Строительные планы московских властей предусматривают ежегодный снос или реконструкцию около 500 жилых домов столицы. Какие дома попали в черный список, а какие вскоре туда попадут, подлежащие переселению москвичи узнают в последний момент. Еще меньше горожанам, как правило, известно о том, кто именно и почему будет сносить их дом и на какое жилье взамен утраченного они могут рассчитывать.
Главная проблема столичных строителей - найти землю, пригодную для нового строительства. Свободных участков, в том числе в районах массового строительства, практически не осталось. Все, что можно было застроить в Марьине, уже застроено, в скором времени аналогичная ситуация будет в Бутове, Митине, Жулебине и других районах массовой застройки. Рентабельность застройки новых районов Молжаниново и Кожухово серьезно ограничивается необходимостью прокладки новых коммуникаций - как инженерных, так и транспортных.
Впрочем, есть и альтернативы. Например, закрытие свалок и полей аэрации. Но резервных земель очень мало, и рассчитывать на появление на их месте жилых кварталов уже не приходится. Или, скажем, промзоны. Но у промзон существуют хозяева, которые согласны уступить свои земли не только при условии переноса производства куда-нибудь за МКАД, но и при условии выплаты дополнительной денежной компенсации. Кроме того, на землях под промзонами нет инженерных коммуникаций, необходимых для возведения жилого района. В итоге их себестоимость вырастает до заоблачных высот, превзойти которые не могут даже современные цены столичных новостроек.
Все было бы очень плохо, если бы не существовал такой гигантский резерв, как ветхий и пятиэтажный фонд. Это потенциально сносимое жилье расположено в таких районах, где за квадратные метры платят в два раза больше, чем на городских окраинах. Более того, в старых домах есть все необходимые коммуникации. С транспортом тоже все в порядке.
Добраться до центра отсюда гораздо легче, чем из классического спального района столицы.
Жилые дома Москвы, рискующие попасть под снос, делятся на ветхие и пятиэтажные. Ветхие дома, планируемые к сносу в первую очередь, располагаются главным образом в Центральном административном округе или других респектабельных районах города, например в Западном, Северо-Западном или Северном административных округах столицы. Если вы живете в стареньком двухэтажном доме на окраине, ваш дом будут сносить в последнюю очередь. Что касается жильцов привилегированных районов, то имейте в виду, что выселение из занимаемой вами квартиры возможно только на основании постановления "О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения". Выселение неизбежно, когда ваш дом вот-вот обвалится (не менее 60% износа здания), когда он непригоден для проживания (вас об этом спрашивать не будут) и если реконструкция (капитальный ремонт) вашего дома невозможна без освобождения вами жилых помещений.
С пятиэтажными домами "первого этапа индустриального домостроения" - иначе говоря, с хрущевками - все просто. Нормативными актами столичного правительства все хрущевки поделены на сносимые и несносимые. К первой категории, а это почти 6 млн кв. м еще не снесенного жилья, отнесены пятиэтажные серии К-7, II-32, 1605-АМ, 1МГ-300, II-35. Ежегодно в столице планируется сносить 600-650 тысяч кв. м пятиэтажек.
В текущем году после переселения жителей на месте сносимых домов будет построено 1 017 000 кв. м новостроек. Всего же до 2011 года в рамках городской Программы комплексной реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда предстоит снести около 3700 зданий общей площадью 8,6 млн кв. м. Удастся ли выполнить в отведенные сроки все намеченные планы, зависит не только от властей, но и от застройщиков. Если они положили глаз на ваш дом или микрорайон (а с 2003 года предусматривается именно комплексная реконструкция пятиэтажных микрорайонов), то не сомневайтесь: ваш дом снесут в самом скором времени. Если нет - внимательно следите за выходом новых распорядительных актов городских властей. Вполне возможно, что они вынесут право комплексной реконструкции вашего района на инвестиционный конкурс и продадут его с молотка.
Жителям "несносимых" пятиэтажек также не стоит расслабляться. Их дома серий 515 (крупнопанельные), 510 (крупноблочные), 511 и 1-447 (кирпичные) могут попасть в список сносимых в любой момент. В отличие от зданий сносимых серий, лимит эксплуатации которых был рассчитан не более чем на 30 лет, ресурс эксплуатации "несносимых" серий хрущевок до сих пор не исчерпан. Но если они находятся на участке, который представляет интерес для потенциальных застройщиков, - пора готовиться к новоселью.
Схема определения домов, предназначенных под снос, выглядит следующим образом. Дом может быть снесен по одной из программ правительства Москвы: "Снос ветхого и аварийного жилого фонда", "Снос ветхого и пятиэтажного жилого фонда", "Реконструкция и реновация" и "Капитальный ремонт и модернизация". Последняя программа, несмотря на свое название, также предусматривает переселение жильцов, если капитальный ремонт и модернизация невозможны без их отселения. Для каждой из программ чиновники префектур административных округов составляют перечень домов под снос. Данные поступают в Комплекс экономической политики и развития города (КЭПР). Специалисты КЭПР проводят анализ экономической целесообразности осуществления того или иного строительного проекта, связанного со сносом старых жилых домов. Если расчетные затраты по возведению жилья для переселенцев и сносу дома будут ниже предполагаемой суммы, которую город сможет получить от инвесторов за право застройки участка, объект выставят на инвестиционный конкурс.
