Ипотечные кредиты на рынке загородного жилья - это пока что счастливые исключения из общего правила
Символом своей новой "ипотечной" рекламной кампании один из крупных российских банков выбрал улитку. Медленно ползущее беспозвоночное, которое с трудом тащит на своей спине тяжелый груз - эта картинка, наверное, как нельзя лучше характеризует состояние сегодняшнего рынка ипотеки, и особенно сегмента кредитования загородной недвижимости.
Несмотря на то, что в столице более десятка банков декларируют для потенциальных заемщиков возможность взять кредит на покупку коттеджа, даже самый отъявленный оптимист не отважится говорить о сколько-нибудь стандартизированном и массовом продукте. Создается впечатление, что банки включают "загородные предложения" в линейку своих ипотечных предложений просто для того, "чтобы было".
К примеру, на прошедшей недавно первой московской кредитно-финансовой потребительской выставке "Кредитэкспо" корреспонденту "Элитной недвижимости" представители сразу нескольких банков (в частности, банк "Союз" и "Международный промышленный банк"), которые подтвердили намерение, по крайней мере к концу лета, предложить своим потребителям кредиты на покупку загородного жилья. И это притом, что вышеуказанные банки не были замечены в списке лидеров ипотечного кредитования.
Причиной выхода на загородный рынок, как говорят эксперты, скорее всего, является индивидуальная кредитная политика банка. Если банк сочтет, что давать ипотечные кредиты под покупку коттеджей - это для него, по крайней мере, безубыточный бизнес, то он может принять решение им заниматься. Хотя подобный вид кредитования скорее подходит для крупных банков, которые могут подольше "подержать" в своем портфеле не очень хорошие кредиты, обеспеченные не слишком ликвидным залогом. Но даже у них загородная ипотека пока не включена в список приоритетов. К примеру, "Внешторгбанк" до сих пор не может предложить своим клиентам стандартизированный "загородно-ипотечный" продукт. По словам Андрея Сучкова, вице-президента "Внешторгбанка", в банке в принципе можно взять кредит на приобретение коттеджа, но этот процесс "не поставлен на поток" и в общей массе доля подобных услуг занимает не более 10%. Для справки: ежедневно в столице "Внешторгбанк" выдает ипотечных кредитов на полмиллиона долларов.
Хотя спрос на подобный вид кредитования, по оценке банкира, большой, у него есть определенные сомнения, что многочисленные подмосковные загородные коттеджи, позиционируемые застройщиками как места для постоянного проживания, именно в таком качестве будут интересны потенциальному потребителю-заемщику из числа "upper-middle class" (то есть выше среднего). Поскольку сразу возникнет вопрос: насколько реально можно продать множество "больших" загородных проектов, состоящих из 200-250 домов, по заявленной высокой цене, пусть и при помощи ипотеки, и насколько приемлемой будет для их покупателей многочасовая дорога в пробках из мест своего постоянного проживания за городом к месту постоянной работы в столице? Пока однозначного ответа на этот вопрос нет.
Перспективы загородной ипотеки достаточно туманны, и поэтому некоторые банки, уже "попробовавшие" заняться загородкой, наоборот, от нее отказываются. Например, Александр Синельников, председатель правления "Фора-банка", так объяснил этот факт: "Рынок ипотечного кредитования загородной недвижимости абсолютно не развит. В нашем банке мы предлагали заемщикам кредиты на приобретение коттеджа, но, к сожалению, на рынке этот продукт "не прижился". И мы прекратили его рекламировать".
"Продвижению" загородной ипотеки, говорят банкиры, до конца прошлого года мешало законодательство - несовершенное и затратное. Дело даже не в том, что при возникновении дефолта заемщика существовали определенные проблемы с взысканием предмета залога. В принципе, эта проблема была решаема. Основная трудность заключалась в оформлении ипотечной сделки. С кредитованием построенного объекта все было более-менее понятно, проблемы начинались, когда заемщик хотел кредитоваться на приобретение строящегося коттеджа. Ведь до 1 января 2005 г. объект незавершенного строительства по закону не считался полноценной недвижимостью, а значит, и не мог быть предметом залога. Банкам же, чтобы минимизировать свои риски, нужно было иметь "в руках" (то есть в залоге) что-то ощутимое - уж если не сам коттедж, то, к примеру, земельный участок, на котором он мог быть построен. Сейчас эта проблема снята - при кредитовании "коттеджа-новостройки" ипотека в силу закона возникает и на землю, и на все, что неразрывно с ней связано.
Впрочем, и раньше проблема могла решаться при помощи так называемого "ломбардного" кредитования - в этом случае банк предоставлял клиенту ипотечный кредит на строящийся коттедж только под залог его московской квартиры. Сегодня этот вид кредитования продолжает развиваться, и, по разным оценкам, является достаточно перспективным. Правда, перспективным для тех, кто хочет взять ипотечный кредит, чтобы купить себе небольшой "домик в деревне" или же участок в дачно-садоводческом товариществе. По правилам, банк может выдать ипотечный кредит, равный 70% от стоимости закладываемой квартиры - так что тому, кто владеет, к примеру, "однушкой" в Жулебино, вряд ли можно рассчитывать на покупку таунхауса в среднем Подмосковье.
