Рынок вторичного жилья - это объекты недвижимого имущества, которые имеют историю возникновения и переходов права собственности, зачастую длинную и запутанную. Приобретая такую квартиру, необходимо отдавать себе отчет: как бы тщательно риэлтер и нотариус, удостоверяющий договор купли-продажи, ни проверяли юридическую чистоту жилья, это не даст полной гарантии того, что операция не будет когда-либо оспорена, а договор не будет признан судом недействительным. На то есть много причин, не зависящих от профессиональной добросовестности риэлтера и нотариуса. Более того, специалисты утверждают, что любая сделка на рынке вторичного жилья может быть оспорена. Для того чтобы не потерять свою недвижимость, надо заключить договор титульного страхования.
Часто неприятные для собственника сюрпризы кроются в каких-либо нарушениях, совершенных в предыдущих сделках с данной квартирой, поскольку история каждого конкретного объекта недвижимости может быть непростой. Существует множество оснований, по которым сделка с недвижимостью может быть признана недействительной. К ним относятся:
мошенничество, подлог документов;
нарушение прав несовершеннолетних, наследников, иных лиц;
совершение сделки недееспособным лицом или лицом, ограниченным в дееспособности;
совершение сделки лицом, неспособным понимать значение своих действий;
совершение сделки под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы и др.
Все это приводит к тому, что обеспечить абсолютную юридическую чистоту предыдущих сделок на вторичном рынке жилья иногда бывает проблематично. Участники рынка недвижимости также сетуют на недостаточно развитый обмен информацией между риэлтерскими компаниями в отношении случаев мошенничества. Безусловно, все участники сделки несут ответственность за свои действия в соответствии с законодательством, пока еще несовершенным и имеющим строго определенные границы. Поэтому ни один государственный орган, никакая коммерческая организация не станут отвечать своим имуществом за действия третьих лиц, в том числе мошенников, при совершении сделок, а также за другие случаи, последствия которых проявятся в дальнейшем, а иногда и спустя несколько лет. Одним словом, при заключении сделки с такой недвижимостью всегда существует вероятность того, что право собственности на объект могут оспорить, а понесенные убытки взыскать будет не с кого. Поэтому титульное страхование считается надежным, так как это гарантированный законодательный способ защиты интересов собственника. Страховую деятельность лицензируют, многоступенчато контролируют органы Росстрахнадзора, существуют жесткие требования к финансовому состоянию страхового учреждения.
В настоящее время ни на федеральном уровне, ни на уровне Москвы законодательно не защищены права добросовестного приобретателя недвижимости. Если не считать принятого в рамках пакета документов программы Правительства РФ "Доступное жилье" Федерального закона от 30 декабря 2004 года 217-ФЗ "О внесении изменений в статью 223 части первой Гражданского кодекса РФ и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Одно из положений этого документа гласит: "Собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации". Но комментариев, подзаконных актов по его реализации пока нет. Так что получить компенсацию, выходит, можно только раз в жизни. Государство обещает компенсировать гражданам принесенные убытки из федерального бюджета, но только в том случае, если ущерб был причинен в результате ошибок при регистрации. При этом устанавливают лимит ответственности в 1 млн руб. Таким образом, часть первую Гражданского кодекса РФ никто не отменяет, все основания признания сделки недействительной остаются в силе, и, соответственно, вероятность остаться без купленной квартиры по-прежнему существует.
Поскольку необходимо время на принятие соответствующих законов, подзаконных актов, выработку правоприменительных механизмов, формирование источников финансирования, титульное страхование в настоящее время может быть признано надежной системой защиты потребителя. Тем не менее, показатели проведенных исследований говорят сами за себя: сейчас на рынке недвижимости страхуют менее 2% всех сделок.
