Арбитражные суды решают, имеют ли право дольщики распоряжаться нежилыми помещениями
Большинство договоров аренды нежилых помещений в многоквартирных домах по всей России могут оказаться под вопросом, если арбитражные суды признают подвалы частью общей долевой собственности жильцов. Ведь заключали эти договора в основном комитеты по управлению городским имуществом. При этом подвалы регистрировались как государственная собственность. Однако еще в 1996 году в Гражданском кодексе (статья 290) появилось понятие общей долевой собственности жильцов многоквартирных домов. К ней относятся общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. В соответствии с ГК (а ныне это подтверждено и Жилищным кодексом) данные помещения и оборудование принадлежат на правах долевой собственности всем домовладельцам. И ни один из них не может в силу пункта 2 статьи 291 ГК и статей 38 и 39 ЖК проводить с этой собственностью сделки без согласия других собственников.
До того, как у нас в стране не начали более или менее активно создаваться товарищества собственников жилья, никому в голову не приходило, что государство в лице комитетов по управлению имуществом, заключая договора на аренду многочисленных подвалов чердаков и прочих нежилых помещений в жилых домах, нарушает этим чьи-либо права. Однако с начала века процесс возникновения ТСЖ пошел активнее. Только что возникающим товариществам пришлось решать нелегкий вопрос: где взять средства на содержание дома? Ни для кого не секрет, что жилищное хозяйство у нас постоянно недофинансировалось. Но если ЖЭКи могли позволить себе игнорировать недовольство жильцов обшарпанными парадными или текущими трубами (или по крайней мере рассчитывать в случае совсем уж критической ситуации на экстренную помощь государства), то для товариществ собственников жилья, состоящих из самих жильцов, этот путь был закрыт. Нужно было искать дополнительные источники финансирования.
Вот тут ТСЖ и обратили внимание на нежилые помещения. Ведь за аренду можно получать неплохие деньги. По крайней мере большие, чем получается собрать с жильцов квартплаты.
И начались судебные процессы, в ходе которых товарищества собственников жилья стали оспаривать право государства распоряжаться нежилыми помещениями. Аргумент во всех делах был прост: на момент регистрации государственной собственности и заключения арендных договоров комитеты по управлению имуществом не могли единолично распоряжаться этими помещениями. Они же были общей долевой собственностью!
Однако, в 1999-2004 годах (по крайней мере в Петербурге), государство удачно отбивалось от попыток товариществ собственников жилья заполучить в собственность нежилые помещения (в основном подвалы).
- Дело в том, что при решении вопроса, является ли данное помещение объектом общей долевой собственности или нет, нужно исходить в первую очередь из того, для чего это имущество создавалось, - считает первый заместитель председателя КУГИ Санкт-Петербурга Алексей Чичканов. - Ответ на этот вопрос есть в СНИПах и проекте дома. Например, колясочная так и определяется как помещение для хранения колясок, лыж и другого имущества жильцов. А вот подвалы...
Они не предназначены для использования жильцами. Да, там находится инженерное оборудование и трубы (безусловно, являющиеся общим имуществом). Но они в большинстве своем занимают незначительную часть пространства. При этом трубы проходят и через каждую квартиру, однако их к общему имуществу приписать никто не спешит. Чем же в таком случае отличается подвал? Конечно, если в нем расположен узел учета тепла, воды и так далее, какие-то приборы управления, и в особенности если приборы эти занимают значительную часть помещения, тогда, конечно, можно считать, что подвал - часть общего имущества. Но в противном случае извините. Надо сказать, суды нашу позицию поддерживают.
На самом деле в Петербурге имеется несколько решений арбитражных и гражданских судов, в которых четко говорится: подвалы, по которым транзитом проходят трубы и нет постов управления, общей долевой собственностью являться не могут. К примеру, в решении судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда по делу N 2-938 от 17 февраля 2004 года констатируется: "в соответствии со ст.ст. 289, 290 ГК РФ, ст.ст. 1,7 ФЗ РФ "О товариществах собственников жилья", отсутствуют основания для признания прав собственности на подвал и мансарду, поскольку спорные помещения дома по своему целевому назначению и фактическому использованию не могут быть отнесены к общему имуществу дома". Пояснение содержится в самом деле: "из смысла указанных норм следует, что законодатель связывает отнесение помещений к общему имуществу дома... не с нахождением его на том или ином этаже, а с назначением".
Вроде бы все ясно. Но после вступления в силу Жилищного кодекса ТСЖ стали главной формой управления жилыми домами. И вот 19 декабря 2005 года арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области принимает решение по делу
N А56-49663/2005. И в нем утверждается уже противоположное: "согласно п.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности помещения в данном доме.., в том числе... чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации... Таким образом, при наличии в законе прямого указания о правовом положении подвалов представление доказательств, что они являются общим имуществом домовладельцев... не требуется". Что странно, решение принято относительно подвалов, которые сразу же строились в целях использования их в качестве нежилых помещений, о чем есть соответствующие инвестиционные договоры.
Таким образом, ситуация начинает раскручиваться по новой. О праве ТСЖ на подвалы в интервью корреспонденту "Российской газеты" говорил председатель жилищного комитета Санкт-Петербурга Юнис Лукманов. По его утверждению, в процессе рассмотрения в судах находятся несколько подобных дел. Так кому же все-таки принадлежат подвалы? Очевидно, без разъяснения Верховного и Высшего арбитражного судов не обойтись.
|
