"Недавно наша семья приватизировала квартиру. Сделали в ней ремонт и теперь хотим продать. С чего начать, и что делать? Как и где готовить документы для государственной регистрации?
Галим Халилов".
- Порядок купли-продажи недвижимости регулируется параграфом 7 части второй Гражданского кодекса РФ, там же определены условия заключения такого договора, а именно: он должен заключаться в письменной форме, в нем должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества, также договор должен предусматривать цену такого имущества.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Нарушение этих условий приведет к тому, что он будет считаться недействительным.
Существенным условием договора продажи квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. За помощью в совершении сделки советуем обратиться к нотариусу.
У них - семьи разные
"Несколько лет назад суд отказал мне, квартиросъемщику, в иске о разделе жилплощади на основании того, что это ущемляет жилищные условия ответчиков. На спорной площади, состоящей из отдельной квартиры, в которой две изолированные комнаты площадью 13 кв. м и 12 кв. м и кухня в 8,2 кв. м проживают: я - пенсионер, бывшая моя жена, сын, внучка.
Жилищная комиссия района отказала мне в постановке на учет по улучшению жилищных условий, поскольку не указано, что квартира не подлежит коммунальному заселению. Что посоветуете делать в этой ситуации?
Петр Иванович".
- Так называемый "раздел лицевого счета" сейчас возможен в Москве только теоретически, хотя в других регионах России иски об изменении договора социального найма удовлетворяют и после 1 марта 2005 года. В вашей ситуации прежде всего необходимо получить на руки письменный отказ в принятии на учет по улучшению жилищных условий. В гл. 7 ЖК РФ указан перечень оснований для постановки на учет.
Учтите, что при постановке на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, не предусмотрено предоставление документов, подтверждающих, что указанная квартира не подлежит коммунальному заселению. Учетная норма по Москве для обычных квартир составляет 10 квадратных метров общей площади на человека, а для коммуналок - 15 метров. Отказ можно обжаловать в суде в трехмесячный срок со дня получения отрицательного ответа.
Однако до этого советуем вам предварительно обратиться в суд с заявлением в порядке особого производства для установления юридического факта проживания в вашей квартире разных семей.
Ускользнувший шанс
"Являюсь совладельцем приватизированной квартиры. В 2001 г. через нотариуса получил от другого сособственника извещение о его намерении продать свою долю третьему. Ответа я не дал, и с тех пор никаких сведений от сособственника не имею, никто никаких прав на квартиру не предъявлял. Обратился в "Москомрегистрацию", там сначала не хотели выдать соответствующий документ. Но по прошествии месяца я все-таки получил выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество, в которой значилось, что новым моим совладельцем квартиры является тот человек, чьи фамилия, имя и отчество совпадают с теми, которые были указаны в извещении в качестве третьего лица. Очевидно, что доля в праве собственности была отчуждена.
На мой взгляд, это прямое нарушение моего преимущественного права покупки. Могу ли я подать в суд иск о переводе прав и обязанностей покупателя на меня и выкупить долю?
Александр Валерьевич Рамкин".
- Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ, регулирующей преимущественное право покупки, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Не ответив на извещение нотариуса, вы тем самым своевременно не выразили желания реализовать свое право преимущественной покупки. Шансов выиграть дело у вас теперь нет.
За вторую квартиру на кон - 100%
"В соответствии с завещанием владельцем кооперативной квартиры с оформлением прав собственности стал родственник умершего члена ЖСК, проживающий по другому адресу. Кому он должен платить за это жилье: в бухгалтерию кооператива или в ДЕЗ, с которым у кооператива договор на техническое обслуживание? Все расчеты по коммунальным услугам ведет бухгалтерия кооператива, в ЕИРЦ эти функции не передавались.
Правление ЖСК "Экспресс".
