За 70 лет существования Московского метрополитена сказано и написано о нем более чем достаточно. "Самое красивое в мире", "подземные дворцы пролетариата" - метро остается предметом восхищения для иностранцев. А для жителей столицы, несмотря на давку в часы пик и "непрестижность", - по-прежнему самым популярным видом транспорта. Пусть и без особого комфорта, но зато быстро, минуя все пробки, под землей можно добраться почти в любую точку города. В мегаполисе подобный фактор дорогого стоит. Сколько же готовы заплатить москвичи, чтобы поселиться рядом со станцией метро?
А теперь метро идет к вам!
Ни для кого не секрет, что районы столицы, не охваченные подземными магистралями, всегда читались "второсортными": попробуй-ка доберись туда с пересадками на трех автобусах. Большинство москвичей, живущих поблизости от метро, ни под каким предлогом не заставишь съездить в Троекурово, Матвеевское или Бирюлево. И уж тем более - поселиться там. А вот желающих перебраться поближе к транспортным артериям всегда было более чем достаточно. Не зря во многих объявлениях о продаже жилья первой строкой идет самое главное - "в пешеходной доступности от метро". Да что там говорить: две идентичные квартиры "в 5 мин пешком" и "в 10 мин транспортом" никогда не будут стоить одинаково. Выходит, раз уж судьба забросила тебя в "неохваченные" метро районы большого города, - "оставь надежду"? Вовсе нет! Как выяснилось, наполеоновские планы строит не только столичный стройкомплекс, но и Московский метрополитен, который недавно отметил 70-летний юбилей. Как принято в подобных случаях, такие даты сопровождаются подведением итогов и оглашением планов на будущее. Метрополитен не стал изменять традициям. Начальник столичной подземки Дмитрий Гаев подробно рассказал о том, как будет расширяться его "вотчина".
Самое ближайшее событие - открытие второго выхода со станции "Маяковская", которое должно состояться в августе этого года. Правда, старый выход сразу же закроют на реконструкцию.
В конце года список действующих станций "подземки" пополнится: в эксплуатацию будет сдана станция "Международная", расположенная в центре строящегося Международного делового центра "Москва-Сити". Примерно в середине следующего года в этом районе будет открыта еще одна станция, которая пока не имеет названия. В перспективе линию, связывающую ММДЦ с центром города, планируется продолжить и соединить с Таганско-Краснопресненской линией. Станцией пересадки станет "Полежаевская". Кроме того, новая линия захватит район Ходынского поля и будет иметь пересадки на станциях "Аэропорт" и "Савеловская".
В очередной раз жителям северо-запада столицы пообещали построить первую часть Митинско-Строгинской линии - от станции "Парк Победы" через "Кунцевскую", "Крылатское" до района Строгино, где откроется одноименная станция. Это долгожданное событие должно произойти в конце 2007 года, если, конечно, вновь не будет отложено.
Свет в конце туннеля забрезжил и перед жителями района Марьина роща. Если строительство Люблинско-Дмитровской линии будет вестись в соответствии с графиком, то станция метро "Марьина роща" откроется в 2008-2009 годах. До этого, в 2007 году, вступит в строй станция "Трубная", соединенная переходом со станцией "Цветной бульвар". Затем откроется "Сретенский бульвар" с пересадкой на Калужско-Рижскую и Сокольническую линии в районе станций "Тургеневская" и "Чистые пруды".
В обозримом будущем планируется продлить Бутовскую линию "легкого" метро. Новый участок пройдет от действующей станции "Старокачаловская улица" до станции метро "Битцевский парк" и далее - в Потапово и Новокурьяново. Жителей этих районов уверяют, что шума от наземных линий метро они могут не бояться: на линии уберут все стыки. Помимо планов на ближайшую пятилетку у Московского метрополитена есть и более отдаленные проекты. Следующая после 2010 года "знаковая" цифра - год 2035-й. Он должен быть ознаменован строительством так называемого "Большого кольца метро", которое свяжет между собой периферийные станции радиальных направлений. Таким образом, в Генеральном плане развития Москвы предусмотрено, что Большое кольцо позволит разгрузить часть пассажиропотока в центре столицы.
Более того, существует план развития московского метро до 2100 года, так что наиболее дальновидные граждане уже могут задуматься, куда лучше переехать, чтобы их дети и внуки смогли жить в той самой "пешеходной доступности от метро". Осталось лишь понять, стоит ли такая овчинка выделки.
