Данные Единого реестра могут быть не только средством защиты, но и оружием
Любое риэлторское агентство предлагает услуги по проверке юридической чистоты квартиры. Что это значит, и откуда берутся эти сведения? Человеку, впервые сталкивающемуся с покупкой-продажей квартиры, может показаться, что в этом процессе есть что-то от шпионского романа - дамы средних лет (коих больше всего именно среди риэлторов) под покровом ночи, при свете карманного фонаря изучают в местном ДЕЗе пыльные фолианты с секретными записями - кто куда выписался, когда и зачем. Разыскивают с помощью агентуры всех, кто может пролить свет на тайны квартиры...
На самом деле это не так, то есть, так тоже бывает, но есть и более простой и цивилизованный способ - обратиться в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 г. N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат регистрации в этом самом реестре. По сути, это начало формирования института титула - регистрации в масштабах государства истории возникновения и перехода прав на все объекты недвижимого имущества, включая землю.
Именно титул в странах с рыночной экономикой является основой прав собственности, которые являются одной из главных основ общества. У нас до этого еще очень далеко.
Во-первых, многие объекты до сих пор не приватизированы, остаются в правовом обиходе такие загадочные с точки зрения рыночной экономики формы, как бессрочное пользование.
Во-вторых, большинство объектов в стране ни разу не меняло собственников через договор купли-продажи, а потому значительная часть недвижимости в ЕГРП не числится.
Есть еще "в-третьих", "в четвертых" и т.д. Так что Единый реестр единым пока не является. Проще говоря, с титулом в России пока беда.
Тем не менее, на развитых региональных рынках база ЕГРП является более полной, в первую очередь это относится к московскому жилищному фонду: значительная часть его приватизирована и прошла через сделки купли-продажи. Для риэлтора полнота реестра принципиального значения не имеет - главное, чтобы там был интересующий его объект. Данные реестра весьма полезны, но далеко не достаточны для проверки истории квартиры. Это еще одна особенность нашего права: факт государственной регистрации не гарантирует прав собственника и не может даже служить аргументом в суде. Допустим, если в начальный дикий период приватизации не были учтены права одного из собственников (а это случалось сплошь и рядом), запись в ЕГРП не поможет защититься от его законных претензий - ни вам, ни последующим добросовестным (или не очень) приобретателям.
О чем спич?
Что же записывается в ЕГРП? Реестр содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об объектах недвижимого имущества и сведения о правообладателях. То есть, обратившись к реестру, можно получить сведения об истории квартиры - времени приватизации или покупки, переходе прав, наличие обременений и др.
Эта информация является открытой, не относится к государственной тайне и обязана быть предоставлена органом, осуществляющим государственную регистрацию прав (например, в Москве - Главное управление федеральной регистрационной службы по Москве). Сведения предоставляются о любом объекте недвижимости, данные о котором содержатся в ЕГРП, любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя).
За плату (для физических лиц на сегодняшний день плата составляет 100 руб., для юридических лиц - 300 руб.) любому лицу может быть предоставлена следующая информация: описание объекта, зарегистрированные права на объект, наименование правообладателя, зарегистрированные ограничения (обременения) прав и сведения о существующих правопритязаниях на объект (в том числе требования в судебном порядке).
Только для "своих"
А вот сведения о содержании правоустанавливающих документов (за исключением сведений об ограничениях и обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, сведения о переходе прав на объекты недвижимости (так называемая история объекта) и сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным предоставляются только самим правообладателям или их законным представителям, физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя или его законного представителя; руководителям органов местного самоуправления и руководителям органов государственной власти субъектов РФ.
Также эти сведения могут представляться налоговым органам в пределах территорий, находящихся под их юрисдикцией, судам, правоохранительным органам, судебным приставам - исполнителям, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимого имущества и (или) их правообладателями, лицам, имеющим право на наследование имущества правообладателя по завещанию или по закону; федеральному антимонопольному органу и его территориальным органам в пределах территорий, находящихся под юрисдикцией указанных территориальных органов; председателю Счетной палаты РФ, его заместителю и аудиторам Счетной палаты РФ.
