Нарушение установленных сроков - проблема, с которой повсеместно сталкиваются лица, заключившие договоры с застройщиком на этапе строительства. Сроки сдачи в эксплуатацию нарушают даже крупнейшие застройщики. В группу компаний "Правовая защита" часто обращаются граждане и организации, вложившие деньги в строительство квартир и нежилых помещений и столкнувшиеся с такой ситуацией. Как же можно защитить свои права?
В данной статье будет рассмотрена ситуация, когда не применяется новый закон об участии в долевом строительстве, т.к. на практике он пока не работает. Кроме того, в суды сейчас чаще всего обращаются лица, заключившие договор до вступления в силу этого закона.
В случае нарушения сроков инвестор может обратиться в суд со следующими исками:
Иск о расторжении договора и взыскании убытков
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При заключении договора Инвестор рассчитывал получить квартиру, однако не получил ее, что нарушило его имущественные права, причинило ему ущерб. Инвестор может настаивать на расторжении договора судом в силу существенного нарушения застройщиком договора. Основанием для предъявления иска является существенное нарушение обязательств застройщиком в части соблюдения срока предоставления квартиры.
Если обязательство по передаче квартир, предусмотренное договором, не может быть исполнено, по требованию истца могут быть взысканы убытки в сумме, необходимой инвестору для покупки аналогичных квартир (по цене, сложившейся на рынке на момент вынесения решения).
Иск о признании права собственности на объект недвижимости, обязании застройщика передать его.
Если дом построен и сдан госкомиссии, суды чаще всего удовлетворяют иски о признании права собственности за инвесторами, если по какой-то причине застройщик не передает объекты или не подписывает акт приема-передачи. Если дом не введен в эксплуатацию, отсутствует имущество, на которое можно признать право собственности (ст. 209 ГК). Ряд судов начали принимать решения о признании права собственности на долю в недостроенном объекте, либо на недостроенную квартиру, как объект незавершенного строительства, единой практики по данному вопросу не сложилось, многое так же зависит от вида заключенного договора.
Инвестор может обратиться в суд за подтверждением своего права на получение квартиры в собственность после сдачи дома в эксплуатацию. Право собственности может быть оформлено после сдачи дома в эксплуатацию.
Помимо убытков в виде стоимости равноценной квартиры, следует просить суд взыскать иные убытки, как реальные, так и упущенную выгоду (ст. 15 ГК РФ). В состав реального ущерба входят не только фактически понесенные инвестором расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права. Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами.
Например, застройщик нарушает сроки, предусмотренные договором инвестирования строительства офисных помещений. В итоге, для того, чтобы не оказаться на улице, организация-инвестор должна арендовать аналогичные помещения. Но по каким-то причинам она этого не делает (допустим, нет денег). В итоге приходится сворачивать хозяйственную деятельность. Полагаем, что суммы, которые надо было затратить на оплату пользования аналогичными помещениями подлежат взысканию с ответчика, даже если реально они не были затрачены. Как разъяснил Верховный суд РФ "необходимо учитывать, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные расходы, но и затраты, которые это лицо должно было произвести для восстановления нарушенного права".
При предъявлении требования о возмещении упущенной выгоды потерпевшее лицо должно доказать размер доходов, которые оно не получило из-за нарушения обязательства, а также причинную связь между нарушением (неисполнением) обязанности и неполученными доходами.
Как указал Федеральный арбитражный суд Московского округа "...исчисляя размер неполученных доходов истцу следовало определить достоверность (реальность) тех доходов, которые он предполагал получить при обычных условиях гражданского оборота. Размер упущенной выгоды основан на предположении истца получить ее, реальная возможность получить эту выгоду при условии надлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по договору поставки материалами дела не подтверждается..."
В случае, если инвесторами являются граждане-потребители, то для них законом предусмотрен ряд дополнительных гарантий. Допустим, гражданин заключили договор и срок, установленный в договоре, нарушен более чем на 1 год.
Согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. 7 ...законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны.
Исходя из этого, как было разъяснено в Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (от 19 сентября 2002 г.), на договоры об инвестировании строительства жилья распространяется законодательство о защите прав потребителя. Основанием является то, что очень часто отношения инвестора и застройщика сводятся к тому, что инвестор оплачивает строительство конкретной квартиры, которую собирается использовать для личных нужд, а застройщик ему такую квартиру строит.
В настоящее время в подавляющем числе случаев суды Закон РФ "О защите прав потребителей" применяют. Согласно ст. 28 закона в случае нарушения сроков выполнения работы исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку в размере трех процентов цены выполнения работы, но не более цены работы. Суд вправе, если просрочка составит более 34 дней, взыскать неустойку в сумме, равной цене договора. Однако неустойка может быть снижена, если суд придет к выводу о несоразмерности последствий нарушения обязательств сумме неустойки.
При применении данного закона нет необходимости расторгать договор. Можно отказаться от его исполнения и сразу подавать иск о взыскании убытков и неустойки. В законе указан механизм исчисления убытков - с учетом разницы в ценах - можно потребовать взыскания убытков в размере сумм, необходимых для приобретения аналогичной квартиры. Для подтверждения суммы убытков гражданин может заказать у лицензированного оценщика оценку стоимости аналогичной квартиры - если, например, договор заключался более года назад, то эта сумма может в 2 и более раза превышать размер внесенной по договору. В нашей практике решений, которыми такие требования удовлетворялись, достаточно много.
Алексей Голованов, Артем Сидоров, адвокаты коллегии адвокатов "Правовая защита"
|