Метро - под землю, цены - за облака
Мнение большинства риэлторов на этот счет однозначно: наличие метро поблизости от дома существенно увеличивает его стоимость. "Сегодня транспортная инфраструктура определяет спрос на жилье и, соответственно, сказывается на ценовой ситуации. А метро является решающим фактором при покупке объекта жилой недвижимости, - уверен управляющий директор компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Алексей Шленов. - Доступность подземки, если речь идет о 5-7 мин ходьбы до метро, увеличивает цену на квартиру минимум на 10%".
Такую же оценку приводит и руководитель риэлторского подразделения компании "ДОМ-Недвижимость" Галина Утешева: "Коровинское шоссе, Бескудниково, Западное Дегунино - районы с прекрасной инфраструктурой, новыми домами, однако цены на недвижимость там по-прежнему значительно ниже, чем в аналогичных отдаленных районах, расположенных рядом с метро. Цены на жилье всегда повышаются, когда метро появляется в зоне доступности". По мнению начальника отдела ЗАО "Русский дом недвижимости" Дмитрия Кожевникова, увеличение цен на недвижимость в связи со строительством метро спрогнозировать несложно: "Достаточно посмотреть на стоимость квартир в пределах пешеходной доступности от метро и сравнить их с ценами на дома в этом же районе, но находящемся в отдалении. Разница обязательно будет, и она примерно отражает, в какой степени возрастут цены после появления новой станции метро".
Нельзя забывать, что в различных районах ситуация имеет свои особенности, и строительство метро еще не гарантирует, что события везде будут развиваться по единому сценарию. "Самым ярким примером влияния близости метро к жилью являются районы Марьино и Люблино, - считает А. Шленов. - С введением новых станций на этих линиях районы из малопривлекательных переместились в разряд удобных для проживания и выгодных для приобретения". Д. Кожевников тоже считает Марьино очень показательным примером. По его расчетам, после ввода в эксплуатацию станции метро цены на квартиры там "подскочили" на 10-15%.
Большие надежды связывают риэлторы со строительством Митинско-Строгинской линии и открытием станции "Строгино". У этого района немало преимуществ: хорошая экология, современное качественное жилье, но в плане транспортной доступности ситуация до сих пор остается неутешительной. "Сейчас в этот район из центра можно проехать по мосту, который имеет всего по две полосы движения в каждую сторону, - рассказывает руководитель направления новостроек ЗАО "Корпорация МИАН" Олег Коленьков. - Проложенное метро решит проблему транспортной доступности. По моим прогнозам, после открытия станции метро цены на квартиры в Строгине подорожают не менее чем на 30%". Д. Кожевников дает не столь оптимистичную оценку, но и по его данным цены в районе поднимутся существенно - процентов на 15.
Несмотря на то что жители другого северо-западного района - Митино - давно дожидаются, что метро дойдет и до них, рост цен там предсказывать пока никто не берется. "Ввод метро откладывался несколько раз, поэтому якобы приближающееся открытие станции не слишком влияет на рост цен", - считает О. Коленьков.
По его мнению, открытие станции метро "Трубная" в центре города также не особенно скажется на увеличении стоимости квартир: в Центральном округе Москвы станции и без того расположены в пешеходной доступности. Интересно развивается ситуация в Южном Бутове. Когда-то совершенно непопулярный район существенно поднялся в цене после того, как там было проложено метро. По оценкам Г. Утешевой, стоимость 1 кв. м там повысилась на 10-12%. Но в дальнейшем существенный рост, связанный с вводом новых станций метро, вряд ли возможен, считает Д. Кожевников: "Оттуда уже можно добраться до центра города по серой ветке. Новая станция просто разгрузит ее. Так что если цены и поднимутся, то весьма незначительно, в пределах так называемого ценового разброса - на 2-3%".
Едем задом наперед, цены - все наоборот
В том же Бутове можно наблюдать парадоксальную ситуацию, когда строительство метро, напротив, негативно влияет на спрос и приводит к снижению цен на жилье.
