Страхование финансовых рисков на рынке недвижимости долгое время оставалось невостребованным, прежде всего потому, что страховые фирмы опасались оказывать эту услугу. Сейчас они предлагают целую палитру продуктов, позволяющих защитить любые инвестиции в недвижимость, будь то квартира на вторичном рынке, загородный коттедж или жилье в строящемся доме на стадии котлована. Однако собственники не торопятся заключать договоры, особенно когда речь идет о добровольных видах страхования.
На страховом рынке Петербурга работают около ста операторов, примерно десять из них - наиболее крупные, представляющие самый широкий спектр услуг, в том числе и в сфере недвижимости. Однако страхование от потери прав собственности пока не является приоритетным направлением ни для одной крупной компании. В общей сложности, в Петербурге ежегодно заключается чуть более ста сделок, годовой объем страховых премий, соответственно, тоже невелик - несколько сот тысяч долларов. Одним словом, финансовые риски в сфере недвижимости не делают погоды ни одной из ведущих компаний. Исключение составляет единственная в городе профильная фирма - "Первая титульная страховая компания", созданная почти 10 лет назад. Тем не менее, сегодня можно говорить о начале формирования рынка страховых услуг в сфере недвижимости.
Два в одном
В развитых странах применяется одна из двух распространенных в мире систем регистрации прав на недвижимость - актовая или титульная. Актовая не подразумевает никакой ответственности со стороны государства, а защита интересов участников сделок с недвижимостью целиком лежит на хорошо развитой системе страхования. Страховые компании по результатам тщательной проверки "истории прав" берут на себя ответственность за финансовый риск потери собственности в будущем. При титульной же системе регистрации прав на недвижимость, регистратор (государство) несет полную ответственность перед добросовестным приобретателем, и в случае обжалования сделки полностью компенсирует ущерб.
При актовой системе последствия сделки для покупателя таковы, что его право может быть оспорено, но после регистрации. Иначе говоря, проблема если и возникает, то исключительно "после". При титульной - строго наоборот: если и может быть оспорена сделка, то только до регистрации. За последствия здесь отвечает государство как регистратор, причем в полном объеме. Для самого приобретателя сделка после регистрации ее государством неоспорима.
Эти две модели во многом противоположны по смыслу и процедурам закрепления прав и жестко увязаны с принятым законодательством.
В России схема работы с недвижимостью стихийно складывалась по американской модели (актовая), а система закрепления прав на недвижимость позаимствована из Европы (титульная). Гибрид правовых систем получился не совсем удачным: при отсутствии со стороны государства гарантий законности им же зарегистрированных прав, у нас не развита система титульного страхования.
На сегодняшний день в Гражданском законодательстве существует понятие добросовестного приобретателя, однако эту добросовестность еще нужно доказать в суде. Если это не удастся, покупатель жилья теряет право собственности на спорный объект. И тогда у него остается только один выход - попытаться вернуть деньги с продавца, что почти нереально. Как ни крути, защититься от подобных неприятностей можно только с помощью страхования рисков.
Мечты сбываются
В отличие от "классики" (страхование имущества от ущерба), защита финансовых рисков - более дорогая и не столь массовая услуга. Тем не менее, по данным специалистов одной из крупнейших в Петербурге страховых компаний, за последние несколько лет они заключили около 500 договоров в сфере долевого строительства, что свидетельствует о значительных позитивных переменах как в сознании граждан, так и в сегменте страхования. Брать на себя риски дольщиков может только компания с солидным диверсифицированным портфелем. Кроме того, для работы в этом сегменте рынка страховщику необходимо иметь в штате квалифицированных специалистов, которые обязаны знать все юридические тонкости составления договоров с застройщиком и адекватно оценивать степень риска в каждом случае.
Сегодня на первичном рынке можно застраховать такие риски, как: банкротство участников долевого строительства, несоблюдение сроков выполнения проекта и строительных работ, поставки оборудования и материалов, несоблюдение сроков сдачи в эксплуатацию объекта, длительная остановка или сокращение объема производства на строительном объекте, "двойные" продажи, мошенничество, подделка ценных бумаг или документов, преступная халатность должностных лиц - участников строительства, противоправные действия третьих лиц. Самым распространенным продуктом является полис, включающий риски банкротства застройщика и двойные продажи.
