Как стать собственником земельного участка в центре города? Выкупить все квартиры в доме, например, барачного типа, а затем использовать появившуюся собственность, что называется, по назначению.
Эксперт темы
Анатолий Коновалов, заместитель генерального директора ЗАО "Губерния":
- Тот факт, что самарские двухэтажки вскоре пойдут под снос, а на их месте будут возводиться новые объекты, свидетельствует о том, что в городе остается все меньше и меньше свободных площадок - при этом освоение многих из них по определению должно быть сопряжено с крупными затратами. На мой взгляд, это новое для нашего региона направление является перспективным - оно позволит операторам строительного рынка продолжать работу в отсутствие земельных тендеров.
Квартиру продать не желаете?
По имеющейся у "Новостей рынка недвижимости" информации, уже сегодня в двухэтажки все чаще наведываются люди с предложениями выкупить квартиры их жильцов. Расселив весь дом, заказчик, он же и инвестор, получает в собственность здание - зачастую в географическом центре города, в районе с достаточно развитой инфраструктурой (к примеру, один из жилых массивов, состоящий из двухэтажек старого фонда, расположен в пространстве между автовокзалом и а/с "Аврора"). Восемь или даже шестнадцать квартир - это, в принципе, не так много, во всяком случае для компаний, имеющих солидный опыт работы в этом направлении. Как вариант - старый дом можно полностью реконструировать, превратив его в объект коммерческой недвижимости (например, офисное помещение). Но главный бонус - это то, что после расселения в распоряжении девелоперов оказывается не только здание, но и земельный участок под ним: согласно Жилищному кодексу РФ он является общедолевой собственностью владельцев квартир. Этот фактор открывает перспективы для реализации более рентабельных, с точки зрения экспертов, проектов - сноса отживших свое двухэтажек и строительства на их месте новых высотных объектов.
Это является выгодным для строителей еще и потому, что получить земельный участок в собственность под строительство дома в Самаре просто невозможно. Да и получить постановление о выделении в аренду земельного участка под строительство - тоже задача не из легких. Собственнику земельного участка в этом смысле будет проще: если все законно - городские власти просто не имеют права не выдавать разрешения на строительство.
Дислокация объектов
Вообще двухэтажные дома барачного типа есть во всех районах города - от центральных Самарского и Ленинского до пригородных Красноглинского и Куйбышевского. По нашим данным, максимальное число предложений по квартирам, расположенным в таких объектах, сосредоточено в Самарском (23%), Промышленном (19,2%) и Советском (15,5%) районах, минимальное - в Октябрьском и Железнодорожном (по 3,8%). В целом на вторичном рынке жилья данный сегмент предложений занимает 10%. Значит ли это, что каждая из двухэтажек уже вскоре может стать объектом редевелопмента? Теоретически - да, однако на практике для того, чтобы проект был рентабельным, операторами рынка должен быть учтен целый ряд нюансов, считают эксперты. И первый вопрос, который встанет перед девелоперами:
Сносить или не сносить?
Прежде чем планировать проект, нужно просчитать, что выгоднее: реконструировать жилой дом и переоборудовать его в офисное здание или "разрушить все до основанья" и - далее по тексту. По словам эксперта темы Анатолия Коновалова, "расчеты могут показать, что в той или иной конкретной точке города строительство жилого дома станет нерентабельным проектом, зато возведение коммерческого объекта и управление им принесут ощутимую прибыль - или наоборот".
Если здание расположено на оживленной улице или, что еще лучше, у одной из центральных городских магистралей и его фасад смотрит прямо на нее - считайте, один фактор в пользу реконструкции двухэтажки и оборудования в ней офисных помещений уже есть. Правда, помимо этого, придется учесть массу других нюансов. "Для того чтобы рассчитать степень рентабельности проекта, нужно брать в расчет множество аспектов, - отмечает член правления ГК "Дисса" Максим Хвостов. - Например, насколько полезно это здание с учетом его месторасположения? В частности, следует иметь в виду, что если на его территории будет размещено представительство солидной компании, нужно, чтобы этому соответствовало не только месторасположение офиса, но и фасад".
Вместе с тем у операторов самарского рынка уже есть опыт переоборудования старых жилых объектов в офисные здания категории С. "Живой пример такого редевелопмента - двухэтажный дом на левой стороне улицы Красноармейской, у поворота к железнодорожному вокзалу (по направлению движения к исторической части города), - рассказал еженедельнику руководитель департамента продаж коммерческой недвижимости компании "Индэст-девелопмент" Константин Безпалько. - С учетом фасадности и месторасположения таких зданий (как правило, на оживленных улицах - например, на Авроре, по направлению въезда в город с Южного моста) можно говорить о том, что это довольно перспективное направление. Операция перевода помещений из жилого фонда в нежилой, по сути, не является сложной - хотя данный механизм и не отработан и зачастую требует существенных временных затрат". Хотя есть один плюс: согласовывать перевод из жилого фонда в нежилой будет не с кем. Ведь все квартиры дома после выкупа принадлежат инвестору, и получать согласия соседей, которые почти всегда против, не потребуется. По словам Константина Безпалько, единственной проблемой может стать отсутствие у собственников квартир документов, удостоверяющих принадлежность межквартирных площадок и лестничных маршей. Хотя Жилищный кодекс РФ отвечает на этот вопрос (см. Наша справка). В итоге правда будет на стороне девелопера, но на ее формальное доказательство может уйти какое-то время.
