Закон "Об участии в долевом строительстве " на перекрестке мнений
В среде застройщиков считается неприличным выражать одобрение знаменитому "долевому закону". Нет, разумеется, правила хорошего тона требуют произносить при случае что-то вроде "призван содействовать упорядочению рынка". Но, согласитесь, "призван" - не значит "содействует". Меж тем, для того чтобы оценить любой законодательный акт, следует, как минимум, попытаться понять логику его авторов, увидеть, что за причины способствовали его появлению на свет.
Первое, о чем следует сказать: среди участников строительного бизнеса злодеев - куда меньше, чем принято думать. Разумеется, ежели б речь шла о засилии мошенников, наводить порядок было бы несравненно легче. Но причина в другом. Строительные компании действительно стремятся привлечь средства граждан "на уровне котлована", когда ничего готового нет, а есть лишь благие намерения. Но они делают это не по злому умыслу, а потому что природа не создала еще денег дешевле.
Собственно, порядок действий хорошо известен. Компания присматривает участок. Оценивает его перспективы и, хотя бы примерно, необходимые затраты. Дальше наступает период согласований, утверждений, проектирования и новых согласований. На все это нужны средства - и немалые. Идти в банк? Там запросят процент, да еще и потребуют какое-то имущество или активы в залог. А тут граждане сами приносят деньги, сроком на два-три года и к тому же - совершенно даром. Отчего ж не взять? Разумеется, такие взаимоотношения сложно назвать равными или хотя бы партнерскими, но когда государство даже не пытается установить правила, рыночное регулирование происходит "с позиции силы".
Бесправное положение дольщиков - как небогатых, так и весьма состоятельных - провоцировало произвол. Если можно морочить людям голову и год, и два, если не возбраняется перебрасывать средства на другие объекты, а то и вовсе на другие нужды, если сплошь и рядом идут двойные продажи квартир, - и за все это ничего! - почему бы не потерять чувство опасности? И когда сейчас слегка испуганное сообщество застройщиков призывает отделять овец от козлищ, уверяет, что большинство из них - люди честные, хочется спросить: а где ж вы раньше были? Ведь на наших глазах в течение нескольких лет шло формирование строительной пирамиды, и это еще надо сказать спасибо государству, что маховик был остановлен, когда число пострадавших исчисляется только десятками тысяч. Можно только согласиться с Олегом Репченко, руководителем аналитического центра IRN.ru, который напоминает: "Приходилось сталкиваться с тем, что компании с ограниченными финансовыми ресурсами собирали деньги с покупателей дома на нулевом цикле, сразу же искали под застройку еще одну площадку, а там собирали деньги и под следующую".
Нет сомнений: подобное финансирование продолжалось бы и дальше, но уже была набрана критическая масса обманутых дольщиков, впереди замаячила перспектива социального взрыва, и правительство в кои-то веки сыграло на опережение: выпустило закон, не дожидаясь митингов и демонстраций.
Сейчас чуть ли не главным обвинением в адрес власти является тайный характер подготовки ФЗ N214. Говорят: ни с кем не советовались, у строителей не спрашивали, а потом спешно проголосовали в Думе. Упреки эти вряд ли можно назвать справедливыми. Во-первых, в рабочую группу входили не люди с улицы, а известные и признанные специалисты. (Назовем хотя бы Надежду Косареву, президента фонда "Институт экономики города".) Во-вторых, закон писался долго и прорабатывался тщательно. В-третьих, власть небезосновательно опасалась лоббистских усилий его противников.
Любой закон в любой стране являет собой результат компромисса. Основной идеей правительства было защитить права потребителя. Заставить строителей заключать равноправные договоры и нести за их исполнение юридическую ответственность. С этой задачей справились. Но, как водится, переусердствовали. Застройщик обязан открывать всю информацию, связанную с будущим строительством, - это правильно. Застройщик не имеет права собирать деньги, пока у него нет никаких согласований, - и это верно. Но вот когда клиент получает право в одностороннем порядке разрывать договор на любой стадии и забирать деньги с процентами по первому желанию, когда он не отвечает за несвоевременное перечисление средств, а застройщик, напротив, может получить обусловленное договором только через суд - это уж перебор. Как, безусловно, излишним является и требование солидарной ответственности, которое предъявляется банкам, кредитующим долевое строительство.