Рынок загородной недвижимости так же, как и рынок городской, можно "поделить" на два сегмента: первичный и вторичный. На продажу выставляются как готовые коттеджи, так и строящиеся объекты. По мнению Юлии Вербицкой, директора Управления ипотеки компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", на первичном рынке загородного ипотечного кредитования сегодня есть те же проблемы, что и на городском. Один из возможных путей их решения - договор между компанией-застройщиком и определенным банком на то, что их клиенты могут получить ипотечный кредит на приобретение строящегося коттеджа в поселке, который развивает данная компания. К примеру, компания "МИЭЛЬ" согласовала с "Газпромбанком" детали ипотечного кредитования покупателей строящихся коттеджей в своих поселках "Зеленый мыс" и "Чигасово-2". "Внешторгбанк" и "Газпромбанк", скорее всего, не откажут в ипотечном кредите и пришедшим по рекомендации "МИЭЛЬ" приобретателям таунхаусов в "Барвихе-клаб", - конечно, если потенциальные заемщики пройдут процедуру андерайтинга. Правда, потенциальному заемщику придется включить в графу своих расходов еще один пункт - на оплату ипотечно-брокерских услуг "МИЭЛя". На первоначальном этапе потенциальный заемщик должен заплатить компании $500 - эти деньги, обещает "МИЭЛЬ", к нему вернутся, если рекомендованный компанией банк по объективным причинам откажет ему в ипотечном кредите.
Сегодня в числе основных причин, тормозящих развитие "загородной" ипотеки, потенциальные кредиторы называют проблему оценки. Если с городским жильем все более-менее понятно, и обширные базы есть не только у оценщиков, но и у самих банков, - которые все равно перепроверяют данные своих "независимых помощников", - то стандартная и четко определенная классификация загородных объектов пока не сложилась. "По квартирам существуют апробированные на рынке методики массовой оценки, - говорит Александр Синельников. - На мой взгляд, они корректные и эффективные. На загородном рынке таких методик нет. К тому же невозможно правильно оценить коттедж с точки зрения его ликвидности, чтобы узнать, насколько этот объект будет востребован на рынке, в случае обращения взыскания и необходимости для кредитора его реализовать. То есть банк не может адекватно просчитать свои риски на этот предмет залога". Риэлторы, менее дипломатично, чем банки, комментирующие результаты деятельности независимых оценщиков, говорят, что разброс цен при оценке одного и того же загородного объекта двумя разными оценочными компаниями может разниться на несколько порядков. То есть один и тот же коттедж кто-то оценит в сто тысяч долларов, а кто-то в полмиллиона условных единиц.
По данным специалистов компании "НЭО Центр", сегодня при оценке коттеджа учитываются следующие параметры: направление, историческая ценность места, природные объекты (к примеру, наличие водоема в непосредственной близости от объекта может увеличить его стоимость на 5-40%), набор услуг (охрана, коммуникации, инфраструктура, подъездные пути), тип дома, уровень отделки, наличие панорамного вид, ландшафтный дизайн участка и наличие дополнительных построек.
Но, как считает Ирина Радченко, гендиректор АН "ЛАУРЕЛ" и академик Международной академии ипотеки и недвижимости, эти параметры оценки не могут считаться бесспорными. К примеру, какое-нибудь загородное направление, сегодня считающееся безусловно престижным, завтра вдруг выйдет из моды и перестанет интересовать покупателей. Или же подмосковные власти решат построить рядом с дорогим коттеджным поселком, где расположен "готовый к взысканию" коттедж, цементный завод. Или в близлежащей к нему местности будет организована свалка отходов либо проложена скоростная магистраль. Понятно, что это все форс-мажор, причем маловероятный, но и сам недобросовестный заемщик может реально уменьшить ликвидность своего заложенного коттеджа. К примеру, договориться с администрацией и отключить дом от всех поселковых коммуникаций - в этом случае дорогой коттедж превратится в обычную заброшенную каменную коробку. Банку, решившему выставить такой коттедж на продажу даже с 10-15% скидкой, весьма нелегко будет его реализовать. Наконец, сам дизайн и архитектурный стиль такого коттеджа могут стать совершенно неактуальными и перестанут привлекать потенциальных покупателей. Ирина Радченко не на словах, а на деле, столкнулась с "интересом" банков к ипотечному кредитованию дорогой загородной недвижимости. "У нас был клиент - бывший депутат Госдумы и владелец авиакомпании, который хотел приобрести в Подмосковье строящийся коттедж за $1,5 млн. Для оформления покупки ему нужен был кредит на полмиллиона. Мы с большим трудом смогли найти банк, который согласился на ипотечную сделку". Сегодня, по данным Ирины Радченко, доля ипотечных кредитов, выданных "на загородку", составляет в общей массе не более 3-4%.
В общем, подытоживают эксперты, коль скоро у банкиров есть выбор - дать ипотечный кредит на квартиру или на коттедж, то чаще всего этот выбор делается в пользу квартиры. Для банка это не только менее рискованно и более понятно, но еще и более доходно.
|
