Она гарантирует застройщикам постоянный спрос на новостройки
То, что сейчас переживает рынок недвижимости многие называют "моментом истины": изменения в законодательстве, остановка цен, осторожность банков. Эти знаковые события знает каждый риэлтор. Отмечали их и участники Международного ипотечного клуба, собравшиеся в конце октября на свое шестое заседание.
8 из 27
Нужно отметить, что, если первые заседания клуба (а создан он был, напомним, в апреле 2004 года) были посвящены обсуждению какой-то одной проблемы, волнующей рынок недвижимости в тот момент, то на последнем заседании список вопросов, предложенных для дискуссии, впечатлял своей широтой и разнообразием. Новые законодательные инициативы, новые предложения московской исполнительной власти инвесторам-застройщикам, цены на недвижимость после банковского кризиса, нюансы ипотечной сделки, рынок новостроек - участники клуба как будто стремились объять необъятное. Поэтому дискуссия постоянно уходила в сторону от темы основного доклада и иногда превращалась просто в выяснение отношений: банкиров с оценщиками и страховщиками, риэлторов с представителями исполнительной и законодательной властей и всех между собой.
Заседание открыла первый вице-президент МАИФ Ирина Радченко, которая еще раз напомнила собравшимся об окончательно принятых Государственной Думой восьми законах из пакета документов о рынке доступного жилья. Депутат Александр Коган подтвердил, что и остальные "пакетные" законопроекты будут, как и планировалось, рассмотрены и, скорее всего, приняты до нового года. Более того, список их будет даже расширен. Законодатели выскажут свое мнение о документе о правах добросовестных приобретателей недвижимости (он был принят в апреле) и обсудят несколько законопроектов о коммунальных тарифах.
Интересная вещь: все вокруг говорят о том, что законы непроработаны, но, тем не менее, сомнений в том, что в 2005 году большинство из них будут введены в действие, нет даже у самых отъявленных скептиков. Политический момент, знаете ли.
С заботой о застройщике
Доклад главного специалиста аналитического Департамента ассоциации Российских банков Екатерины Поковцевой правильнее было бы назвать "О невлиянии кризиса на состояние рынка недвижимости". Оказывается, банковский сектор у нас еще слишком слаб, чтобы оказывать более-менее значительное влияние на рынок недвижимости. О каких-то последствиях банковских пертурбаций можно говорить для московской и подмосковной недвижимости. Зарубежные инвесторы "заморозили" переговоры о кредитных линиях до середины осени, вырос размер задолженностей застройщиков перед банками, но все это, как отметила докладчик, временные явления для столицы и Подмосковья. К примеру, другие российские регионы вообще не заметили никаких проблем. Как побочный эффект кризиса аналитики прогнозируют срыв сроков сдачи новых объектов и рискованные предложения по долевому участию в строительстве для потенциальных покупателей недвижимости.
В этой связи предложение московского правительства инвесторам-застройщикам "гарантировать" бесперебойную "поставку" новых клиентов-покупателей из числа москвичей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, если эти инвесторы-застройщики присоединятся к новой Московской ипотечной программе, пришлось бы как нельзя кстати. По словам Валерия Казейкина, первого вице-президента Международной ассоциации ипотечных фондов (МАИФ), развитию и удешевлению ипотеки в Москве деятельность Департамента жилищной политики, который и предложил эту программу, может помочь очень сильно. Правительство Москвы теперь намерено создавать условия для того, чтобы москвичи могли без особого для себя риска приобретать жилье с использованием ипотечных схем на этапе строительства. Понятно, что в таком случае это намного удешевило бы для них - процентов на 15-20 - саму стоимость жилья.
Потенциальный участник программы (из числа инвесторов-застройщиков) должен будет в этом случае согласиться на предложение города включить в инвестиционный контракт фразу: "Стороны согласны в том, что часть общей жилой площади в виде отдельных квартир, передаваемых в собственность Инвестора по итогам реализации Контракта, будет направлена Инвестором для заключения договоров соинвестирования на условиях, определяемых Инвестором, с физическими лицами, постоянно проживающими в городе Москве не менее 10 лет и желающими улучшить свои жилищные условия с использованием ипотечных (залоговых) схем кредитования, займов и субсидий, а также с юридическими лицами, принимающими на основании заключенных с Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы договоров на участие в реализации городских жилищных программ".
Естественно, для инвестора это своеобразное ущемление в выборе клиентов, но зато и надежные гарантии.
Департамент гарантирует
Николай Федосеев, заместитель руководителя Департамента жилищной политики Москвы, обратился на заседании Международного ипотечного клуба к инвесторам (то есть, в первую очередь, к банкирам) с призывом "поделиться финансами". "Банки отказываются кредитовать строительство на начальных этапах, а для москвичей это выгодно. В этой ситуации мы можем успокоить банки. Ведь город, заключая инвестиционный контракт, также будет вкладывать в строительство деньги, причем бюджетные, поэтому вопрос их сохранности для города не менее, а может, и более важен. По крайней мере, правительство может точно гарантировать, что дом, в который вложены эти деньги, будет построен", - заявил Николай Федосеев.
Обеспокоенность инвесторов вызвало то, что городу для выполнения вышеуказанных целей они будут обязаны предоставить до 50% квартир. Но, как отметил замруководителя Департамента жилищной политики, "согласно законам арифметики, число до 50% может быть равно и 1 проценту". К тому же речь не идет об элитных домах, а только лишь о домах типовой застройки. Департамент гарантирует, что на одну квартиру будет "претендовать" только один покупатель - удостоверять это будет Городской реестр залоговых обременений прав на объекты инвестиций в строительство жилья. Правда, пока город намерен работать с одним-двумя уже проверенными застройщиками, отрабатывать схему.
Появление новых ипотечных схем неслучайно. Интерес к ипотечному кредитованию у населения растет. Даже при сегодняшних высоких банковских ставках человеку выгоднее взять кредит на квартиру и уже въехать в новое жилье, чем годами на нее копить и жить где придется. В общем несмотря на все кризисы, подытожил Алексей Дубровский, руководитель проекта Rambler-недвижимость, люди хотят ипотеку и люди хотят покупать жилье.
Остается добавить, что после громких высказываний властей, люди хотят жилья доступного, а это уже задача из разряда невыполнимых.
|