- Новый собственник кооперативной квартиры, проживающий по другому адресу, должен платить за жилье в бухгалтерию кооператива. ЖСК, собрав плату со всех частных лиц - владельцев кооперативных квартир, перечисляет деньги ДЕЗу, с которым у него имеется договор на техническое обслуживание. Единственный нюанс, который должен учитывать новый собственник, заключается в том, что, если у него теперь в собственности две квартиры - одна, где он фактически проживает, вторая - доставшаяся ему по наследству, то тарифы на второе жилье будут больше, а значит, платить в бухгалтерию кооператива он будет больше, чем предыдущий собственник.
Платят наследники
"Умер член кооператива, собственник квартиры. Документы находятся на оформлении у нотариуса. Как должны оплачивать услуги оставшиеся проживать на данной площади?
Правление ЖСК "Тимирязевец".
- В соответствии со ст. 1177 Гражданского кодекса РФ и общими правилами о наследовании в данном случае право собственности на жилье возникает у наследников умершего члена кооператива со дня его смерти. Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Услуги оплачиваются наследниками умершего собственника за период со дня смерти собственника.
Фиктивный - это недействительный
"Пару месяцев назад я женился и "прописал" жену к себе в квартиру. Через две недели жена от меня ушла. Как оказалось, она вышла за меня замуж только ради московской регистрации. Как мне теперь "выписать" ее из квартиры?
А. Ш."
- Вам необходимо обратиться в суд для признания брака недействительным, так как ваша супруга вступила в брак без намерения создать семью. Такой фиктивный брак признается недействительным со дня его заключения и, соответственно, не имеет никаких юридических последствий, следовательно, отпадают и основания для регистрации жены в вашей квартире.
Попадем ли мы в программу?
"Мне 25 лет, ежемесячный доход - $500. "Прописана" в трехкомнатной квартире (общая площадь 76 кв. м) с родителями, братом (21 год) и сестрой (26 лет). Мужу 24 года, он работает в Москве 5 лет, его ежемесячный доход - $600, зарегистрирован с мамой и сестрой (тоже 26 лет) в коммунальной квартире, в одной комнате 15 кв. м. Можем ли мы стать участниками программы "Молодой семье - доступное жилье"?
Катерина".
- С этого года молодежная жилищная программа города перешла на новый этап. (Постановление правительства Москвы от 13 декабря 2005 г. N994-ПП "О втором этапе Московской программы "Молодой семье - доступное жилье" на - 2006 2008 годы").
Молодая семья может стать участником программы при одновременном соблюдении следующих условий:
оба супруга постоянно проживают в Москве;
в семье есть дети (если их нет, то супруги должны состоять в браке не менее года);
оба супруга моложе 30 лет.
Участником программы также может стать неполная семья с детьми, в которой мать (отец) младше 30 лет и постоянно проживает в г. Москве.
Участники программы разделены на группы:
Первая группа - граждане, подпадающие под определение "молодая семья":
признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий в установленном порядке по месту жительства до и в период действия закона города Москвы от 15 января 2003 г. ~ 22 "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы";
которые не могут быть признаны малоимущими в целях постановки на учет нуждающихся в жилых помещениях, однако соответствуют всем другим требованиям городского законодательства о постановке на учет нуждающихся в жилых помещениях.
Вторая группа - семьи молодых специалистов, занимающие независимо от формы собственности жилые помещения размером менее нормы предоставления, установленной законодательством города Москвы, при условии соблюдения норм городского законодательства в части действий граждан, приведших к ухудшению жилищных условий.
Третья группа - граждане, подпадающие под определение "молодая семья" и занимающие независимо от формы собственности жилые помещения размером менее нормы предоставления, установленной законодательством города Москвы, при условии соблюдения норм городского законодательства в части действий граждан, приведших к ухудшению жилищных условий:
по представлению Совета ректоров вузов Москвы и Московской области семьи молодых (до 35 лет) преподавателей, талантливых ученых и аспирантов государственных вузов и институтов города Москвы;
соответствующие требованиям, установленным распорядительными документами правительства Москвы.
Александр Молохов, известный московский адвокат
Ответы подготовили юристы М. Бордукова, Б. Авакова, Р. Романов, И. Павловская
|
