Спрос на небольшие по площади офисы заметно превышает предложение в Москве, констатируют в своем отчете аналитики ГдеЭтотДом.РУ.
По данным специалистов, доля офисов до 30 кв. метров занимает не более 10% рынка офисной недвижимости.
Эксперты логично указывают, что собственникам гораздо удобнее сдавать большие площади одному арендатору, чем множеству небольших компаний. Они полагают, что небольшие офисные помещения такого типа в ближайшем будущем будут вытеснены новыми форматами.
«С кризисом доля подобных помещений несколько увеличилась за счет предоставления в аренду офисов «малой нарезки», ранее сдаваемых в более крупном формате, - отмечает директор департамента консалтинга и оценки NAI Becar Маргарита Трофимова. - В кризис число невостребованных офисов существенно возросло, причем не только за счет снижения непосредственно спроса со стороны арендаторов, но и за счет резкого роста предложения в нововведенных комплексах».
Эксперт напоминает, что основная масса предложений, по большей части, сосредоточена в зданиях класса С - это бывшие здания НИИ, институты, особняки, небольшие административные учреждения, а так же различные встроенно-пристроенные помещения.
«В зданиях класса В такие маленькие офисы либо не встречаются, либо встречаются крайне редко, - рассказывает директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Юрий Тараненко. - А в зданиях класса А офисов такой площади не бывает».
Эксперты говорят, что основную долю спроса на такие объекты формируют юридические компании, нотариальные конторы, ИЧП - компании, число постоянных работников которых не превышает 5- 6 человек. «Основной интерес для мелких арендаторов представляют помещения с выполненной отделкой, готовые к моментальному въезду», - отмечает руководитель отдела исследований и аналитики Praedium Oncor International Ольга Павлик.
Таких помещений, какие описывает О.Павлик, на рынке не хватает по нескольким причинам. Во-первых, не во всех объектах есть возможность нарезки на блоки менее 100 кв. метров. Во-вторых, немногие собственники готовы работать с большим количеством мелких арендаторов, отдавая предпочтение более крупным.
«Зачастую стратегия, предусматривающая мелкую нарезку, может быть более эффективной, поскольку объект, таким образом, заполняется быстрее, чем при сдаче более крупными блоками», - считает О.Павлик.
Действительно, если рассматривать площади в одном здании, то ставки будут, скорее всего, одинаковыми - в среднем $300-350 за кв. метр в год. Однако, скидка при аренде соответствующих помещений большей площади составляет порядка 15-20%, напоминает М.Трофимова.
«Что касается выкупа - то такие предложения на рынке бывают крайне редко. Чаще всего блоки продаются по 100-150 кв. метров», - вторит ей Ю.Тараненко. В настоящее время предложений по продаже офисов до 30 кв. метров немного, в основном это встроено-пристроенные помещения. Более распространены предложения о продаже блоков от 200 кв. метров.
Эксперты уверены, что ближайшее время ситуация вряд ли претерпит значительные изменения.
Реализация небольших блоков по-прежнему будет характерна для наименее качественных объектов. «Вообще, у класса С перспектив мало: он не очень удобен, малоинтересен, с каждым годом их привлекательность снижается», - размышляет Ю. Тараненко. Он считает, что офисные помещения класса С постепенно будут уходить с рынка коммерческой недвижимости.
На смену этому формату обязательно придет другой, уверены специалисты. Альтернативой небольшим офисам могут стать co-working центры, сдающие в аренду оборудованные рабочие места. Эта система офисов крайне распространена в США и Европе. В таких центрах офисное пространство делится на рабочие места, которые сдаются в аренду на краткосрочный период. В Москве на сегодняшний день подобные офисы есть в бизнес-центрах класса А например, в «Москва-Сити». Арендные ставки в таких форматах варьируются от 7 до 10 тыс. рублей.
В наиболее качественных местах эта сумма может составлять порядка 30 тысяч рублей. «Подобный формат очень популярен в США среди начинающих предпринимателей и людей свободных профессий, которым не выгодно, да и не нужно арендовать классический офис», - отмечает гендиректор KR Properties Сергей Калинин.
Другим вариантом среди новых форматов на рынке небольших офисов можно назвать «лофт-бюро» - мини-кабинеты со всеми сервисами по 30 кв. метров на четыре рабочих места.
«До конца года такие предложения появятся в офисных центрах Москвы. Стоимость таких офисов будет составлять около $600 за кв. метр в год», - обещает С. Калинин.
Вместе с тем, игроки рынка утверждают, что ниша аренды небольших офисов сейчас практически свободна - для риэлтора большой офис найти проще, а комиссия за его услуги напрямую зависит от площади. Поэтому пока маленьким компаниям приходится искать офис самостоятельно, используя традиционные методы - газеты, интернет или «сарафанное радио».
|
