Пустующие чердаки жилых домов, особенно тех, что расположены в тихих московских двориках, уже давно попали в поле пристального внимания тех, кто мечтает о квартире под самой крышей. Девелоперы же, отметив проснувшийся интерес к "небесным метрам", активно стали предлагать своим клиентам роскошные, но отнюдь не дешевые пентхаусы. Однако несмотря широкий выбор, предлагаемый застройщиком, пока более экономным решением, хотя и не всегда самым простым, остается не готовый продукт, а старый обветшалый чердак.
Буква закона
Как ни странно, но просто прийти и сказать: я хочу приобрести вон тот чердак и готов заплатить необходимую сумму - нельзя. Весь этот процесс - переустройство пыльного пространства под крышей жилого домав уютную мансарду - согласно столичному законодательству рассматривается как инвестиционная деятельность, право на проведение которой можно получить по результатам конкурса. Именно поэтому у проживающих на верхнем этаже нет никаких преимуществ перед другими субъектами рынка, считает директор юридического департамента компании "Новая площадь" Сергей Басаргин. Получается, что теоретически на пространство над вашей головой помимо вас могут претендовать и другие желающие. К примеру, компания, облюбовавшая это место под мини-офис. Однако на практике, поскольку законом допускается участие в конкурсе одного претендента, он обычно проводится уже под готовый проект и по заказу потенциального инвестора. Если же все-таки не повезло, то среди конкурсантов будет выбран тот, кто соответствует всемусловиям.
Основным документом, регулирующим переустройство чердаков на территории города, является распоряжение мэра от 02.07.1996 г. N49/1-РМ "Об устройстве мансардных помещений под жилые цели в жилых домах в г. Москве" с изменениями, внесенными распоряжениями мэра Москвы от 28.12.1998 г. N1310-РМ и от 11.07.2000 N743-РМ.
Проведением конкурсов на обустройство чердачных помещений занимаются префектуры округов, на территории которых располагается желанная поднебесная. По словам Сергея Басаргина, инвестиционные договоры на выполнение работ, связанные с устройством мансард в муниципальном жилищном фонде города, от имени правительства Москвы заключают исключительно префектуры округов.
Доконкурсная суматоха
Если решение о приобретении чердака над вашей головой все-таки принято, то пришло время для сбора богатого урожая документов. В некоторых домах под крышей располагается также технический этаж. В этом случае проектом его переустройства должен быть предусмотрен вывод всех сетей и коммуникаций в отдельное помещение.
Первое, с чего надо начать, - это заручиться поддержкой и согласием людей, проживающих с вами на одной лестничной клетке.
Заместитель генерального директора компании "Новый город" Наталья Ветлугина отметила, что согласовывать этот вопрос с соседями необходимо даже вне зависимости от того, идет присоединение помещения только над своей квартирой или над их квартирами тоже.
"Последнее, кстати, тоже возможно, если они согласятся и подпишут соответствующие бумаги", -добавила она. Однако положительный ответ соседей - не единственное, что должен получить новоиспеченный инвестор. Также должен быть определен размер компенсации, которую вы выплатите вашим соседям, если в ходе строительства кто-то или что-то нанесет ущерб их жилищам. По словам Сергея Басаргина, размеры денежных выплат, которые обязательно включаются в комплект конкурсной документации, определяются МосгорБТИ и выплачиваются до начала строительных работ. В некоторых случаях соседи соглашаются на ремонт, затраты на который вписываются в рамки компенсации: к примеру, за счет инвестора и с согласия ТСЖ может быть отреставрирован сам дом.
Следующий не менее важный этап - это проведение технической экспертизы облюбованного чердака для получения конечного решения о возможности или невозможности дальнейшего его переустройства в мансарду. Нелишним в этом случае будет получение у эксплуатирующей ваш дом организации заверенной копии паспорта здания. Обычно заключение о состоянии конструкций дома, перекрытий последнего этажа и конструкций крыши заказываются в "МосжилНИИпроект". Если экспертиза разрешает перепланировку и реконструкцию чердачных квадратных метров, то далее заказывается согласованный по всем правилам проект обустройства мансарды. После этого все полученные документы - заверенный проект, заключение "МосжилНИИпроект" и расчет выплат соседям -подаются в префектуру округа, которая и проводит конкурс повыбору инвестора.
Инвестиционные будни
После конкурса выходит распоряжение префекта округа, в котором прописаны принятые конкурсной комиссией решения. Именно на основании этого документа, а также оплаты прав инвестирования в бюджет города, по словам Сергея Басаргина, оформляется договорс инвестором на освоение чердачного пространства или отдельного его участка, который подлежит регистрации в Департаменте муниципального жилья.