Инвестиционные конкурсы на право застройки земельного участка жилыми домами сейчас проводят три конкурсные комиссии: по подбору инвесторов участков точечной застройки, по комплексной реконструкции микрорайонов, по подбору инвесторов "Нового высотного кольца Москвы". Правда, последняя комиссия к сносу старых домов никакого отношения не имеет. Фактически все участки под строительство зданий Нового кольца - незастроенные площадки. Победитель конкурса - компания, предложившая наибольшую сумму за право застройки, - выплачивает 20% суммы в течение десяти дней после объявления ее победителем, а остальные 80% - равными частями ежеквартально с момента начала строительства и до момента его окончания (в среднем от 9 до 18 месяцев). Полученные средства прежде всего направляются на строительство домов для переселенцев.
Впрочем, снести жилой дом и развернуть на его месте новое строительство могут и без всякого конкурса. Но только в том случае, если инвестором выступает департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС).
ДИПС отправляет всю прибыль от реализации проекта в бюджет города, поэтому получает участки под строительство без всякого конкурса и совершенно бесплатно. В соответствии с постановлением правительства Москвы #637 2003 года ДИПС обладает исключительными правами на реализацию программы сноса ветхого и аварийного жилья на территории Центрального административного округа (ЦАО).
Все расселяемые из сносимых домов жильцы подразделяются на две категории: наниматели и собственники. Наниматели, прописанные в неприватизированной квартире москвичи, могут рассчитывать на получение новой квартиры по минимальной социальной норме - 18 кв. м на человека. Правда, в соответствии с законом "О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения" в случае невозможности предоставления отвечающей нормам жилой площади переселенцы могут получить квартиру и большей площади, но превышающей социальные нормы не более чем на 9 кв. м на семью. Применительно к одиноким переселенцам норма может быть увеличена. Но, как правило, специального "переселенческого" фонда не существует, а переселяют москвичей в стандартные новостройки. Так что одинокие переселенцы чаще всего получают квартиры площадью 36-39 кв. метров.
С собственниками жилья столичные чиновники поступают по-другому. В идеале квартира под снос должна оцениваться по рыночной стоимости, а ее собственник в свою очередь должен выбрать способ получения компенсации: сопоставимую по цене квартиру или же деньги. Чаще всего владельцу приватизированного жилья предлагается точно такая же по площади квартира. Впрочем, есть ситуации, когда при переселении можно даже получить лишние метры. Это происходит, когда площадь жилища не соответствует социальным нормам - 18 кв. м на человека. Во-первых, можно доплатить за метраж, используя оценку БТИ (то есть на 30% ниже рыночной цены). Во-вторых, можно провернуть рискованную комбинацию, сдав городу сносимую квартиру и получив взамен большую, но по договору социального найма. Решаться на подобный эксперимент желательно только в том случае, если ни один из членов семьи еще не использовал свое право на приватизацию.
Расселением жильцов сносимых домов занимается департамент жилищной политики и жилищного фонда (ДЖП). После выхода постановления правительства Москвы о сносе дома ДЖП предлагает переселенцам варианты нового жилья. При этом пожелания переселенцев учитываются в той же мере, что и возможности города по предоставлению нового жилья.
Например, нигде не указывается, что предоставляемая жилплощадь должна находиться на том же расстоянии от метро, что и ранее занимаемая. То есть, по сути, жильцу могут предоставить квартиру, от которой придется добираться до метро общественным транспортом. Не учитываются при переселении и особенности инфраструктуры района, где ранее находилось жилье переселенца, - неразвитость сервиса, отсутствие магазинов шаговой доступности, приемлемых по цене кинотеатров, парков, изношенные коммуникации на новом месте жительства. Есть еще масса тонких нюансов, которые возникают при осмотре нового места жительства. Поэтому старайтесь ответственно подойти к выбору места обитания. Процедура выбора такова. На квартиру, потенциально устраивающую жителя сносимого дома, выдается просмотровый ордер. Если квартира не понравится, можно потребовать просмотровый ордер на другую квартиру, если не понравится и она, то на третью. Три просмотровых ордера - предел. После трех отказов чиновники ДЖП проводят с переселенцами профилактическую беседу, призванную умерить их аппетиты, и если компромисс достигнут, предлагают четвертый вариант. Если нет - обращаются в суд с иском о принудительном переселении несговорчивого жильца сносимого дома. Статистика судебных разбирательств свидетельствует в пользу ДЖП. Впрочем, до суда дело доходит редко. Более 90% конфликтов решается во внесудебном порядке. Жители сносимых домов, как правило, просто не имеют возможности оплачивать дорогостоящие услуги адвокатов. А ДЖП охотно идет на некоторые уступки. В результате сторонам удается прийти к компромиссному решению. На крайний случай новое помещение можно продать или обменять с доплатой или без оной на другое. Тем более что право собственности передается жильцам в том же объеме, что и на находившееся ранее в распоряжении имущество. То есть если квартира была приватизирована, то вы автоматически становитесь собственниками нового жилья.
В то же время согласно закону "О гарантиях города Москвы лицам, освобождающим жилые помещения" существуют и более цивилизованные формы воздействия на ДЖП. Лица, освобождающие жилые помещения, могут создать общественный совет освобождаемого помещения. Общественный совет помимо прочего может делегировать своего представителя в состав общественной жилищной комиссии района, административного округа, на территории которых расположено строение, с правом решающего голоса при рассмотрении вопросов, касающихся отселяемого строения. На практике до этого дело доходит редко. Как правило, переселенцы стараются получить просмотровый ордер на достойную их внимания квартиру с помощью неформального общения с чиновниками ДЖП. Что касается освобождения сносимого жилья, то наниматели обязаны освободить помещение в течение месяца после заключения договора найма на новую жилплощадь. Собственники должны уехать в течение месяца после оформления прав собственности на новую квартиру. Стоит отметить, что при этом ДЖП обязан предоставить необходимый для переселения транспорт и грузчиков или же оплатить их услуги.
|
