На страницах М2 неоднократно рассматривался Федеральный закон N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...". Этот документ воспринимается подавляющим большинством специалистов рынка недвижимости достаточно негативно. Сегодня мы попробуем найти в этом законе аспекты, которые, напротив, послужат на пользу застройщикам.
Так, можно утверждать, что для строительных компаний будет полезно требование 214-го закона об обязательной регистрации договоров долевого участия. Дело в том, что для соинвесторов самостоятельная регистрация договора - дело сложное и хлопотное. Как правило, частные лица предпочитают либо договариваться с юридическими фирмами, либо пользоваться сопутствующими услугами застройщика.
Ничто не мешает застройщику за отдельную плату произвести за клиента регистрацию договора долевого инвестирования или уступку прав требований по нему.
Как правило, юридические фирмы и девелоперы гораздо лучше справляются с регистрацией договоров, чем простые граждане. И дело тут не только в том, что сотрудники таких компаний "поддерживают отношения" с работниками Федеральной регистрационной службы (ФРС), но и в том, что им хорошо известен перечень документов, сдаваемых на регистрацию, требования к их оформлению, размер государственной пошлины и иные требования, которые предъявляет ФРС. Это позволяет экономить время и получать необходимый результат значительно быстрее.
Зачем спешить?
Но плата за регистрацию договора, получаемую с клиентов, вряд ли дает ощутимый доход. Но существует и еще преимущество в следовании этой норме закона. Дело в том, что, пока договоры не зарегистрированы, они не считаются заключенными - застройщик не имеет права приступить к строительству, используя деньги соинвесторов, поскольку документы не оформлены надлежащим образом.
Для дольщиков скорость регистрации договора также важна - по этим же причинам. Да, закон предусматривает ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома и предоставление покупателям их квартир. Однако застройщик вправе обжаловать предъявленные ему претензии через суд. Если он сможет доказать, что дом не был завершен и сдан в срок из-за того, что ряд участников несвоевременно зарегистрировали договоры, у него будет надежда на значительное смягчение ответственности, а то и на освобождение от нее.
Что касается уступки прав требований по договору, то застройщику следует помнить, что она реальна только после того, как соинвестор полностью выплатит стоимость, указанную в договоре. В противном случае ему придется оформлять еще и перевод долга. Следует учитывать, что уступка прав требований допускается с момента регистрации договора долевого инвестирования до подписания сторонами акта приема-передачи квартиры.
Закон для строителя - настоящий щит
Еще одна выгода для застройщика кроется в положениях ст. 5 закона. В частности, указанная статья содержит правила, регламентирующие ответственность дольщика за несвоевременную оплату или прекращение выплат по договору. Поскольку договором оговаривается как единовременная выплата всей суммы, так и оплата частями, ответственность соинвестора для каждого из вариантов предусматривается отдельно.
Если вся сумма, указанная в договоре, должна быть внесена сразу, договор расторгается по инициативе застройщика в судебном порядке в том случае, если допущена трехмесячная просрочка платежа. Аналогичные последствия последуют и в том случае, если при поэтапной системе оплата просрочена более чем на три месяца или сроки внесения денег нарушаются систематически (более трех раз в течение 12 месяцев).
Законом также предполагается "промежуточная" ответственность за нарушение установленных правил оплаты договора. Если соинвестор не исполняет свои обязательства, а у застройщика еще нет права потребовать расторжения договора, дольщик помимо цены квартиры обязан выплатить застройщику еще и неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, установленной на день исполнения обязательств, за каждый день просрочки. Так закон предоставляет застройщику возможность защищать свои финансовые интересы.