Далее обычно заключается договор подряда со строительными организациями, которые в установленные распоряжением сроки должны закончить все работы по обустройству мансарды. Некоторые компании, специализирующиеся на помощи подобным неквалифицированным инвесторам, оказывают содействие не только по сбору всех документов, но также могут проконтролировать и строительный процесс, результаты которого в обязательном порядке проверяются специальными комиссиями по административному округу.
Надо помнить, что в основном чердачное пространство по нормативам не является ни жилой, ни нежилой площадью, и поэтому его площадь не включается БТИ в площадь здания, пояснил Басаргин.
Так что после того, как инвестор обустроил чердачное помещение, превратив его в стильную обитель, следует определиться с ее назначением. Если облагороженная мансарда станет продолжением квартиры, то ее новый владелец должен перевести ее в жилое помещение. Это, соответственно, повлечет за собой и увеличение ежемесячных коммунальных платежей, которые рассчитываются исходя из принадлежащих вам квадратных метров.
Как рассказал Building Life Сергей Басаргин, сведения о новых технических параметрах жилых помещений последнего этажа и мансардных помещений, а также всего дома в целом готовятся МосгорБТИи направляются в Департамент муниципального жилья для внесения изменений в соответствующие базы данных. Вновь полученная площадь оформляется в собственность заключением нотариального договора с последующей его регистрацией в департаменте и учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Почем сегодня помощь?
Проснувшийся интерес к небесным обителям приметили не только застройщики и риэлтеры, но и активно образующиеся по всему городу товарищества собственников жилья (ТСЖ). "ТСЖ, принявшие жилые дома в управление, получают одновременно право на исполнение функций заказчика по проведению реконструкции жилых домов с освоением чердачного пространства под мансарду", -пояснил Сергей Басаргин. Именно поэтому многие ТСЖ, уже давно наладив все контакты с местной префектурой, оказывают жильцам своего дома необходимую помощь в приобретении заветных квадратных метров под крышей, конечно, не забывая брать за это свой процент. По словам Натальи Ветлугиной, наценка на услуги ТСЖ объясняется простой логикой: правление товарищества понимает, что эту площадь они всегда могут сдавать в аренду. Особенно активно подобной деятельностью занимались ТСЖ, управляющие домами в ЦАО, чердачные помещения которых пользовались большим спросом среди покупателей. Однако с апреля 2004 года распоряжением префекта ЦАОпроцесс скупки чердаков и переустройства их в мансарды на территории Центрального округа был приостановлен. "Обычно цена составляла $250-2000 за кв. м", -пояснила Наталья Ветлугина.
Расценки компаний, трудящихся на этом поприще, тоже индивидуальны: все зависит не только отрайона, но и от сложности самой перепланировки. Обычно подобная помощь обходится новоиспеченному инвестору в сумму $2500-3000 без учета затрат наразработку самого проекта.
Готовый продукт
Хотя переустройство и приобретение пыльного чердака в основном обходится новому владельцу дешевле, нежели уже упакованное предложение от риэлтеров или застройщиков, многие все равно предпочитают не тратить время и сразу купить готовый продукт. В последнее время почти все девелоперы стараются не упустить наметившуюся тенденцию и следовать моде на небесные обители, предусматривая в своих проектах пентхаусы как бизнес-класса, так и класса de luxe. По словам Басаргина, часто подобные апартаменты причисляются дельцами рынка к элитному жилью, которое пользуется особым спросом у эстетов. К примеру, пятикомнатная квартира в реконструированном особняке в Кривоарбатском переулке (клубный дом "Староарбатская усадьба") обойдется своему новому владельцу в $1,7 млн ($7488/кв. м).
Общая площадь квартиры составляет 227 кв. м., высота потолков - 4,5 м. Также здесь предусмотрен автономный выход на террасу площадью 130 кв. м. на крыше. Или квартира с мансардой в восьмиэтажном доме по адресу: Малая Бронная ул., д. 21/13 - общей площадью 185 кв. м. Стоимостьэтого приобретения составляет $1,1 млн ($5945/кв. м).
Для тех, кто не хочет платить за элитарные квадратные метры,есть и более дешевые предложения в сегменте бизнес-класса. В "Гранд-Парке", застраиваемом на Ходынском поле, можно купить квартиру с зимним садом с прозрачной крышей общей площадью 172,75 кв.м, которая обойдется новому владельцу в $385 200 ($2229/кв. м)
|
