Сюжет о том, как в Закон о долевом участии попало положение о солидарной ответственности банков, можно считать детективным. От авторства все скромно открещиваются. Причина очевидна: это положение вызвало самую ожесточенную критику, и практически никто не взял на себя смелость взять его под защиту.
Более того, после того как все шишки посыпались на главного разработчика ФЗ N214 - Фонд "Институт экономики города", президент фонда Надежда Косарева неоднократно заявляла, что они не имеют никакого отношения к данному положению, что оно не обсуждалось и вообще непонятно, как в последний момент попало в текст закона. Депутат Госдумы РФ Александр Коган, однако, заявил, что "солидарная ответственность" - одно из ключевых положений, оно фигурировало в предварительных слушаниях и никак не могло попасть в закон "под шумок" или из-за технической ошибки.
Само это положение многократно излагалось его противниками в упрощенном или просто искаженном виде: банк, дескать, должен расплачиваться перед дольщиком за все грехи застройщика по любым, даже немотивированным требованиям, в том числе выплачивать штрафы и пр. Естественно, это вопиющая несправедливость и глупость. Но ничего подобного в законе нет. Ответственность банка связана с ситуацией, которая на финансовом жаргоне называется "последзалог" - повторный залог одного и того же имущества или прав.
Кому я должен, - всем прощаю!
Словосочетание "солидарная ответственность" встречается в законе всего дважды и в совершенно, казалось бы, безобидном контексте. Застройщик может взять кредит в банке, заложив имущественные права: участок или право аренды, объекты незавершенного строительства и пр. Если он затем привлекает дольщиков, то только с согласия банка, что если при обращении взыскания на залог его стоимости не хватит для покрытия претензий, то эти средства будут распределены пропорционально между дольщиками и банком. Если же сначала заключен первый договор долевого участия, то застройщик вправе передать имущество в последзалог банку, не спрашивая разрешения у каждого дольщика (ст. 13, пп. 6-7).
Из этого вытекает два следствия. Статьи 14 и 15 провозглашают, что банк несет солидарную ответственность, причем "в полном объеме" при обращении взыскания на залог, что предусматривает обязательство расплачиваться с дольщиками по их претензиям. Именно в этой ситуации и реализуется принцип солидарной ответственности. То есть банк оказывается "крайним", никакой "солидарности" здесь нет, поскольку компания может просто "уйти в тину", а разъяренные дольщики придут именно в банк.
Таким образом, все поставлено с ног на голову: банк из выгодоприобретателя в ситуации обращения взыскания на предмет залога почему-то превращается в плательщика. Это - как если бы вы дали в долг под залог имущества, вам долг не вернули, а потом к вам еще бы пришли за деньгами другие кредиторы данного заемщика! Было вполне достаточно Гражданского кодекса, который регулирует последзалог: сначала удовлетворяются в полном объеме требования залогодержателя первой очереди. Если уж ограждать дольщика, то можно было обеспечить, чтобы он просто не мог оказаться в роли залогодержателя второй очереди.
Почему не возмущались банки?
Итак, предложения пригласить автора на сцену успехом не увенчались. Депутат А.Коган, однако, высказал весьма интересную мысль о том, кому теоретически могло быть выгодно данное положение вещей. На первый взгляд, от солидарной ответственности страдают именно банки. Но все не так просто. "Для банка положение о солидарной ответственности создает условия, когда он может добиваться большей интеграции в строительный бизнес, чем предполагает положение кредитора, считает г-н Коган. - Банкир может сказать застройщику: "Ну что, теперь мы в одной лодке, давай договариваться". Как минимум банк может повысить под этим предлогом ставки по кредитам для застройщиков, привлекающих дольщиков, - ведь его риски становятся выше.
Обычно у банков нет самостоятельного опыта в девелопменте. Завязать более тесные контакты с застройщиком зачастую более интересно, чем привлечь независимого девелопера, поскольку у застройщика есть не только управленческий потенциал, но и конкретные проекты".
Косвенным подтверждением мнения депутата А.Когана можно считать то, что "солидарную ответственность" больше всего критиковали не банки, а как раз застройщики. Разумеется, это положение не было принято в угоду банкам или кому-то еще: оно рассматривалось как резервный механизм гарантий для дольщиков в случае, если застройщик окажется неплатежеспособным, а стоимости залога не хватит на покрытие претензий. Надо сказать, что такая перспектива весьма вероятна: например, компания может просто провернуть мошенническую схему и похитить собранные средства, а залог может оказаться пустышкой, если ничего не построено, а участок не в собственности, а на него только выкуплено право аренды. Так или иначе, "солидарная ответственность" доживает свой недолгий срок: ее отмена - это одна из готовящихся поправок, которая почти наверняка будет принята.
|