Хотя плюсов у него немало. Титульное страхование облегчает и удешевляет получение банковского кредита на покупку недвижимости, так как снижает банковские административные расходы на предварительное изучение объекта недвижимости и его истории, а также значительно уменьшает кредитный риск. Кроме того, двойной независимый контроль за совершением сделки как со стороны риэлтерской компании, так и со стороны страховщика позволит избежать многих ошибок в процессе ее подготовки. При регистрации смены владельца недвижимости за страхование уплачивают взнос единовременно в размере, сопоставимом со стоимостью квадратного метра общей площади в квартире. Еще одно преимущество титульного страхования состоит в том, что при заключении договора страховую сумму рассчитывают исходя из стоимости покупки недвижимости и затрат, связанных с владением ею. В случае же судебного разбирательства страховая компания примет участие в процессе на вашей стороне в качестве третьего лица, что по закону не вправе делать риэлтерская организация. Естественно, что страховщик сделает все возможное, чтобы выиграть судебное разбирательство.
При наступлении страхового случая, то есть утраты имущества в результате прекращения на него права собственности, возмещаются следующие убытки страхователя: стоимость утраченной недвижимости на дату заключения договора страхования (определяется на основании договора купли-продажи, мены, дарения, отступного или другого договора либо на основании акта независимой оценки) и дополнительные и судебные расходы (если это оговорено в договоре страхования).
Сроки договора: от одного года до десяти лет. Специалисты рекомендуют заключать договор страхования на десять лет, так как законодательством (ст. 181 ГК РФ) установлен именно такой срок исковой давности о применении последствий недействительности ничтожной сделки. То есть если за это время не будут предъявлены претензии бывшими владельцами квартиры к новому собственнику, то дальше можно не беспокоиться. Правда, на практике чаще всего страховщики заключают договоры на непродолжительный срок - один-три года. В случае чего его можно продлить.
Размер взносов зависит от стоимости недвижимости, срока действия договора титульного страхования, степени риска утраты права собственности, что выявляется в ходе экспертизы сотрудниками страховой компании. В среднем цена страховки составляет от 0,3% до 1,2% от стоимости недвижимости. Вносится либо вся сумма единовременно, либо с рассрочкой.
Чтобы оформить страховку риска потери права собственности, нужно представить страховщику следующий пакет документов:
свидетельство о государственной регистрации права или о собственности на жилье; копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов квартиры и страхователя (покупателя);
выписку из Единого государственного реестра прав (об отсутствии обременений); справку из БТИ (форма 11-а, 22);
экспликацию, копию поэтажного плана;
расширенную (архивную) выписку из домовой книги;
финансово-лицевой счет/карточку учета;
справку об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным платежам;
все договоры отчуждения квартиры (купли-продажи, дарения, мены, ренты);
акт приема-передачи квартиры (передаточный акт);
свидетельство о праве на наследство по завещанию/закону, копию завещания, свидетельство о смерти наследодателя;
заявление на приватизацию, договор передачи (приватизация) или договор инвестирования (инвестиционный контракт) со всеми приложениями и дополнительными соглашениями либо справку ЖСК о полностью выплаченном пае;
разрешение органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи и ипотеки при наличии в отчуждаемой квартире несовершеннолетних среди собственников;
письменный отказ несовершеннолетних, не включенных в приватизацию, от своих возможных претензий по прошедшей приватизации, удостоверенный нотариусом;
нотариально заверенное согласие супруга на отчуждение квартиры, совместно приобретенной во время брака;
справку из ГНИ об отсутствии задолженности по налогам на имущество, переходящее в порядке наследования, дарения;
врачебные свидетельства из психоневрологического или наркологического диспансера (на продавцов квартиры и страхователя) или копию водительского удостоверения;
справку об отсутствии дома в планах на снос и реконструкцию;
отчет об оценке рыночной стоимости квартиры (она проводится независимыми оценщиками).
Сегодня к титульному страхованию прибегают только наиболее осведомленные участники рынка, которые в силу сложившейся практики и внутренних стандартов вынуждены оценивать и минимизировать свои риски. Например, так поступают банки при работе по ипотечным программам, когда они выступают инициаторами страхования недвижимости с целью снижения кредитных рисков, но в скором времени специалисты прогнозируют бум этого вида страхования.
Недвижимость наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, на нее всегда есть спрос. Ее наличие не только необходимое условие существования человека, предприятия, но и надежный способ вложения денежных средств. Это имущество нельзя похитить или потерять, как любое другое, однако право собственности на него можно утратить, так что, чтобы ночью не снились кошмары, нужно быть уверенным, что все под контролем.
|
