Агитируя в пользу пролетарской революции, друг и соратник товарища Энгельса товарищ Маркс писал, что пролетарии не потеряют в ней ничего, кроме своих цепей. Дальнейший ход истории показал, что, выражаясь современным языком, пиар оказался грамотным. Что неудивительно - от цепей (если только это не украшающее шею золото) рад избавиться любой.
Что имею - не хочу
Современные риэлторы находятся во многом в похожем положении. У них свои цепи - точнее, цепочки. Так на профессиональном языке называются сделки, в которых одновременно продается и покупается большое число квартир. И риэлторы тоже рады бы от своих цепочек избавиться.
Причины, по которым на нашем рынке творится такое безобразие, очевидны: подавляющее большинство людей не имеют денег на приобретение недвижимости, а имеют только свою недвижимость. Денег - если они и есть - хватает только на доплату, но никак не на квартиру целиком. Справедливости ради отметим, что и на Западе недвижимость далеко не всегда приобретается на собственные средства - там тоже не все граждане мультимиллионеры. Но ситуацию спасают банки, предлагающие дешевые и доступные ипотечные кредиты. У нас же ипотека, несмотря на гигантские шаги вперед, сделанные в последние годы, еще не "вошла в каждый дом".
Головоломная цепочка
Так что пока цепочки сохраняются. Об их вредоносности риэлторы готовы говорить часами. Михаил Гороховский, президент МАГР, первый вице-президент корпорации "БЕСТ-Недвижимость" и, убежден, что именно на долю этих сделок приходится наибольшее количество претензий клиентов. Связать воедино несколько десятков человек очень трудно, а в условиях растущего рынка еще труднее (года три назад риэлторы рассказывали о цепочке-рекордсмене: в 64 участника! Не исключено, что с тех пор рекорд побит). Вручили, скажем, за покупаемую квартиру аванс, и пока "вязали цепочку", отыскивая покупателя на собственное жилье, продавец первой квартиры нашел другого покупателя, готового заплатить больше. Статистика (и крупных компаний, и МАГРа) показывает, что из трех уже подготовленных сделок по этой причине распадаются две.
Вся надежда - на новый продукт
Панацею М. Гороховский видит в создании принципиально нового продукта - кредитов на сделку. Например, человек, имеющий двухкомнатную квартиру стоимостью в сто тысяч долларов и накопивший 50 тысяч "зеленых", хочет купить трешку за 150 тысяч баксов. Естественно, он не выстраивает цепочку, а просто берет в банке 100 000 долларов, спокойно покупает квартиру, потом продает свою старую (она, заметим, к тому моменту стала юридически свободной, что увеличивает ее привлекательность) и рассчитывается с банком.
Конечно, приведенные цифры условны - в них не заложены затраты на услуги риэлтора, оформление сделки, ремонт, проценты банку. Это просто модель.
Свет в конце тоннеля
Сейчас некоторые банки предлагают нечто похожее - есть кредитные пакеты, направленные на улучшение жилищных условий. Однако они, по мнению М. Гороховского, составлены так, что совершенно не соответствуют потребностям людей, совершающих сделки. Кредиты безумно дороги: например, чтобы взять 40-50 тысяч долларов на несколько месяцев, нужно заплатить 8000 долларов процентов! И это на срок 6-9 месяцев! (Сколько выходит годовых, можно посчитать самостоятельно). Банки переоценивают собственные риски, из-за чего заставляют заемщиков страховать вообще все и вся. В результате из-за чрезмерной цены пакеты оказываются невостребованными.
Но свет в конце тоннеля уже появился - банки почувствовали спрос. И в течение ближайшего полугодия, как надеется М. Гороховский, они в содружестве с риэлторами создадут новые кредитные продукты, соответствующие потребностям рынка. Приемлемой платой за кредит тут можно считать сумму, соизмеримую с той, которую клиент платит риэлторам. Если кредит будет стоить 4-6%, потребители с удовольствием будут пользоваться им.
Итак, почему банкам выгодны "долгосрочные" клиенты? Александр Гениевский, заместитель генерального директора компании "Новый город", обращает внимание на то, что само понятие ипотечный кредит подразумевает достаточно долгое время. Перед выдачей такого кредита банк тщательно "просвечивает" заемщика, его уровень доходов, изучает и приобретаемую квартиру. Все это - серьезная работа, загружающая кредитный комитет банка, его службу безопасности. Проводя ее, банк рассчитывает, что в итоге он получит клиента, который будет выплачивать кредит на протяжении многих лет и выплатит (с учетом набежавших за этот период процентов) на 100-150% больше первоначальной суммы кредита. Это банку интересно. А провести всю ту же работу, но получить по итогам всего несколько тысяч долларов - не очень.
Есть и еще один аспект - рисковый. Ипотечные кредиты, хотя и называются "кредитами под залог недвижимости", таковыми по сути не являются. Точнее, залог недвижимости там есть, но рассматривается он как пожарный вариант, а вся философия направлена на то, чтобы человек погасил кредит из собственных доходов - именно этим и объясняется желание банков узнать уровень зарплаты и все прочее. Вряд ли стоит объяснять, что человек, имеющий хорошую работу и выплачивающий в месяц 30% от своих доходов, - это один уровень риска, а затевающий некую операцию на рынке недвижимости - совсем другой. Даже если заемщик кристально честен, его могут элементарно обмануть, и он получит недостаточно качественную квартиру. А где гарантия того, что продаваемое жилье не зависнет? У нас не настолько развит рынок оценки, чтобы гарантировать, что старую квартиру удастся продать - причем именно в требуемые сроки и за требуемую сумму. А если в квартире случится протечка, иными словами, ее зальют соседи, - и цена ее упадет на четверть - что тогда?
В общем, подбирать альтернативы, безусловно, трудно. Но ходить по банкам, доказывая там свою платежеспособность и благонамеренность, а потом и проценты платить - еще тяжелее:
|