Закон, вступивший в силу 1 апреля 2005 г., сразу же стал предметом ожесточенных дискуссий. Многочисленные выступления в прессе, заседание Международного ипотечного клуба, два круглых стола Ассоциации строителей России - за прошедшие полгода уже не только сказано все, что необходимо, но в принципе стало ясно, какие нужны решения. Абсолютно все, даже самые последовательные сторонники закона, признали: он нуждается в поправках. И такие поправки давно уж подготовлены. И Ассоциацией, и специалистами ряда компаний. Но - время идет, а до реального их рассмотрения в Государственной думе дело так и не дошло. Почему? Надо полагать, ФЗ N214 не выполнил еще все задачи, ради которых принимался.
Закон "Об участии в долевом строительстве ", исключивший возможность пользоваться "дармовыми" средствами граждан, в принципе, выгоден банкам. В самом деле, если застройщик не может возводить дом "на свои", что ему остается, кроме как идти за кредитом? И не было бы сомнений, кто ж тут лоббист, когда бы не упомянутое уже требование солидарной ответственности. Представители самых разных банков неоднократно публично заявляли: финансировать - пожалуйста, быть третьей стороной во взаимоотношениях застройщик/покупатель - увольте.
Очень любопытный эпизод произошел в ходе круглого стола, организованного Ассоциацией строителей России (между прочим, создание этой структуры напрямую связывают с введением в действие ФЗ N214). На грозный вопрос, кто придумал прописать такие широкие права потребителям-дольщикам, "ответчики" нашлись: Надежда Косарева и ее коллега Ольга Шишлянникова признались, что это они постарались. Но вот выяснить авторство солидарной поправки не представилось возможным. Либо действительно никто не знает, откуда взялось требование к банкам отвечать вместе со строителями, либо - тайна сия велика есть.
Может быть, лучше всего претензии к закону сформулировал Николай Кошман, президент АСР: " разработчики перегнули палку, мотивируя создание документа защитой прав потребителей. На самом деле нам, строителям, теперь приходится думать только об одном - как сохранить стабильную обстановку на рынке недвижимости". В том же духе высказывается и Леонид Казинец, президент корпорации "Баркли": "Реализация закона уже сегодня приводит к значительному снижению предложения на рынке первичной недвижимости России. Страшно подумать, что будет дальше".
Однако застройщики пугают, а власти, похоже, не страшно.
Надежда Косарева, один из разработчиков и самых последовательных защитников закона, признает его несовершенства. "Я рассчитываю, что поправки, которые дорабатываются совместно с участниками рынка, будут приняты". И тут же добавляет: "Но концепция закона изменяться не должна".
Признал необходимость доведения до ума 214-го закона и Сергей Круглик (ныне - председатель Росстроя), также горячий его сторонник. "Мы вынуждены констатировать наличие коллизии юридических норм и несовершенства Земельного и Градостроительного кодексов". И все же он советует не торопиться с переменами.
А Владимир Ресин прямо предостерег от того, чтобы не исполнять закон, ссылаясь на его несовершенство. "Закон сложный для застройщика, непростой, но его в любом случае надо исполнять. Говорить, что закон плохой и тем более не выполнять его - это настоящее преступление. Конечно, инвестору теперь приходится брать деньги в банке, и это, может быть, для него будет дороже, но зато цивилизованно. Наконец-то мы получили правила игры, где каждый несет ответственность".
Итак, власть (в первую очередь, столичная) не собирается отрекаться от N214. Почему? Что еще, кроме заботы о "ближнем", движет руководителями строительного комплекса? Пожалуй, речь идет прежде всего о том, что власть хочет основательно "проредить" рынок. Намерения понятны. Одно дело - "регулировать" несколько десятков участников, и совсем другое, когда счет идет на сотни. Московское правительство, во-первых, заинтересовано в том, чтобы в столице строили компании крупные, самодостаточные, те, что в состоянии самостоятельно финансировать ведение работ. Во-вторых, столичным властям обязательно надо избежать социальных потрясений - в нынешней политической ситуации это было бы крайне неуместно. И, наконец, не надо думать, что у "больших" строителей нет проблем. Начаты масштабные проекты, вложены огромные ресурсы, и для поддержания рынка в динамичном состоянии требуется разумный рост цен на жилье. Стагнация может вызвать катастрофические последствия: рынок "схлопнется".
