоды застройщика.
Аренда под вопросом
Довольно часто машино-места так и остаются некупленными. Кто ими распоряжается? Как объяснила Ольга Новикова («НДВ-Недвижимость»), вопросами эксплуатации жилого комплекса и паркинга занимается управляющая компания, обслуживающая данный жилой комплекс. В ведение УК попадает и сдача свободных машино-мест в аренду. Зачастую ей приходится свои действия согласовывать с товариществом, образованным собственниками выкупленных машино-мест. Они могут наложить вето на сдачу машино-мест людям, не проживающим в данном доме.
Екатерина Лобанова («ОПИН») и вовсе считает, что сдавать машино-места в аренду - дело неблагодарное: за бесценок отдавать в пользование никто не согласится, так как машино-место очень недешево обходится самому девелоперу. «Себестоимость строительства крытого надземного паркинга составляет $1200-1500 за 1 кв. м, подземного - $2000-2500, причем с каждым подземным уровнем затраты возрастают на 10-15%», - говорит эксперт.
Так что на сдаче нереализованных машино-мест застройщики вряд ли покроют свои затраты в обозримом будущем. Тем не менее, как отмечает Екатерина Лобанова («ОПИН»), непроданные машино-места в жилых комплексах Москвы сдаются по цене 5-20 тыс. руб. в месяц, в Подмосковье - по 2-5 тысяч руб., но зачастую и это предложение остается невостребованным. Однако на затратах собственников машино-мест в таких паркингах ситуация не отражается, все издержки несет застройщик или управляющая компания. «Чтобы создать хоть какой-то денежный поток от нереализованных площадей, бывают случаи, когда застройщики организуют почасовые парковки, аналогичные коммерческим предприятиям в центре Москвы», - отмечает эксперт.
Гаражная перспектива
Надежды на то, что машино-места в ЖК в Москве станут дешевле, вряд ли оправдаются. Себестоимость строительства растет, а как уже отмечалось выше, продажи и так идут чуть ли не по этой самой себестоимости. Вместе с тем правительство города не оставляет надежду обеспечить горожан более доступными парковочными местами. Это и уже реализуемая программа «Народный гараж», где машино-место обходится автовладельцу примерно 350 тыс. руб., и перспективная программа, о которой было заявлено 29 сентября 2011 года. Марат Хуснуллин, заместитель мэра столицы по градостроительной политике и строительству, поручил подготовить проекты жилых домов с надземными многоэтажными паркингами, которые займут первые этажи. Он также сообщил, что власти Москвы решили отказаться от строительства за счет бюджетных средств домов с подземными паркингами. Проекты домов с паркингами на первых этажах должны к 2013 году быть готовыми для того, чтобы выставить их на конкурс.
А по данным префектуры ЦАО, до 2014 года на территории округа планируется построить более 95 тыс. машино-мест, из них в 2012 году - 53,1 тыс., что в целом позволит увеличить обеспеченность парковками проживающих до 40%.
|
