Что такое классический пентхаус? Это не любая квартира наверху многоэтажки. По определению лингвострановедческого словаря США, пентхаусом называют "роскошный одноквартирный жилой дом, расположенный на крыше высотного здания и относящийся к разряду наиболее дорогих квартир". Впрочем, сегодня возможно и более широкое толкование: большая квартира, расположенная на последних этажах. Сам термин пришел к нам из Америки. Это слово придумано в 20-х годах прошлого века, когда в Нью-Йорке появились первые "дома на полях шляпы". Может быть, именно поэтому они сразу же стали олицетворением богатства, славы и роскоши.
Воспринимать пентхаус только с позиций архитектуры было бы неправильно. Он представляет не меньший интерес для современной культурологии и даже психологии. Специалисты давно установили, что данная архитектурная форма восходит к романским и готическим башням. А, как известно, любая башня предназначена прежде всего для того, чтобы находящийся наверху человек не в метафорическом, а в самом прямом смысле мог владеть всем обозреваемым пространством. Так перед человеком распахиваются все окна мира.
Рынок пентхаусов очень похож на рынок элитной недвижимости Москвы. Как там, так и здесь отсутствует четкая классификация для определения класса жилья такого ранга.
Если выхода на террасу нет, то назвать это можно не пентхаусом, а мансардой, пусть даже самой что ни на есть шикарной. Мансарды, как правило, имеют ломаные стены, повторяющиеся изгибы крыши, в то время как все внешние стены пентхаусов представляют собой ровную вертикальную поверхность, и, только отдавая дань моде, строители иногда придают им некие затейливые формы, например несколько уровней или панорамное остекление.
В идеале стены "небесного жилища" должны быть сделаны из стекла. Чем больше открытого пространства, тем заметнее достигаемый эффект - то ощущение легкости, полета и свободы, которое посещает в "застеколье". Ничто не стесняет, не давит сверху - словно вы вдруг оказались в свободном полете. Этой же цели призваны служить и высокие потолки. В многоуровневых пентхаусах высота потолков может достигать 9-12 метров.
И наконец, еще одно из главных достоинств пентхауса - экологичность. Безусловно, лесопарковые зоны поблизости - большой плюс для экологии того района, где находится дом. Но город есть город, эта серая коробка поглощает энергию и здоровье. На высоте более 100 метров влияние выхлопных газов и городского смога на организм человека значительно ослабевает. А в том случае, если "поднебесный дом" расположен на крыше 25-30-этажного здания, то за свое здоровье можно не опасаться.
К сожалению, выполнить такое условие не всегда возможно. В центре Москвы, например, говорить о живописных видах не приходится вообще: их перекрывают соседние жилые и офисные здания, образующие плотное окружение. Это кольцо из крыш и старых труб может изрядно подпортить даже самый восхитительно спроектированный и выстроенный домик под крышей. Шикарный вид на Москву может открыться только с верхних этажей очень высокого здания, расположенного в районе, не испорченном дымящимися трубами промышленных предприятий и не застроенном со всех сторон похожими высотками. Открывающиеся из окон пентхауса виды должны вызывать у человека чувство гармонии, желание творить, витать в облаках. Иными словами, вид должен быть эстетичным во всех отношениях, должен заставить и беспробудного романтика почувствовать быструю жизнь мегаполиса, и отчаянного циника на минуту залюбоваться романтичной красотой окружающего его мира.
Что заставляет людей обращать внимание на этот вид жилья? Все просто: пентхаус оставляет место фантазии, а также дает полную свободу. Купить в шумном городе целый дом - это довольно сложно, а ехать в пригород за свободой от соседей и чистотой воздуха - вариант, приемлемый не для всех. Пентхаус - это микродом для людей с фантазией, способ самореализации человека. Сочетания хай-тек, восточных мотивов, классики и старины. Все это возможно. Задействовать крышу. Сделать газон и играть в гольф. Загорать, лежа на шезлонге. В общем, все, что душе угодно. Влияние несущих конструкций минимально. Легкая надстройка может опираться только на ограждающие стены или на несколько колонн в центре. Зонировать пространство позволяют легкие раздвижные перегородки, стены из стеклоблоков, ширм, мебели, а иногда и просто разные отделочные материалы или цветовые гаммы.