Все это так, и столичные девелоперы, может быть, куда терпимее отнеслись бы к инициативам власти, если бы не одно обстоятельство. Требования к строителям - готовая документация, наличие согласований, предоставление информации и т.д. - справедливы. Но это половина проблемы. Потому что строители - это только одна сторона процесса. А есть и вторая - сама власть. Если требовать, чтобы застройщики начинали собирать деньги только после того как все разрешения получены, нужно обеспечить разумные сроки получения этих бумаг. Нужно, чтобы власть не меняла бесконечно условия инвестиционного контракта, не добавляла по ходу дела обременения. Словом, нужно, чтобы и чиновник отвечал за то, что он делает, и не принимал бы решений задним числом. Вот это и есть самая большая проблема, которая стоит того, чтобы ее хотя бы назвать вслух!
Дальнейшее развитие событий предсказать несложно. Рынок станет почище. Цены подрастут. В закон внесут поправки. Самые одиозные требования будут вычеркнуты. Но никакой закон не заставит чиновников отвечать за уже принятые решения и не менять собственное мнение по пять раз на дню. Впрочем, это уже тема другого разговора.
А ЖИТЬ ВСЕ-ТАКИ НАДО
Трудно подобрать эпитет, который бы уже не был использован в отношении ФЗ N214 с момента его вступления в силу. Некоторое время строительное сообщество жило надеждами, что закон будет отменен со дня на день, но - этого не случилось. А раз так, надо как-то приноравливаться. Что участники рынка и делают с различной степенью успеха. Бойкот, устроенный закону компаниями-застройщиками, длился целое лето. Но всему приходит конец. И вот 15 сентября компания "Кунцево-Инвест" (являющаяся, как известно, частью бизнес-направления "недвижимость" в АФК "Система") зарегистрировала договор о долевом участии в строительстве.
Игорь Шегуров, финансовый аналитик ЗАО "Кунцево-Инвест", рассказывая о своеобразном "подвиге" компании, не скрывает тех трудностей, с которыми пришлось столкнуться уже после подписания всех необходимых бумаг. "Сейчас мы ведем переговоры о финансировании проекта со Сберегательным банком, - рассказал он нам. - После того как представители банка ознакомились с измененным законодательством, они сообщили, что Сбербанк не будет участвовать в проекте по классической схеме. Он отказывается принимать в залог права на оформление в собственность квартир в строящемся доме, поскольку не желает нести солидарную ответственность перед участниками, к чему его обязывает новый закон. И на сегодняшний момент мы подбираем другие залоги для Сбербанка". Примеров работы по "долевому закону" слишком мало, чтобы можно было делать какие-то выводы. Застройщики в основном выжидают и комментируют. С мнениями некоторых участников рынка мы и предлагаем вам ознакомиться.
Вячеслав Тимербулатов, директор по маркетингу Группы компаний "Конти"
В целом, наша компания была подготовлена к принятию нового закона. Мы понимали, что этот документ необходим на стадии формирования рынка и его стабилизации.
Закон о долевом строительстве еще "сырой" и, безусловно, нуждается в доработке. Должны быть внесены поправки, которые сделают его более сбалансированным с точки зрения интересов дольщиков и застройщиков. Сейчас с уверенностью можно говорить, что новый закон замедлил сроки и темпы возведения нового жилья. И эта тенденция только продолжится, так как процесс реализации проектов усложнился. В результате спрос возрастает, а предложение практически не увеличивается.
Кроме того, законом введена ответственность застройщиков за ненадлежащее качество и несоблюдение сроков строительства в виде штрафных санкций. Также предусматривается ответственность перед дольщиками организации, кредитующей строительство. Банкам это абсолютно невыгодно, в связи с этим процедура кредитования еще больше осложнилось.
Что касается строящихся объектов ГК "Конти", то разрешения на их возведение мы успели получить до принятия Закона "Об участии в долевом строительстве ", поэтому работы и продажи идут по старой схеме. Считаем необходимым отметить, что в последнее время значительно возрос интерес потенциальных покупателей к объектам, сооружаемым по старой схеме, понятной и доступной клиенту, - в отличие от новой, по которой невероятно удлинились сроки заключения контрактов между застройщиком и покупателем недвижимости.