В СК "Русской мир" клиентам предлагается договор, включающий дополнительный риск - "нерегистрацию прав собственности к моменту окончания договора страхования", причем вне зависимости от причин повлекших отказ в регистрации.
То есть, в договоре страховым случаем является неполучение жилья или невозвращение денег продавцом по любой причине. "Клиенту, по сути, не важна причина неполучения квартиры. Он хочет сохранить свои деньги, и договор страхования ему это обеспечивает", - говорит Евгений Ярыгин, директор Центра страхования титула СК "Русский мир".
Стоимость услуги рассчитывается на основании анализа приобретаемого объекта, ситуации на первичном рынке, надежности строительных и инвестиционных компаний и других факторов. На весь срок страхования тариф составит от 2 до 4% от стоимости объекта. Итоговая сумма зависит от того, на какой стадии находится объект. Чем ниже степень готовности дома, тем дороже услуга. При наступлении страхового случая страховая компания целиком возмещает затраты дольщика.
Кто защитит собственника?
ГУ "Росрегистрации" ежегодно регистрирует около 50 тыс. сделок по купле-продаже жилья на вторичном рынке. По данным специалистов ГУ, проблемными (с судебными тяжбами) оказываются около 2-2,5 тыс. договоров.
Чаще всего (около 30%) аpест на квартиры накладывается в случаях, когда нарушены права собственников в домах ЖСК, а также из-за тяжб по разделу имущества и определении долей (до 25%). В Гpажданском кодексе можно найти множество оснований, позволяющих признать сделку недействительной. Например, если: кто-то из бывших хозяев когда-то состоял в браке; у жильцов есть дети (не обязательно прописанные в квартире); имеются обиженные наследники; продавец находился в состоянии заблуждения и т.д. Во всех этих случаях сделки с жильем содержат потенциальную угрозу последующего расторжения. Словом, никто не даст гарантии, что через несколько лет бывшие хозяева не попробуют отсудить проданную квартиру обратно.
По общему правилу, в результате признания сделки недействительной судами применяется возврат сторон в первоначальное положение, и все последующие сделки тоже признаются недействительными. А бывший уже собственник, еще недавно счастливый покупатель жилья, получит на руки решение суда и исполнительный лист, по которому он должен будет вернуть недвижимость законному владельцу и, в свою очередь, претендовать на компенсацию понесенного ущерба (двусторонняя реституция). Но на практике получить эту самую компенсацию удается единицам, поскольку большинство сделок связано с "цепочками", и требовать компенсацию оказывается не с кого. Более того, в нотариальном договоре часто указывается не рыночная, а балансовая стоимость объекта, которую и получит пострадавший при самом удачном исходе судебной тяжбы.
Ипотека - двигатель страхового рынка
Страхование права собственности на жилье сегодня является обязательным при покупке квартиры в кредит (комплексное страхование рисков заемщика ипотечного кредита - "ипотечное страхование"), и подобную услугу готовы предоставить все ведущие операторы рынка. Это почти единственная гарантия возврата ипотечного кредита, поскольку даже экспертиза платежеспособности заемщика, которую проводит банк, не может этого гарантировать.
Классическая ипотека (покупка квартиры на вторичном рынке под залог имеющейся собственности) предполагает страхование жизни и здоровья заемщика, предмета залога (приобретаемой квартиры) и права собственности на недвижимость. Тариф по всем трем видам в комплексе составляет от 0,98 до 1,2 % в год. Если речь идет о кредите на покупку жилья в строящемся доме, заемщик заключает договор страхования на весь срок строительства и на случай утраты трудоспособности и смерти в течение всего срока действия договора. Кроме того, банк требует заключить договор страхования предмета залога от гибели и повреждений уже после сдачи объекта в эксплуатацию и до момента погашения кредита. Во всех случаях выгодоприобретателем по договору выступает банк. На стадии строительства страхование жизни и здоровья заемщика и страхование инвестиций обойдется клиенту в 1,74-2% от стоимости объекта, а после регистрации прав собственности тариф составит 0,8%-1% в год до погашения кредита.