Есть и еще один нюанс. Из реконструированных старых жилых объектов можно сделать офис не выше класса С. "Востребованность офисов класса С достаточно высока, так что это направление редевелопмента весьма перспективно, - подводит итог Константин Беспалько. - А вот современный офис, соответствующий термину "умный дом", в здании такого типа создать не удастся - хотя бы из-за отсутствия больших мощностей. Таким образом, прежде чем приступать к проекту, нужно подумать о том, не выгоднее ли снести старое здание и построить на его месте новый современный объект - возможно, жилой дом". Об эффективности этого варианта говорит и Максим Хвостов: "Вывод о том, стоит дом реконструировать или выгоднее его снести, позволит сделать предварительное соотнесение затратной и прибыльной части проекта. Но, на мой взгляд, в большинстве вариантов более рентабельным будет проект строительства нового объекта".
Что строим?
"При строительстве высотного жилого дома застройщику, в принципе, в собственности земельный участок и не нужен, достаточно аренды, - считает генеральный директор СК "Портал" Игорь Михеев. - При продаже новых квартир не получится увеличить их стоимость, основываясь на том, что земля под домом находится в собственности. Практически то же самое, с некоторыми оговорками, можно сказать и о строительстве нежилых зданий. Перспектива и рентабельность освоения подобных площадок будут определяться другими факторами".
Если правильно выбрать площадку, за счет того, что старые двухэтажки отстоят друг от друга на весьма солидное расстояние, на месте одной из них удастся построить новую высотку в 10-16 этажей: то есть вместо снесенных 500-1000 кв. м можно возвести объект площадью в среднем 10 тыс. кв. м.
Сносить! Но прежде - расселить
В идеале любое расселение многоквартирного дома требует процедуры предварительного обследования: какие квартиры приватизированы, сколько человек прописано в каждой, каков их социальный статус и, наконец, реально ли с ними вообще договориться о переезде (все это можно узнать по выписке из домовой книги). Преимущество двухэтажных домов заключается в том, что за счет малого числа квартир этот процесс проводится достаточно быстро. Главное - не наткнуться на неприватизированные квартиры, жильцы которых утратили право приватизации, а также на объекты, собственники которых не проживают не только в этом доме, но и в городе, а то и в стране (скажем, отбыли на ПМЖ за границу, а самарскую жилплощадь оставили за собой). Если все в порядке - можно смело приступать к отселению.
По словам эксперта темы Анатолия Коновалова, есть целый ряд факторов, влияющих на цену вопроса расселения: "Первый - это состояние дома, который будет сноситься: если он близок к ветхости, жильцы охотно согласятся на переезд. Если дом, напротив, достаточно крепкий, плюс расположен в районе с развитой инфраструктурой (детский сад, магазины и так далее), процесс расселения будет проходить гораздо сложнее и затратнее. Второй фактор - это то, что в одной комнате может быть прописан один человек, а может - и десять". Как говорят застройщики, под расселение обычно уходит 1,5-2 этажа строящегося объекта - эти данные справедливы для центральных районов города.
Как рассказал заместитель генерального директор СК "Нива-Строй" Сергей Филиппов, квартиры на прямую, добровольную продажу значительно дешевле расселяемых объектов. В целом по городу средняя стоимость двухкомнатных квартир в двухэтажных домах старого фонда, по данным на середину ноября, - $31,1 тысячи, трехкомнатных - $39 тысяч. Итого за восемь квартир (четыре двухкомнатные и четыре трехкомнатные) - $280,4 тысячи. Однако так можно приобрести 1-2 квартиры - не больше. Как только коммерческий интерес покупателей престает быть тайной, аппетиты жильцов растут. Согласно статистике, каждый расселенный квадратный метр - на $120-180 дороже своего среднерыночного аналога.
По данным, предоставленным компанией "Нива-Строй", средняя стоимость расселения жилых зданий колеблется на отметке $10-15 тысяч на одного человека. Если дом состоит из восьми квартир (четыре двухкомнатные и четыре трехкомнатные), в каждой из которых прописаны в среднем 4 человека, общие затраты на отселение составят в среднем $320-480 тыс. у. е. Если дом шестнадцатиквартиный, расходы удваиваются. В случае с восьмиквартирным объектом, расселяя его, девелопер переплачивает в среднем от $40 до $200 тысяч.
Еще затраты на расселение существенно зависят от района: например, жители Октябрьского района скорее всего не согласятся переезжать в Промышленный, а жители Промышленного - в Красноглинский или Куйбышевский. Да и цены сильно разнятся. Например, в Красноглинском районе средняя стоимость двухкомнатной квартиры равна $33 тыс., трехкомнатной - $43,4 тыс., итого за восемь приобретенных для отселяемых жильцов квартир - $305,6 тыс. В Промышленном районе этот показатель достигнет $435,6 тыс., а в Октябрьском - $542 тыс.
Но главная статья затрат, по мнению застройщиков, не расселение - это всего лишь способ заполучить земельный участок под строительство. Серьезной проблемой могут стать старые сети. Настолько старые, что, возможно, придется проводить новые инженерные коммуникации, которые будут рассчитаны не на 8-16, а на сотню квартир. Тем самым рентабельность проекта заметно сократится.
Можно сколь угодно долго перебирать все "за" или "против". Но факт остается фактом: все чаще в домах в районе улиц Митерева, Авроры и Революционной появляются бравые ребята, предлагающие новые, современные квартиры. Как только после двух выкупленных квартир становится понятно, чего они хотят - собственники квартир поднимают цены на 15-20%.
Наша справка
Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ "собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, распложенные на указанном земельном участке".
|
