Земельный кодекс позволяет землю продавать, покупать, арендовать, передавать в пользование и по наследству, однако, процедура расширения земель законодательно нигде не зафиксирована. Тем не менее, она популярна как у физических, так и юридических лиц.
Ежемесячно в компании по недвижимости обращаются как минимум 2-3 клиента с просьбой помочь официально оформить дополнительные сотки. На практике такая необходимость возникает у них при продаже земельного участка. То есть процедуру прирезки земли (термин юристов-практиков) часто проходят задним числом: сначала владелец земли огородил себе участок больше, чем положено по документам, а уж потом решил узаконить это расхождение.
В принципе, процедура расширения (или прирезки) участка ничем не отличается от первичного выделения земли. Как не различается она для предприятий и частных лиц. Процедура зависит от того, в чьей собственности находится земля и к какой категории она относится. Все вопросы в отношении федеральных земель решаются через Федеральное агентство земельного кадастра, но любые решения все равно должны согласовываться с местными властями.
Процесс присоединения земель в Московской области регулируют:
1. Земельный кодекс.
2. Градостроительный кодекс.
3. Гражданский кодекс.
4. Региональный Закон о предоставлении земельных участков, находящихся в государственной собственности, для ведения предпринимательской и некоммерческой деятельности.
5. Постановление Правительства области о размерах земельных участков, предоставляемых органами местного самоуправления.
6. Постановление об утверждении перечня документов, входящих в состав землеустроительных дел.
Законодательство запрещает присоединять земли рекреаций, государственных природных заповедников и национальных парков, лесного фонда и военного назначения. Могут быть введены ограничения для земель, занятых особо ценными объектами культурного и археологического наследия, предоставленные для нужд связи, организаций транспорта и другие.
Если земля находится в собственности муниципалитета, то технически процедура присоединения выглядит так: землепользователь подает заявку в муниципалитет, тот рассматривает возможность расширения участка и в течение месяца принимает решение о предоставлении или отказе. Дальше происходит межевание участка, затем он вносится в Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ) и муниципалитет, а фактически мэр, издает постановление о предоставлении земли.
Расширение земли - процедура платная. Цена складывается из многих факторов: стоимости сотки, работ землеустроителей, ставки земельного налога и, при необходимости, компенсационных выплат. Они могут потребоваться в случае, если земля находилась в сельхозназначении и прежнему владельцу надо компенсировать потери от изъятии земли из сельхозоборота. Его упущенная выгода складывается из расчета 40 тысяч долларов за гектар. Сама же стоимость земли определяется из расчета 30-кратной ставки земельного налога. Базовая его ставка - 1,5 рубля за квадратный метр.
Бывают случаи, когда прирезаемая земля принадлежит колхозу. Она находится в общей долевой собственности, и фактически колхоз не является титулодержателем. Тогда "соискатель" вынужден сначала договориться с колхозниками, желающими продать или сдать в аренду свои земельные площади (доли), потом подготовить проект согласования выделения участка и вынести решение вопроса на общее собрание участников долевой собственности. Другое дело, когда прирезается земля бывших колхозов, сейчас ставших организациями различных юридических форм. У них земельные паи внесены в уставной капитал, поэтому земля принадлежит одному юридическому лицу, и ни у кого, кроме него спрашивать согласие на отчуждение земли не надо.
Процедура прирезки участков, находящихся в собственности садово-огородных товариществ, достаточно проста. Надо покупать участок с домом или без, находящийся в собственности его владельца. А вот когда прирезается крайний участок, то здесь необходимо пройти одну из вышеописанных процедур. Зависеть она будет от того, в чьей собственности земля, находящаяся за пределами садового товарищества.
|
