Когда начинают сравнивать российскую ипотеку с зарубежными образцами, часто приводят в пример не только западную (американскую или европейскую) модель. Все чаще исследователи обращаются к восточному опыту развития залогового кредитования. В частности, к опыту бывшей союзной республики - Казахстану. Ипотека начала развиваться в этой стране одновременно с Россией, но при практически одинаковых условиях здесь в год выдают 50% кредитов, тогда как в России всего около 1% от всего объема сделок по недвижимости.
Никогда бы казахи не достигли таких цифр, если бы и их квадратный метр жилья рос, как в Москве, на шесть долларов в сутки. В чем же причина экономического чуда бывшего "младшего брата"? Да в том, что ипотеку непосредственно поддерживает сам президент. Он просто-напросто установил барьер: $350 за кв. м должно стоить жилье в новостройке. А те компании, которые переступят этот порог, будут отлучены от бизнеса.
Авторитарная власть, скажете вы, а как же все завоевания демократии? Но факты вещь упрямая: у них ипотека есть, у нас она пребывает в зачаточном состоянии.
Сегодня российские аналитики пытаются разобраться и в другом, уже чисто московском феномене. В столице, где проживает большинство состоятельных людей нашей страны, ипотека тоже не развивается. Более того, если займ и берется, то основной валютой кредитования по-прежнему остается доллар США. Казалось бы, что здесь такого? Но раз мы говорим о развитии российского рынка ипотечных бумаг, то меньше всего нам нужны финансовые инструменты в иностранной валюте.
Эта тема обсуждалась на недавней пресс-конференции, организованной компанией "Ипотечная компания "Мой дом". И как считают руководители этой компании, а также представители "Агентства по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) в последнее время появились вполне весомые причины для активного развития столичного рублевого рынка ипотечных кредитов. И не последнюю роль в этом играет укрепление национальной валюты России - рубля.
Сейчас большинство банковских ипотечных программ в основном рассчитано на узкий слой потребителей. Это так называемые "белые воротнички" - мужчины и женщины от 30 до 40 лет в дорогих костюмах, получающие высокую зарплату в долларовом эквиваленте. Но таких, как они в Москве проживает всего 10 процентов от общей массы населения. А остальные девяносто? Эти люди тоже хотят жить в отдельных квартирах и даже рады бы взять ипотечный кредит. Но, повторюсь, большинство банков предпочитает работать с валютой, долларами. Простой пример: один банк, специализирующийся на ипотеке, за 2004 год выдал всего пять (!) рублевых займов.
А если и говорить о наименее обеспеченной части населения, то, наверное, здесь не обойтись все-таки без поддержки государства. А значит, по словам генерального директора компании "ИК "Мой дом" Алексея Турченкова, без АИЖК, которое главный упор делает на развитие именно рублевых стандартов и рублевого кредитования.
Главное, чего сейчас опасаются банки, готовые выдавать рублевые ипотечные кредиты, особенно региональные банки с небольшой капитализацией - это возникновение проблемы рефинансирования. То есть, банкам нужны дополнительные денежные средства, нужен некий оборот этих денег, потому что не все могут опираться лишь на собственные ресурсы.
Одно из решений этой проблемы - появление на рынке частных рефинансирующих организаций. Но не тех, кто хочет просто оптом купить закладные, а таких, кто, как и АИЖК создаст свою систему рефинансирования. Но такая компания должна будет рассчитывать только на свои частные средства, не претендуя на господдержку. Пока же все рефинансирующие организации - это банки с госучастием, ни один из них не опирается исключительно на собственные деньги.
Сегодня многие ждут и даже предрекают некий бум на рынке ипотечного кредитования, утверждая, что при идеальном соблюдении всех условий, он обязательно произойдет. И тогда, наконец, в стране начнется настоящий разгул (в хорошем смысле) ипотеки. С обещанным миллионом займов к 2010 году и 40 кредитами в день. Что ж, поживем - увидим.
|