Что касается строительного рынка в целом, то он стал цивилизованнее; недобросовестные компании постепенно покидают его, так как оказались не готовы к работе в условиях нового законодательства. В условиях закона о долевом участии маленьким и средним компаниям стало сложнее выживать, поэтому они будут и дальше объединяться, или более крупные компании станут поглощать их.
Дмитрий Воронков, руководитель отдела продаж компании "Контакт - Элитная Недвижимость"
По поводу оценки самого закона мнения разделились. Власть имущие видят только положительное: ну, теперь-то все придет в порядок, не будет "недостроев", двойных продаж. Рынок избавится от недобропорядочных застройщиков, станет более открытым. А застройщики, в свою очередь, станут сговорчивее при даче взяток для ускорения процесса вывода объекта в продажу.
Застройщики, наоборот, закону не очень обрадовались. Никто не стал хлопать в ладоши, все задумались и стали предпринимать обходные маневры; кое-кто затаился и стал ждать внесения поправок в вышеупомянутый документ. Правда, некоторым застройщикам повезло: "качественные" объекты, выставленные на продажу "по старым правилам", стали хорошо реализовываться, да еще по завышенным для объектов такого уровня ценам.
Многие банки пересмотрели свои программы финансирования строительства проектов: подождем, пока дым развеется, или увеличим процентные ставки. Или так: недостаточно процентов - давай долю. Работа риэлторов по вновь выходящим объектам усложнилась. Стало необходимо как-то находить объяснение: почему при покупке квартиры (в тех объектах, которые попадают под существующий закон) требуется выкупать ценную бумагу - вексель, который эта же компания в дальнейшем обменяет на квартиру. В другом случае предлагается иная схема, отличная от принятых на сегодняшний день на рынке. Приходится объяснять, что депутаты приняли недоработанный закон, не адаптированный к существующим реалиям, или что по таким странным схемам уже давно работает весь прогрессивный мир. Отчасти введение нового закона, как ни странно, многим риэлторам помогло. Фактическое отсутствие поступления на рынок новых объектов привело к уменьшению количества предложений в строящихся домах, что в совокупности с общим подъемом рынка вызвало эффект резонанса, приведший к повышению цен. Чем выше цены, тем больше заработки риэлтора. Даже в элитном сегменте сегодня еще встречается подход: не хочешь - не бери, у нас и так очередь стоит. Бездарные проекты продаются так же хорошо, как и удачные. Главное - расположение, а не качество.
На самом деле, время показало, что рынок пока не готов к введению таких правил игры, которые заложены в обсуждаемом нами законе.
Артем Цогоев, исполнительный директор УК "Blackwood Фонды Недвижимости"
Работать сегодня стало труднее, чем до принятия 214-го ФЗ. В целом, этот закон оказал достаточно серьезное влияние на работу закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости. Согласно новому положению ФСФР "О составе и структуре активов...", ЗПИФы недвижимости имеют право вкладывать денежные средства в девелоперские проекты путем заключения договоров участия в долевом строительстве (ДУДС) и инвестиционных контрактов (их форма очень близка к ДУДС). ФСФР не оставила участникам рынка коллективных инвестиций в недвижимость никаких иных способов финансирования девелоперских проектов.
Вместе с тем, ЗПИФы недвижимости оказались в неравном положении по сравнению с другими инвесторами. В отличие от них, ЗПИФН не могут включать в свой состав векселя, не могут заключать предварительные договоры купли-продажи, выдавать займы, т.е. использовать все те новые схемы, которые были разработаны девелоперами в связи с данным законом.
Несмотря на сложность и неоднозначность положения, ЗПИФН становится с каждым днем все больше, а это значит, что инвесторы ожидают скорого решения проблем индустрии коллективных инвестиций в недвижимость.