Не надо расслабляться
Данные ЕГРП могут интересовать не только риэлторов. Более того, они могут являться не только средством юридической защиты, но и оружием нападения. Нетрудно догадаться, что в стране, где в подземном переходе можно купить почти любую конфиденциальную информацию, включая базы ГИБДД, ОВИР и, конечно же, Министерства по налогам и сборам, при столь обширном списке организаций, уполномоченных получать информацию из ЕГРП, любые ограничения можно считать насмешкой. Единственное реальное ограничение - любая из перечисленных организаций может получить не всю базу сразу, а только сведения об одном объекте, иначе диск со сведениями из ЕГРП, безусловно, давно бы продавался на черном рынке. Тем не менее, теоретически такая угроза существует.
И это вопрос куда более болезненный, чем публикации данных о белых доходах высших чиновников (это было бы интересно, если бы кто-то поверил, что это их единственный источник прозябания). Дело в том, что данные о переходе прав собственности и правоустанавливающих документах могут быть успешно использованы мошенниками для продажи чужой квартиры по фиктивной доверенности. Иногда аферисту достаточно заполучить ксерокопии правоустанавливающих документов, чтобы быстро перепродать несколько раз квартиру так, что в конце цепочки окажется "добросовестный" приобретатель. Так что ЕГРП - это потенциально весьма опасное оружие в руках мошенников.
В принципе, нет ничего страшного, что сведения о собственниках недвижимости являются открытыми, но чтобы это было экономически (да и не только) безопасно для самих собственников, надо перестать изобретать велосипед и реформировать систему гарантии прав собственников и приобретателей недвижимости в соответствии с одной из опробованных на Западе моделей, доказавших свою жизнеспособность. Правообладатель (то есть собственник квартиры) уже сейчас может получить информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права. Но это, конечно, лишь в том случае, если выдача информации была санкционированной.
Время не ждет...
Сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества в соответствии с п. 2 ст. 7 Закона о регистрации предоставляются в течение 5 рабочих дней с момента обращения, сведения о содержании правоустанавливающих документов (за исключением сведений об ограничениях и обременениях), обобщенные сведения о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, сведения о переходе прав на объекты недвижимости (так называемая история объекта) и сведения о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным предоставляются в течение 10 рабочих дней с момента обращения, информация о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, предоставляется в течение не более чем 7 рабочих дней.
Приключения электроника
Процесс подготовки документов для государственной регистрации сделок и прав на недвижимость является одним из самых важных и хлопотных. Для упрощения работы Мосжилрегистрация (АО "МЖР") создала дистанционный метод получения информации для специалистов рынка - Систему предварительной обработки документов (САПОД).
Это система удаленного доступа, аналогичная системе банк-клиент. В офисе стоит компьютер, оснащенный определенного рода программным обеспечением, в первую очередь, обеспечивающим ее защиту. Клиент запрашивает информацию. Видов запросов достаточно много. Запрос подтверждается электронно-цифровой подписью. Интересно, что доступ может варьироваться: один сотрудник может отправлять запросы только по жилым помещениям, другой - только по нежилым. Так можно ограничить круг доступа с точки зрения владельца риэлторского бизнеса.
Причем электронные документы имеют юридическую силу, равную бумажным. Когда полученный в результате обработки запроса документ отправляется в электронном виде - это знак того, что на бумажном носителе со всеми положенными печатями документ существует, и его можно получить, подъехав в Отдел регистрации прав при приватизации и обременений на объекты жилого фонда МЖР (Зеленый проспект, 20). Конечно, для создания бумажного документа нужно время, в электронном виде ответ получается быстрее.
Еще есть возможность у граждан и организаций, которые не хотят связываться с технологиями электронной подписи, и готовы пойти куда-то пешком, получить такую информацию сразу в бумажном виде. Существует специализированное дочернее подразделение ЗАО "ЦТУ МЖР". Там имеется выносной офис этого метода получения информации. Приходит заявитель с необходимыми бумагами, либо с собственником, и всю работу за него выполняет сотрудник МЖР. Как правило, этой услугой пользуются или для однократных запросов, или сотрудники фирм, еще не установившие такие системы.
САПОД используется при подготовке к государственной регистрации:
Вторичных сделок и (или) возникающих на их основании прав (купли-продажи, мены, ренты, дарения, расторжения и др.);
Прав на основании военных сертификатов и жилищных субсидий;
Прав, возникающих в результате наследования по закону, завещанию;
Прав, возникающих на основании справки ЖК, ЖСК о выплаченном пае;
Внесения изменений в ЕГРП прав на жилые помещения, возникших до 31.01.98 г.;
Внесения изменений в ЕГРП после перепланировки (переоборудования) жилых помещений.
|