Вместе с тем необходимо отметить, что при расторжении договора в судебном порядке разбирательство способно затянуться, и застройщик не сможет реализовать ту квартиру, которая предназначалась нарушителю. Соответственно, он понесет определенные убытки, которых реально было бы избежать. В принципе законодательство не ограничивает застройщика в его праве требовать от участника возмещения понесенных убытков. Однако суд укажет, что законом прямо предусмотрена ответственность, которую несет дольщик. В соответствии со ст. 10 закона сторона, не исполнившая свои обязательства по договору, обязана не только уплатить неустойку второй стороне, но и возместить все причиненные убытки сверх неустойки.
Также согласно ст. 5 закона, стороны вправе изменять цену в договоре даже после его заключения (регистрации). Правда, возможность такого изменения должна быть предусмотрена в самом договоре. Включение в него соответствующих пунктов позволит застройщикам менять цену в зависимости от ряда факторов. Например, при подписании договора может быть известна лишь приблизительная площадь квартиры. В процессе строительства она, как правило, меняется. Соответственно, становится другой и стоимость объекта. Для ее официального изменения необходимо заключить дополнительное соглашение к договору, которое подлежит государственной регистрации.
Пункт о возможном изменении цены договора в обязательном порядке оформляется в виде отдельного соглашения, подписанного обеими сторонами. Так что без ведома дольщика никто такой документ составить не имеет права. Вместе с тем если соответствующее условие не включено в договор изначально, изменить цену договора стороны не смогут. Следовательно, застройщик недополучит деньги, если квартира будет большей площади, а участник не вернет себе часть уплаченной суммы, если квартира окажется меньшей площади. Поэтому включение этих пунктов выгодно для обеих сторон. Для застройщика значительным плюсом является возможность изменения даты завершения строительства. В соответствии с п. 3 ст. 6 закона, если возведение дома не может быть окончено за время, указанное в договоре, застройщик обязан предупредить об этом каждого соинвестора не менее чем за два месяца до окончания этого срока. В извещении обязательно содержится предложение внести соответствующие изменения в договор. Это позволяет застройщику пусть и не до бесконечности, но все же продлевать действие договора и сроки строительства. Необходимость согласования новых сроков с дольщиками позволит застройщику избежать соблазна создать долгострой.
Соинвестор, помни: застройщик не дремлет!
Передача квартиры происходит только после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. При передаче квартиры соинвестору застройщик обязан оформить документы, фиксирующие данный факт (например, акт передачи). Обязательства застройщика считаются исполненными только с момента подписания сторонами этого документа. Однако прежде соинвестор должен получить уведомление от застройщика о готовности квартиры к передаче. Если срок принятия квартиры дольщиком не установлен, он должен принять ее в течение семи дней с момента получения соответствующего сообщения от застройщика. Из этого следует, что уведомление необходимо отправлять по почте с подтверждением вручения, чтобы застройщик имел доказательства, что в надлежащей форме проинформировал дольщика. Эта простая мера предосторожности позволит застройщику бороться с теми соинвесторами, которые попытаются нажиться за счет необоснованных претензий.
Законодателями предложен и еще один механизм, который позволит застройщику защищать свои интересы от участников-мошенников. При оформлении передаточного акта застройщик и соинвестор должны будут отразить в его тексте отсутствие у сторон претензий друг к другу либо суть таких претензий. Особенно это важно для застройщика в части качества квартиры. Если в передаточном акте не указано, что в квартире имеются недоделки или недостатки, покупатель сможет предъявить претензии к качеству квартиры только в том случае, если обнаружатся скрытые дефекты. Во всех остальных случаях застройщик вправе ссылаться на акт, подписанный обеими сторонами, где никаких претензий покупателя к качеству квартиры не указано.
Вот, пожалуй, и все выгоды, которые застройщик способен извлечь из нового закона. Возможно, поправки, которые будут в него внесены, увеличат этот небольшой перечень, но для этого надо дождаться решения Госдумы РФ. И конечно, необходима практика применения этого документа, для выработки которой нужно несколько лет. Пока закон об участии в долевом строительстве только усложняет жизнь всех участников рынка недвижимости.
|
