Загородный отдых на собственной даче всегда был популярным способом провести лето, но современная загородная недвижимость, особенно новые дома в коттеджных поселках - удовольствие не дешевое. Счастливым владельцам подмосковных особняков приходится не только раскошеливаться на покупку (или строительство) самого дома, но и платить налоги. Юрист М2 рассказывает, как можно в рамках действующего законодательства снизить ежегодные налоговые выплаты на загородный дом, который находится в частной собственности.
Самый простой, но и самый рискованный способ сэкономить на налогах - просто не проводить государственную регистрацию загородного дома. Такой вариант хорош только в случае, если местные власти "ленивы и нелюбопытны". Несколько лет после покупки земельного участка и возведения дома можно спокойно жить в нем, никак его не оформив. Однако рано или поздно у государственных органов все-таки возникнут вопросы.
К тому же, если вы решите продать свой коттедж, придется искать варианты переоформления документов на покупателя. Например, в договор включается фраза: "К покупателю переходят все права на земельный участок, являющийся предметом настоящего договора, вместе со всем, что на нем находится или будет находиться". Такая формулировка весьма спорна: специалисты считают, что ее употребление в договорах купли-продажи земельных участков предоставляет простор для различных злоупотреблений.
Какие возможные выгоды сулит уклонение от регистрации дома, какие минусы стоит учитывать? Сначала о выгодах. Вы экономите некоторую сумму на налогах. По закону налог на имущество не может составлять менее 0,1 и более 2% его стоимости. Ставка 0,1% применяется при цене имущества до 300 тыс. руб., ставка 2% - при стоимости более 500 тыс. руб. Правда, надо иметь в виду, что этот налог относится к числу местных, поэтому конкретные ставки устанавливаются местными органами власти. Соответственно, поскольку регистрация не производится, собственник не уплачивает и пошлину за это.
С другой стороны, есть и серьезные минусы. Если вы не регистрируете право собственности на имущество, то не имеете право проводить сделки с ним. Ни один нотариус не станет участвовать в заверении такой сделки, и, соответственно, зарегистрировать ее в госорганах тоже не получится. Таким образом, любая сделка, заключенная с подобным имуществом, будет признана недействительной. Ни продать, ни заложить, ни завещать свое имущество вы не сможете. Так что пострадать могут не только ваши интересы, но и интересы ваших родных.
"Хронический" недострой
Такое понятие подразумевает не голые стены без крыши, а любое несоответствие дома официально утвержденному проекту. Например, если им предусмотрены внутренние двери или межкомнатная перегородка, которых нет, надо либо вносить изменения в проект, либо исправлять эти недостатки. Иначе дом не будет принят. Вы живете в доме, в котором все есть (свет, вода, электричество и т. д.), но при этом дом не считается достроенным.
В подобной ситуации с вас не могут взимать налог на имущество физических лиц. Но имейте в виду, что, если дом будет числиться недостроем слишком долго, у разнообразных контролирующих органов возникнут сомнения в правдоподобности этой информации.
Разумеется, при продаже земельного участка никаких документов на дом не будет и существует риск, что покупатель откажется платить за недострой. С другой стороны, купить объект незавершенного строительства хоть и опасно (документов ведь нет), но выгодно: все основные строительные работы уже произведены. Остается только исправить некоторые недостатки и зарегистрировать право собственности.
"Мертвые души"
Этот вариант связан с регистрацией дома на какое-либо лицо из числа тех, кто имеет льготы по уплате налогов и сборов, например, на родителей-пенсионеров. Перечень категорий населения, имеющих льготы по уплате налога на имущество физических лиц, содержится в ст. 4 Закона "О налогах на имущество физических лиц". Там указано, что местные органы власти вправе предоставлять льготы иным категориям населения помимо указанных в законе.
При этом нужно помнить, что, экономя на налогах, вы теряете возможность использовать имущество в полной мере. Вы не имеете право его продать без доверенности, заложить и т. д. Если вы захотите взять кредит в банке и предложить дом в качестве залога, залогодателем будет тот, на кого оформлен дом. Если вы захотите управлять имуществом сами, для этого придется оформлять доверенность. Пример. Гражданин М. оформил дом и земельный участок на своего брата-инвалида, который был освобожден от уплаты налога на имущество. Через некоторое время М. понадобились деньги. Он решил обратиться в банк за кредитом и предложить в качестве обеспечения по кредиту участок и дом. Однако его брат отказался предоставлять имущество в залог, а через некоторое время продал его. Поскольку все документы были оформлены на него, проблем с регистрацией сделки и прав нового собственника не возникло.
Подводные камни
Используя те или иные схемы ухода от налогов, не следует забывать о связанных с этим рисках. Например, если будет выявлено, что дом существует, но на него не оформлены документы, или он значительное время числится недостроенным, тогда как дефекты легко устранимы, налоговые органы попытаются признать собственника злостным неплательщиком, скрывающим имущество. Расплата за подобные действия обходится чрезвычайно дорого. Даже если фактического собственника не привлекут к уголовной ответственности, его могут оштрафовать и заставить уплатить налог за весь период доказанного существования дома. Причем кроме налога придется уплатить еще и пени, которые налоговые органы начислят на всю сумму.
И потом, вы никак не сможете защитить свои права в случае возникновения какой-либо угрозы. Например, если дом будет разрушен противоправными действиями, вы не сможете предъявить никаких претензий к причинителю ущерба. Более того, если при продаже участка с домом, которого официально не существует, вам не заплатят за него деньги, практически невозможно доказать, что покупатель вас обманул: ведь он не мог купить дом, которого нет.
Конечно, нельзя утверждать, что права собственника в России охраняются государством очень ревностно. Но лучше заплатить налоги и иметь хоть какие-то гарантии.
|
