Еще один способ привлечения средств в строительство объектов - лизинговые схемы. Это пока еще теория, однако прогнозы экспертов позволяют сделать вывод о том, что уже в этом сезоне термин "долевки в лизинг" станет привычным для всех участников долевого строительства
Эксперт темы: Дмитрий Яковенко, президент Самарского территориального института профессиональных бухгалтеров:
- Схема лизинга строящихся жилых объектов, бесспорно, может быть применена на практике. Смысл лизинговых операций заключается в том, что та или иная фирма (в данном случае предприятие-застройщик), заключая договор лизинга, поручает специализированной компании приобрести нужную ей вещь - объект лизинга. Одним из плюсов лизинговых схем партнерства является то, что данное финансовое пространство фактически свободно от налогового бремени.
Зачем нам лизинг?
После того как в умах федеральных лоббистов созрела мысль о том, что прибыль строительного бизнеса не должна оставаться только внутри отрасли (а именно так было до тех пор, пока перед застройщиками не стояло законодательных запретов на самостоятельное свободное привлечение к строительству средств частных инвесторов), на строительный рынок пошли финансовые схемы привлечения средств не только от банкиров и ФПГ, но и от лизинговых компаний. Значит ли это, что в будущем застройщики будут заниматься только строительством объектов, а прибыль зарабатывать другие, более изощренные умы? Аналитики затрудняются давать прямые ответы на этот вопрос - тем не менее, вероятно, все к тому и идет.
Один из ведущих операторов регионального лизингового рынка, который предпочел остаться инкогнито, уже разработал схему лизинга для рынка строящегося жилья. Не желая разглашать коммерческую тайну, ее руководство пока не раскрывает СМИ принципы ноу-хау. Тем не менее еженедельник "Новости рынка недвижимости" решил рассмотреть эту тему и предоставить слово обеим потенциальным сторонам лизинговых операций - финансистам и застройщикам.
"Суть схемы заключается в следующем. Некий инвестор создает лизинговую компанию, которая на свои свободные средства или на средства, полученные в банке в качестве кредита, строит жилье", - рассказал эксперт темы Дмитрий Яковенко. Таким образом, по словам Дмитрия Анатольевича, лизинговая компания будет работать от своего имени, но для партнера-заказчика - то есть строительной компании. Вопрос в том, с какого момента должны производиться лизинговые платежи. Если дожидаться окончания строительства объекта, то единым дольщиком будет выступать лизинговая компания, и она же, являясь фактическим собственником объекта лизинга (в нашем случае это вновь возводящийся дом), будет продавать жилье. Если лизинговая компания не передает строящийся объект в собственность застройщику, такой вариант выстраивания лизинговых отношений вполне возможен. Кроме того, она (лизинговая компания) может переуступать права на квартиры в ходе строительства.
Наряду с этим в рамках лизинговых отношений возможен и другой вариант сотрудничества инвесторов и строителей. Если лизинговая компания будет получать правоустанавливающие документы и приобретать для себя землю, у нее появится возможность заключить договор со строительной компанией, которая будет выступать в качестве подрядчика, а фактическим застройщиком станет лизинговая компания. В таком случае реализовывать объект будет также лизинговая компания, а их партнер - оператор строительного рынка - получит свою прибыль за выполнение генподрядных работ.
"На сегодняшний день в банковском секторе сосредоточены крупные денежные объемы, в то время как реальных кредитов на рынке очень и очень мало - во всяком случае в среднесрочных планах (два-три года)", - констатирует генеральный директор СК "Куб" Ефим Вейсман. Этот фактор - а именно то, что строители в отсутствие солидных ликвидных залогов не могут кредитоваться в банках - поспособствовал появлению на рынке дополнительных технологий привлечения инвестиций в реальный сектор экономики. Лизинг долевок - одна из них.
Как любая другая инновация, данное ноу-хау, еще не успев как следует заработать, приобрело не только приверженцев. В частности, на одном из этапов аналитики выражали неуверенность в том, что строительные компании сочтут нужным обращаться к сотрудничеству с лизинговыми операторами. "Готов ли наш достаточно амбициозный застройщик, привыкший работать за счет бесплатных инвестиционных средств дольщиков, к тому же в беззалоговом режиме, сотрудничать с лизинговыми компаниями, которые до момента внесения всех платежей будут обладать правами на квартиры в новостройках?" - задается вопросом президент Самарской региональной коллегии оценщиков Валентин Лобанов. Однако сами застройщики к новой схеме отнеслись более лояльно.
"Новое законодательство обязует застройщиков сначала выполнить весь комплекс мероприятий по оформлению согласовательной и разрешительной документации, а затем привлекать к строительству средства дольщиков. Этот же пакет документов плюс залог нужны для того, чтобы получить займ под строительство нового объекта. В Госдуме вот уже не первый год находятся документы о пересмотре закона о банковской деятельности. На сегодняшний день банки не имеют возможности кредитовать инвестиционные проекты - им нужен залог, который строительные компании предоставить не могут. Таким образом, появление новых способов привлечения средств в строительную отрасль было бы весьма кстати", - говорит генеральный директор СК "СамВИД" Владимир Олейниченко.