"Первой линией метрополитена, вышедшей за пределы Московской кольцевой автодороги, была Тимирязевско-Серпуховская, - рассказывает О. Коленьков. - За полгода до открытия станции метро "Бульвар Дмитрия Донского" и в течение шести месяцев после рост цен на квартиры, находящиеся в районе новой станции, в среднем опережал рост цен по Москве и составил порядка 20%. Чуть медленнее дорожали квартиры в тех микрорайонах Бутова, где появилось "легкое" метро. С запуском линии выяснилось, что принятые меры по шумоизоляции не спасают жителей окрестных домов от грохота поездов. Цены на недвижимость отреагировали моментально - теперь квартиры в домах, находящихся в непосредственной близости от станции, продаются на 10% дешевле жилья, расположенного на некотором удалении. Правда, руководство метрополитена откликнулось на жалобы жителей и приняло меры. Сейчас идет замена обычных рельсов на рельсы без стыков, а вдоль самой линии устанавливают дополнительные звукоизоляционные щиты". Учитывая возможность возникновения подобных ситуаций, риэлторы затрудняются давать точные прогнозы относительно долгосрочных планов развития метрополитена и их влияния на стоимость недвижимости. Нельзя забывать и о том, что на привлекательность жилья влияют и другие факторы. Так, к примеру, Большое кольцо метро пройдет примерно там же, где планируется проложить Четвертое транспортное кольцо. "В этой связи хотелось бы напомнить опыт строительства Третьего транспортного кольца, - говорит О. Коленьков. - Тогда на 40-45% упали цены на квартиры, находящиеся в непосредственной близости от магистрали". Поэтому уже теперь наблюдается рост предложений квартир на вторичном рынке, находящихся в непосредственной близости от планирующейся транспортной артерии. Можно сделать вывод о том, что цены на жилье в окрестностях Большого кольца метро (соответственно, и Четвертого транспортного кольца) поднимутся только в тех домах, которые будут расположены на значительном расстоянии от них. Тех, кто окажется рядом с новой автомагистралью, не спасет даже наличие метро, скорее всего их квартиры упадут в цене.
"Безусловно, появление Большого кольца метро повлияет на цены, но во всех районах по-разному, - считает Д. Кожевников. - Например, если в районе Шереметьевской улицы, до которой весьма проблематично добираться (только наземным транспортом), появится дополнительная станция, то это существенно повысит возможности жителей и поднимет цены. Кроме того, благодаря станциям Большого кольца людям не придется делать крюк через "старую" кольцевую линию, чтобы переместиться с одной ветки на другую, что тоже играет роль при формировании цен".
"Звезды" не ездят в метро
Есть на карте города и такие районы, где цены на недвижимость вообще не зависят от наличия метро. Так, по мнению Д. Кожевникова, с введением в эксплуатацию станции "Международная" никаких изменений в ценах не произойдет: "ММДЦ "Москва-Сити" - как жилье, так и офисы - рассчитан на обеспеченную публику, для которой наличие метро не актуально. Кроме того, в этом районе до станции "подземки" и так можно добраться пешком за 15 мин". Д. Кожевников также уверен, что близость метро играет существенную роль только для покупателей квартир эконом-класса. Правда, он отмечает, что в практике риэлторов компании были случаи, когда "весьма обеспеченные семьи, где у каждого из супругов имеется машина, интересовались наличием метро. Таким людям метро требуется для детей, а также на случай поломки автомобиля".
С такой постановкой вопроса не совсем согласна Г. Утешева. По ее мнению, сейчас тенденции рынка таковы, что близость метро влияет практически на все категории недвижимости - эконом-, бизнес-класс и элитную: "Для жилья эконом-класса транспортная доступность - один из важнейших критериев, потому что его владельцы не располагают собственным транспортом или в семье одна машина. Для элитной и бизнес-категории в последнее время наличие метро также стало актуальным, поскольку из-за возрастающих пробок даже состоятельные люди хотят иметь возможность ездить на метро". У богатых, как говорится, свои причуды, а вот для людей экономных можно произвести несложный подсчет (весьма приблизительный, конечно): если их квартира, расположенная в удаленном от метро районе, оценивается, скажем, в $70 тыс., то для того, чтобы перебраться в аналогичное жилище рядом с "подземкой", необходимо будет доплатить в среднем 10% стоимости жилья - $7 тыс. На эти деньги можно приобрести вполне приличный автомобиль и забыть о необходимости спускаться под землю. А уж сколько раз можно прокатиться на такси - и не сосчитаешь!..
|
