Еще одна неделя на московском рынке недвижимости не способствовала нагнетанию ажиотажа, отмечают аналитики рынка. По данным аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (IRN.ru), несмотря на самый разгар осеннего сезона квартиры в Москве, похоже, не собираются активно дорожать. Средний уровень цен на столичное жилье прибавил всего 0,1% и по-прежнему остается чуть ниже 4500 долларов за квадратный метр. Рублевый квадратный метр так и не превысил уровень в 140 тысяч рублей.
В то время как некоторые участники рынка недвижимости не устают прогнозировать резкий рост цен до конца года, хотя пока никаких признаков такой тенденции по-прежнему не видно, чиновники ставят рекорды в противоположную сторону, отмечают эксперты. Недавно прозвучала новая минимальная цифра возможной себестоимости квадратного метра - 8 тысяч рублей. Аналитики задались вопросом: а приведет ли это к ощутимому удешевлению жилья для людей, планирующих купить квартиру, или нет?
Обещание замминистра регионального развития Константина Королевского начать строить в России жилье, себестоимость которого составит 8000 рублей за квадратный метр, включая отделку, вызвало многочисленные отклики в обществе и среди экспертов. Казалось бы, были времена, когда такая себестоимость считалась вполне нормальной, отмечают эксперты. Достаточно вспомнить послекризисные 1999-й, 2000-й, 2001-й года, когда панельные дома в Марьинском парке, Бутово продавались по 370-400 долларов за квадратный метр при себестоимости производства домостроительными комбинатами около 300 долларов за метр. Тогда курс доллара составлял примерно 25 рублей - то есть, даже в Москве себестоимость укладывалась в 7500 рублей за метр. Но с тех пор много изменилось. Повысились цены на энергоносители, основные стройматериалы - цемент, щебень, песок, выросли зарплаты. С учетом инфляции тогдашние 7500 рублей примерно соответствуют нынешним 20 000 рублей. Но как раз эту "вилку" и называл Королевский - от 8000 до 20 000 рублей за метр, констатируют эксперты. Что касается регионов, то там, считают специалисты, вполне можно уложиться в 15 000 рублей за метр при возрождении массового серийного домостроения, за которое ратует замминистра.
К базовой себестоимости должна добавиться цена подводки коммуникаций, хотя, как полагают аналитики IRN.ru, стоимость земли и возведения инфраструктуры государство в этом случае относит на свой счет. Но в дорогих регионах, таких как Москва или Санкт-Петербург, себестоимость строительства будет приближаться к верхней планке в 20 000 рублей.
Что же может быть построено за 8000 рублей, задают вопрос эксперты? Это совсем простые одно- и двухэтажные индивидуальные дома, не отягощенные затратами на лифты, инженерию по подводке водоснабжения на верхние этажи, насосами и другими дорогостоящими элементами, необходимыми при многоквартирном строительстве. Более того, скорее всего, в эту сумму можно уложиться при возведении домов в южных регионах, где легче обойтись без лишних затрат на термоизоляцию, мощные отопительные системы и т.д. Конечно, при малоэтажном строительстве выше затраты на разводку коммуникаций по большой территории, но саму себестоимость домов легко уменьшить, отмечают авторы исследования. И все же показатель в 8000 рублей за кв. м кажется излишне оптимистичным, скорее, идеалистическим ориентиром, чем основой для серьезных расчетов. Если бы удалось добиться снижения себестоимости жилья до 8000 руб. за кв. м. Сильно ли это поможет в решении задач программы "Доступное жилье"? по мнению аналитиков, эффект будет не слишком большим.
Одно дело, когда государство строит жилье по программам для льготников (военных, очередников, переселенцев из аварийного и ветхого фонда и т.д.). Другое - когда решается жилищный вопрос основной массы населения, а у нее один источник жилья: рынок, констатируют эксперты. То же, что попадает рынок, оказывается в несколько раз дороже. В силу вступают не только факторы себестоимости строительства, но и факторы инвестиционной себестоимости. Добавляется и стоимость земли, и инфраструктуры, инженерных коммуникаций, затраты на обслуживание кредитов и множество других элементов. В результате конечная цена становится в 2-3 и больше раз выше себестоимости самого строительства. Если основная задача действительно состоит в обеспечении населения доступным жильем, то нужно искать возможности его удешевления в других областях.
Такие возможности, по мнению аналитиков, кроются, прежде всего, в модернизации административных процессов. Это позволит сократить период бюрократических согласований до разумных пределов, а, значит, и сроки пользования кредитными средствами, что удешевит конечный продукт. Необходимы разбюрократизация процедуры распределения земли под строительство и использование административных рычагов для нажима на землевладельцев-спекулянтов и чиновников, препятствующих земельному обороту. Не секрет, что именно бюрократический процесс распределения земель и процедура согласований при получении разрешения на строительство - наиболее "взяткоемкие" этапы при начале любого проекта.
Борьба за удешевление себестоимости строительства нужна, заключают аналитики; беда в том, что она будет вестись неизбежно в ущерб качеству, уверены они. Кроме того, даже успех позволит уменьшить только ту часть затрат, которая составляет всего 20-30% конечной цены. А 70-80% проблемы "Доступного жилья" останутся незатронутыми.
|