На сегодняшний день строители говорят о том, что они не могут держать на балансе крупный завершенный, но нереализованный объект только для того, чтобы использовать его в качестве залога в процессе кредитования. Таким образом, лизинг долевок перспективен уже потому, что банки напрямую фактически не кредитуют застройщиков, а на рынке появляется добавочный капитал.
"Кредиты под строительство должны выдаваться - в мировой практике наряду с использованием строителями собственного свободного капитала и привлечением корпоративных средств (деньги крупных частных инвесторов) это направление финансирования строек является ведущим. Но пока в силу законодательных факторов этого практически не происходит, - говорит Ефим Вейсман. - Как сделать так, чтобы кредитование застройщиков стало реальностью - вот актуальный на сегодняшний день вопрос. Честно говоря, схема лизинга долевок мне на ум не приходила, поскольку в международной практике этот механизм используется в сделках, объектом которых выступает техническое оборудование. Но российскому строительному рынку нужны новые финансовые схемы привлечения капитала". По словам Ефима Михайловича, на сегодняшний день ни у одной строительной компании, даже крупной - той, которая ведет застройку не одной, а сразу нескольких площадок, - нет оборотных средств для полного самостоятельного финансирования своих работ. В этом смысле поиски путей привлечения средств на рынок строительства на данный момент являются одной из главных задач. Таким образом, региональные застройщики вовсе не против сотрудничества с лизинговыми компаниями. К тому же есть вероятность, что новая схема позволит внести коррективы в процесс ценообразования на рынке новостроек, а именно - несколько сдержать активные темпы роста цен на квартиры в долевках.
Стоп, цены? Согласно главе IV Закона "О финансовой аренде (лизинге)", мерами государственной поддержки деятельности лизинговых организаций, помимо прочих, могут быть: "предоставление инвестиционных кредитов для реализации лизинговых проектов", а также "предоставление банкам и другим кредитным учреждениям освобождения от уплаты налога на прибыль, получаемую ими от предоставления кредитов субъектам лизинга, на срок не менее чем три года для реализации договора лизинга", плюс "предоставление в законодательном порядке налоговых и кредитных льгот лизинговым компаниям в целях создания благоприятных экономических условий для их деятельности". Таким образом, первое, что, по мнению аналитиков, возможно, несколько стабилизирует цены на квартиры в новостройках - это свобода лизинга от налогов (поскольку компании не будут платить вышеперечисленные налоги, данная составляющая не будет присутствовать в конечной рыночной стоимости квадратного метра жилья). Второе - это, конечно, время, с течением которого строящиеся квартиры растут в цене. Чем дольше строится объект, тем дороже обходятся покупателям квадратные метры в нем. В рассматриваемой нами ситуации проблема простоя объекта, по идее, должна быть исключена, поскольку лизинг - упрощенная форма доступа к активам, которые появляются сразу после совершения сделки. По мнению эксперта темы Дмитрия Яковенко, быстрые темпы строительства, фактически снижающие конечные цены на продукт, станут своего рода противовесом уровню лизинговых выплат, которые могут быть весьма высокими. Особенно если лизинговая компания запускает в оборот не собственный свободный капитал, а средства, полученные в банке. Тогда в платежи, помимо ставки по кредиту, будет заложен процент прибыли лизинговой компании. "По моим оценкам, ставка лизинговых компаний будет не ниже 18% годовых, - отмечает Валентин Лобанов, - в то время как зарубежные банки (в частности, австрийские и немецкие) предлагают финансирование инвестиционных проектов под 4-5% годовых в валюте. Есть разница?"
"Не знаю, заинтересовался бы я возможностью сотрудничества с лизинговыми компаниями, но в ситуации дефицита средств, безусловно, ориентировался бы на дешевые инвестиционные сделки", - отмечает Владимир Олейниченко. Следует отметить, что в теории лизинговая компания может работать не на перепродаваемые средства банка, а на свой собственный капитал. В таком случае сотрудничество с ней становится более выгодным для лизингополучателя, поскольку в лизинговые платежи будет заложена только прибыль, без банковской ставки по кредиту.
"Возможно, при условии доверительных отношений инвестор не будет предъявлять к застройщику жесткие требования, аналогичные банковским", - допускает Владимир Олейниченко. А значит, лизинг долевок вполне может стать одним из перспективных направлений сотрудничества финансистов и строителей.
Наша справка. Согласно Федеральному закону "О финансовой аренде (лизинге)", "лизинговая деятельность - вид инвестиционной деятельности по приобретению имущества и передаче его в лизинг. Договор лизинга - договор, в соответствии с которым арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование.
Предметом лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности.
Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращения или для которого установлен особый порядок обращения.
|