Семен Пузрин, управляющий директор по финансам ЗАО "КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент"
В принципе, любой закон представляет собой некий баланс между различными заинтересованными группами лиц. Не является исключением и закон о долевом строительстве, который создал систему правовых отношений между инвестором (прежде всего, физическим лицом) и застройщиком. Резкий перекос в сторону интереса инвесторов автоматически приводит к попыткам застройщиков выправить баланс, включив в закон ряд новых положений, а также исключить те, которые, как им представляется, нарушают их интересы и увеличивают риски строительства.
Несомненно, что любая управляющая компания ЗПИФН заинтересована в предсказуемости и стабильности законодательства, затрагивающего в той или иной степени ее интересы. Однако в сложившейся ситуации управляющим компаниям (УК) вряд ли целесообразно занимать ту или иную сторону.
Однако это совсем не значит, что для деятельности ЗПИФН данный закон не является значимым. Любая УК ЗПИФН живет, действует и реагирует на изменения рынка. Принятие ФЗ N214 заставило измениться рынок, а соответственно, прислушаться к этим изменениям.
Новый закон не позволяет привлекать инвестиции на этапе предпроектного согласования, которое может длиться 1,5-2 года. Ни банки, ни ПИФы - в соответствии с уже действующим законодательством - войти на начальной стадии проекта со своим финансированием не могут. Выходом из сложившейся ситуации может стать либо повышение достаточности собственных средств застройщика, либо выход на рынок облигационных займов. Что, безусловно, потребует серьезной реструктуризации всего бизнеса, повышения капитализации и роста его прозрачности.
Мы не можем не согласиться с разработчиками закона в том, что физические лица, чаще всего не являющиеся профессиональными инвесторами, очень рискуют, когда вкладывают свои средства в проект, который еще не прошел все согласовательные инстанции. С другой стороны, УК ЗПИФН, являясь квалифицированным инвестором, имеет значительный опыт и обладает технологиями работы на финансовом рынке и рынке недвижимости. Специалисты УК способны оценить все риски, провести как юридический, так и проектный анализ. Поэтому мы считаем целесообразным, даже более того, необходимым внести соответствующие поправки в ФЗ N214, которые позволят УК как квалифицированному инвестору вкладывать средства в строительные проекты на этапе предпроектного согласования. Это благоприятно отразится как на застройщиках, так и на инвесторах.
Застройщику это даст возможность уже на этапе предпроектного согласования понимать, на какие средства будет вестись строительство. Фонд имеет в распоряжении "длинные деньги", еще на начальной стадии в полном объеме зарезервированные под определенный объект. Тем самым средства фонда являются оптимальным инструментом для реализации строительного проекта.
Для инвестора это повышает доходность его вложений, поскольку инвестиционный прирост (рост стоимости объекта по мере его строительства: от стадии проектирования до этапа реализации, продажи объекта), который доминирует в общей структуре доходности, при вхождении в проект на начальной стадии может составить 15-20%.
В любом случае, для ЗПИФН закон открыл новые перспективы, так как повлек за собой очевидный рост интереса девелоперов и застройщиков к ЗПИФН как источнику финансирования. За примерами далеко ходить не надо. УК "КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент" 30 сентября начала формирование двух новых фондов: "Фонд Федерация" и "Фонд Миракс Недвижимость Первый". Они были созданы совместно с крупной компанией-застройщиком Mirax Group.
Этот пример доказывает, что компании-застройщики видят в ЗПИФН новый эффективный инструмент для привлечения инвестиций под свои проекты.
Алексей Добашин, генеральный директор концерна "Крост"
С точки зрения формализации и неизменности законодательства (что для нашей страны в особенности важно!) новый закон, безусловно, заработал. Дисциплины, порядка стало больше. Мне как девелоперу он нравится, так как упорядочивает рыночные продажи на всей территории России. И именно в этом, на мой взгляд, состоит самое главное достоинство ФЗ N214 - единые и неизменные правила игры. Убежден, что сегодня необходимо продолжать работу по приведению аналогичных законов муниципальных образований и регионов в соответствие с федеральным законодательством. Хотелось бы, чтобы на всей территории нашей страны пользовались едиными распорядительными и правоустанавливающими документами. Потому что сейчас легко можно найти различия в терминологии, принятой на территории Москвы и Московской области. В других же субъектах федерации различий еще больше... А законы и профессиональные термины, повторю еще раз, должны быть едины. Для всех.
|
