В попытках сделать жилье более доступным российские законодатели не забыли и про налоги. Иное было бы непонятно, ведь налоги, как известно, один из основных инструментов государственного регулирования рынка. К сожалению, лишь часть из блока налоговых законов попала точно в цель.
Некоторые же заряды оказались холостыми: прозвучали громко, а эффекта принесли мало. К числу вторых можно с полным основанием отнести отмену налога на добавленную стоимость со сделок по реализации жилья и земельных участков.
Виртуальный налог
До недавнего времени операции по продаже жилья подпадали под действие НДС наравне с другими работами и услугами по ставке 18%. Однако это только в теории. На деле ни застройщики, ни риэлторы его практически не платили. Риэлторы в основном ограничивались ролью посредников, а если в редких случаях и проводили жилье через себя, то предпочитали это делать с помощью подставных физических лиц, которые, как известно, НДС не платят. С новостройками ситуация обстояла еще проще. С некоторых пор у застройщиков просто не оказалось добавленной стоимости. Отрасль массово перешла от продажи готового товара к привлечению денег граждан в начале строительства по договорам долевого участия или соинвестирования.
Подобные сделки лишь на бытовом уровне называют покупкой квартиры. Если взглянуть на заключаемый договор внимательно, то в нем нет и намека на куплю-продажу. По этому документу застройщик не более чем формирует условия для строительства гражданами жилья для самих себя. А раз это строительство для себя, не на продажу, то нет тут никакой добавленной стоимости. Добавленная стоимость по смыслу своего названия появляется в момент продажи, а при долевом строительстве застройщик никому ничего не продает, он лишь приглашает "под свое крыло" каждого желающего построить себе квартиру. От того-то, кстати, так трудно предъявлять какие-либо претензии застройщику. Коль скоро ты сам соучаствуешь в строительстве, то и претензии предъявлять остается только самому себе.
Долевое строительство сейчас доминирует в отрасли. Как нам сообщили в ДСК-1, комбинат если и продает готовое жилье, оформляя его в собственность, то крайне мало, не более 5%. Остальное расходится среди дольщиков. В холдинге "МГСН" нам назвали еще большую цифру: до 99% реализуемого жилья приходится на договоры соинвестирования. Своим мнением с нами поделился первый заместитель генерального директора ДСК-1 Андрей Паньковский: "От отмены НДС нам не холодно и не жарко. Мы его и так не платили со своих продаж жилья по долевым схемам. Мы заключаем договор переуступки прав инвестирования, и этот договор не предусматривает НДС. Только договор предварительной сделки купли-продажи предусматривает налог. У нас таких договоров крайне мало".
Нельзя сказать, что законодатели находились в неведении. Они отлично представляли себе истинное положение вещей и полагали, что в основе притягательности долевых схем лежит именно стремление застройщиков снизить свои налоговые обязательства. А раз так, то достаточно отменить налог, и застройщики разом откажутся от искусственных схем, таящих в себе столько рисков для граждан.
Однако если бы все дело было в налогах, то застройщики продавали бы квартиры, условно говоря, за день до конца строительства и не рвались бы реализовать их на этапе рытья котлована по сравнительно невысоким ценам. Как утверждают в ДСК-1, к предварительным продажам их понуждает не желание сэкономить на НДС. Комбинату гораздо важнее получить деньги на раннем этапе строительства. Но если попутно появляется возможность минимизировать налоги, то почему бы и нет? Аналогичную точку зрения высказывает вице-президент холдинга "МГСН" Ольга Грачева: "Конечно, причина продаж на ранних этапах работ кроется не в НДС. И теперь, после его отмены, мы не бросимся продавать готовое жилье. Мы руководствовались другим соображением - скорейшим возвратом денежных средств и вложением их в новые проекты. Деньги сейчас очень ценятся".
Нормы отложенного действия
Складывается впечатление, что отмена НДС на операции по продаже жилья и земельных участков обращена, в основном, в будущее. На страницах нашей газеты уже высказывалось предположение, правда, в связи с иным законом - об участии в долевом строительстве, что авторы правительственной программы доступного жилья в качестве стратегического выбрали курс на сворачивание долевого строительства. Напомним, что через несколько лет на долю договоров соинвестирования, по мнению вице-спикера Государственной Думы Георгия Бооса, должно приходиться не более 10% всего объема продаж. Превалирующим станет приобретение завершенных объектов в рассрочку. Вот и в пояснительной записке к закону об отмене НДС вскользь говорится, что он будет стимулировать строительные организации привлекать в качестве источника финансирования не деньги граждан, а средства банков. А население сможет приобретать готовое жилье с помощью ипотечного кредита.
Если рынок действительно перейдет на цивилизованную продажу завершенного в строительстве жилья, тогда отмена НДС станет, вне всякого сомнения, актуальной. Снижение затрат на 18% - вещь ощутимая. Но и в таком случае надо иметь в виду, что связь между ценой товара и затратами на его производство далеко не абсолютная. Тут как на аукционе, где себестоимость - это всего лишь аналог стартовой цены. Товар будет продан за те деньги, которые согласится заплатить покупатель. В этом смысле отмену НДС застройщик сможет обратить как в снижение цены, так и в увеличение своей прибыли при неизменной цене. Попробуйте с одного раза догадаться, как он поступит. Остается только надеяться, что не все уйдет в прибыль. Уж во всяком случае, нельзя ожидать механического снижения цены жилья на 18% даже в будущем.
|
