Профессия оценщика появилась в середине 90-х годов. При социализме вопрос оценки не стоял, поскольку имущество по свободным ценам не продавалось. В сфере недвижимости оценка стала необходимой по закону при сделках с ипотекой. Поскольку масштабы ипотеки, хотя и медленно, но увеличиваются, профессия оценщика имеет хорошее будущее. Кроме того, существуют планы массовой налоговой оценки недвижимости для определения базы по единому налогу на имущество - это тоже потребует целой армии налоговых оценщиков. В настоящее время в России более шести тысяч независимых оценщиков, причем 40% из них работают в Москве.
Перед оценщиком стоит задача определить рыночную стоимость имущества. Само понятие рыночной стоимости, однако, требует пояснений. Естественно, что аналогичные квартиры продаются по разным ценам. В конечном счете, цена - всегда результат торга между продавцом и покупателем. Разумеется, при большом объеме статистики можно вывести среднюю цену, но с жильем ситуация осложняется тем, что официальной статистики как раз нет, а сами цены постоянно меняются. Кроме того, есть категория объектов недвижимости, которые просто не с чем сравнивать - например, элитные квартиры с эксклюзивной авторской отделкой или деревенские постройки в деревушке где-нибудь за Уралом, где никогда ничего не продавалось.
С точки зрения закона об оценочной деятельности, рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией. Результат у разных оценщиков может получаться весьма различный. Если с квартирами в Москве все относительно ясно (достаточно открыть КДО, просчитать среднюю цену предложения и вычесть из нее 3-5% - так называемый коэффициент уторговывания), то с землей или коммерческой недвижимостью все куда сложнее. Здесь важны ликвидность и возможная доходность.
Оценивать можно по-разному
Соответственно, к одному и тому же результату можно прийти разными путями. Существует три основных подхода к оценке: рыночный, затратный и доходный.
При рыночном подходе сравниваются аналогичные объекты. Здесь важна обширная и достоверная статистика, а также развитая классификация объектов оценки, поскольку они сравниваются не сами по себе, а как совокупность признаков. Для квартиры это площадь, количество комнат, расположение, социальное окружение, вид из окна и пр.
Затратный метод наименее применим к жилью. Можно было бы выяснить, сколько реально стоит строительство аналогичной квартиры, но все понимают, что цена определяется совсем не этим, а спросом. В Москве цены давно и прочно оторвались от себестоимости. Это можно увидеть сейчас, когда цены с учетом инфляции почти стоят на месте, а издержки застройщиков растут.
Доходный подход позволяет оценить объект, просчитав, через какое время он окупится. В отношении квартиры можно выяснить, за сколько сдаются квартиры такого уровня и, помножив годовую аренду на число лет, за которые она должна, по мысли покупателя, окупиться, получить желаемую величину.
Эти методы, по идее, могут и должны сочетаться, но в реальности адекватно оценить имущество можно только сравнением рыночных показателей. Надо понимать, что для подбора квартиры люди обращаются не к оценщику, а к рекламной газете или к риэлтору. Они покупают квартиры не потому что у нее правильная цена, а потому что она им нравится или хотя бы подходит для их бюджета, а также потому, что вокруг квартиры продаются примерно за столько же.
Все, что можно продать
Оцениваться может не только имущество, но и право собственности, права требования, обязательства (долги), информация, иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством установлена возможность их участия в гражданском обороте. Короче говоря, оценить можно все то, за что можно получить деньги. Отсюда следует, что можно оценивать и еще не построенную квартиру, но не как материальный объект, а как право на нее. Право на проведение оценки имеет лицо, которому принадлежит имущество или другой объект оценки.
В случае с ипотекой квартира не принадлежит ни банку, ни покупателю, поэтому с продавцом квартиры нужно просто договариваться. Это, впрочем, не самая большая проблема при ипотеке, поскольку владельцы ликвидных квартир предпочитают с кредитами вообще не связываться, либо завышают цену. И тут уж визит оценщика они, так и быть, переживут.
В случаях, когда нормативными актами установлена обязательность оценки, закон требует оценивать ее именно по рыночной стоимости, невзирая на возможный разнобой в терминологии (действительная, разумная, реальная стоимость и др.). Сейчас, когда по новому ЖК определен последний срок для бесплатной приватизации жилья, у населения есть повод поторопиться. Хотя до сих пор не возникало проблем с показом в договорах купли-продажи стоимости квартиры по БТИ, но не стоит думать, что платная приватизация с 2007 года тоже будет возможна по символическим расценкам. В случае приватизации объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, ее субъектам либо муниципальным образованиям рыночная оценка необходима по закону.
Спорить можно, но только в суде...
Основанием для проведения оценки объекта оценки является договор между оценщиком и заказчиком. Договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения. В случае наличия спора о достоверности величины стоимости объекта оценки, установленной в отчете, спор должен решаться в суде. Оценщик не имеет права оценивать объект, если он имеет к нему какое-то отношение - является собственником, учредителем, акционером или кредитором предприятия. Не допускается вмешательство заказчика в деятельность оценщика.
Ипотека и приватизация - не единственные ситуации, когда оценка необходима по закону. Сюда относятся и имущественные споры, поглощение предприятий. Правда, компания, проводящая поглощение, может намеренно снизить стоимость предприятия, например, переведя долги на подконтрольные фирмы и не давая возможность расплатиться. В случае проведения эмиссии активы тоже должны оцениваться по рыночной стоимости. Но все это, естественно, уже не относится к обычным сделкам с жильем.
Лицензию на оценочную деятельность получить не так уж сложно, поэтому среди зарегистрированных оценочных фирм немало "мертвых душ". Крупные риэлторские компании тоже имеют подобные лицензии, хотя реально оценочной деятельностью обычно не занимаются - для них это, скорее, вопрос престижа: они могут продемонстрировать клиенту, что они могут и это. Государственных оценщиков у нас нет. По закону оценщик должен быть независим от государства. Если же будет введен единый налог на недвижимость, то понадобятся госслужащие - налоговые оценщики. Захотят ли оценщики идти поменять свои гонорары на государственное жалование - большой вопрос, так что налоговые новации могут упереться в кадровый вопрос.
|