Согласно договору страхования, в случае возникновения претензий на купленную недвижимость страховщик за свой счет отстаивает в суде права клиента. А если выиграть дело не удалось, он возмещает стоимость утраченного жилья.
На заре развития титульного страхования (конец 1990-х гг.), когда эту услугу оказывала единственная в городе компания - ПТСК, в год регистрировалось чуть более десятка договоров. Такой ситуация оставалась вплоть до 2004 г., когда начала проявляться отчетливая динамика. По данным губернатора Валентины Матвиенко, в прошлом году в Петербурге было выдано 1400 ипотечных кредитов, за три квартала этого года - 3 тыс., на 2006 г. планируется выдать уже 8 тыс. Кроме ипотечных сделок, страхование титула является обязательным условием и при покупке квартир через жилищно-накопительные кооперативы. Так что при стабильной экономической конъюнктуре рынок страховых услуг в сфере недвижимости ожидает бурное развитие.
Столкновение...
По мнению страховщиков, популяризации среди населения услуг титульного страхования и росту числа договоров мешает чрезмерная активность риэлтеров, которые берут на себя оказание не свойственных им услуг. Налицо конфликт интересов. Это заставляет клиента сомневаться в необходимости обращения к страховщикам. Ведь 1% от стоимости квартиры - сумма серьезная для большинства собственников, а риэлтеры гарантируют "чистоту истории прав" за гораздо меньшие деньги.
Как полагают страховщики, агенты нередко отговаривают клиента от страхования договора. Потому что если они порекомендуют обратиться в страховую компанию, клиент может воспринять предложение как тревожный сигнал, возникнут подозрения, что в истории рассматриваемого объекта имеются "темные пятна". Есть опасность потерять клиента, а это совсем не входит в планы риэлтера.
В то же время, страховые компании открыто говорят о том, что заинтересованы иметь своих представителей среди агентов, чтобы они, вместе со сделкой по купле-продаже объекта одновременно заключали и договор титульного страхования. Более того, страховщики пытаются воздействовать на риэлтеров всеми доступными методами. По словам исполнительного директора "ПТСК" Вероники Суховой, сейчас с руководством Института недвижимости обсуждается вопрос о разработке мотивационного тренинга для риэлтеров, который поможет им правильно позиционировать услугу титульного страхования.
...или общность интересов?
Пока гром не грянет, мужик не перекрестится. Народная мудрость в полной мере отражает конъюнктуру на рынке страхования. Причин тому много: неразвитость рынка, слабая информированность граждан, желание сэкономить в силу ограниченности средств, а также, что немаловажно - не очень внятные, порой драконовские условия, которые предлагают сегодня многие страховые компании. Нередко, для того чтобы до конца понять каждый пункт договора, потенциальному клиенту как минимум нужно за деньги нанять профессионального и независимого юриста, который, изучив условия страхования, сначала "переведет" их на русский язык, а уж потом порекомендует - подписывать такой договор или нет. Кроме того, у страховщиков на ниве недвижимости пока нет на руках главного козыря - примеров полного возмещения ущерба при наступлении страхового случая в сфере недвижимости. Пожалуй, кроме одного случая, когда СК "Спасские ворота" в прошлом году пришлось возместить $18 тыс. пострадавшему клиенту-дольщику. Судебные разбирательства с застрахованными объектами случались, например, и в ПТСК, но все споры в итоге были решены в пользу клиентов компании.
Операторы объясняют отсутствие страховых случаев с серьезными последствиями для себя и своих клиентов качеством углубленных проверок правовой истории жилья. При обнаружении существенных недостатков в документах, требующихся для совершения сделки с недвижимостью, покупателю просто отказывают в полисе, что воспринимается клиентом как рекомендация ни в коем случае не приобретать данный объект. Впрочем, никаких справок с печатями клиент обычно не получает: российское законодательство не дает страховым компаниям права на получение официальной информации об "истории" той или иной квартиры. Без этих сведений страхование невозможно, но страховщики давно изыскали "нестандартные" пути получения данных. По словам специалистов ПТСК, сейчас упростилась процедура проверки "истории": если раньше требовалась предстраховая экспертиза, то сейчас риски принимаются исходя из документов, предоставляемых агентством недвижимости, ведь подавляющее большинство сделок проходит именно через риэлтеров.
|