Привязка к инженерным коммуникациям дома также весьма условна. Можно разместить санузлы и кухню где угодно, можно установить настоящий камин и протянуть его трубу сквозь кровлю, в то время как владельцы квартир на ниже расположенных этажах будут вынуждены довольствоваться электрическими имитациями домашнего очага. Можно устроить часть сада с капризными растениями в крытом помещении, а часть вынести на открытую террасу, озеленив ее самыми неприхотливыми к погодным условиям видами. Выбор нестандартного жилья указывает на индивидуальность владельца, не вписывающуюся в привычные рамки. Одно только неизменно: пространство не загромождается обилием ненужных предметов, оно наполнено воздухом и светом. В искусственном освещении пентхаусов, например, особенно часто используют так называемый сценарный подход. В разных ситуациях, будь то прием гостей или отдых в семейном кругу, просмотр фильма в домашнем кинотеатре или слушание музыки, работа или сон, используются разные режимы освещения, создающие соответствующее настроение. Так что квартира - это прежде всего антураж жизни.
В России первые пентхаусы стали возводить лет 10-12 назад. Безусловным пионером нового движения была и остается Москва. Но ажиотажный спрос на жилье такого типа наблюдается лишь в течение последних нескольких лет. Причин тому несколько. Во-первых, сформировалась определенная категория покупателей, предпочитающих именно пентхаусы, готовых платить за них огромные деньги. Во-вторых, апартаменты на высоте остаются штучным товаром из-за ограниченных возможностей застройки, особенно в центре города. Где же найти столько крыш? В результате спрос опережает предложение, и большинство пентхаусов раскупают еще на стадии строительства.
Пятерка самых больших и дорогих пентхаусов находится за пределами малоэтажной "золотой мили". Самый дорогой пентхаус находится по адресу 1-й Неопалимовский пер., 8 - в "Венском доме". У здания большой внутренний двор с фонтаном, парадный вход украшают колонны, а центральную 13-этажную секцию венчает золотой шпиль. В четырехуровневом пентхаусе, находящемся под этим шпилем, два бассейна, один из которых с морской водой, и огромная смотровая площадка. Пентхаус площадью 1300 кв. м (не считая технического этажа) с дорогой классической отделкой оценен владельцем в 30 млн евро. За эти деньги можно приобрести не меньше шести квартир на Остоженке.
Широкую известность получил пентхаус (500 кв. м) в элитном доме по 7-му Ростовскому переулку. Из его окон открывается живописный вид на площадь Европы и Москву-реку. Этот пентхаус признан одним из самых дорогих, а архитектурный проект - лучшим в российской столице. Квартира очень удачно спроектирована, эффектно смотрятся потолки переменной высоты, ломаные стены, окна с уклоном внутрь помещения, повторяющие изгибы крыши. Это один из примеров идеального сочетания желаний и возможностей в строительстве.
Шестиуровневый пентхаус "Цезарь" в четвертом корпусе комплекса "Алые паруса" самый большой в столице - 1500 кв. м. На его огромной территории два сада, вертолетная площадка и бассейн. К достоинствам "Цезаря", несомненно, нужно отнести открывающуюся с него потрясающую панораму на набережную Москвы-реки. Для владельца пентхауса предусмотрены собственный въезд с воротами и охраной, персональные автостоянка и лифт.
МНЕНИЕ СПЕЦИАЛИСТОВ
Ирина Егорова, консультант по недвижимости Kirsanova Realty
Приватность во всем
Пентхаус - совершенно особый вид недвижимости, имеющий свой путь развития и существования в рынке, неизменно высокой остается лишь цена.
Однозначно одно - классический пентхаус это не любая квартира на последнем этаже любой многоэтажки, как было принято считать. В идеале - это отдельный особняк на крыше элитного жилого дома. Сам пентхаус должен иметь отличительные особенности, например, трех-четырех стороннюю ориентацию, максимально возможное остекление, а открывающаяся из окон панорама должна потрясать своим великолепием и уникальностью. Обязателен выход на открытую террасу или эксплуатируемую кровлю.
В идеале пентхаус не терпит соседства! Несомненные жанровые достоинства пентхауса: не только его повышенная приватность, но и возможность воплотить в жизнь любую прихоть владельца, ведь пентхаусы почти не связаны с архитектурной структурой дома. Здесь возможны оранжереи с орхидеями и японскими карпами, и собственный бассейн с видом на Кремль, не говоря уж о каминах, и индивидуальных инженерных системах.
Я считаю, что с развитием рынка недвижимости в целом приходит и правильное представление о пентхаусах, и что еще более приятно, их реализация и появление в рынке. Хотя классических вариантов пентхаусов исключительно мало, даже на их родине в Нью-Йорке, что рождает устойчивый спрос и повышенный интерес среди наших клиентов.
Что касается трудностей, то для девелопера существует одна главная "трудность" - грамотно создать продукт, имя которому пентхаус. Если это происходит, то у счастливого владельца трудностей не возникает. Единственное, что может доставить беспокойство владельцу - это эксплуатация открытых террас в наших климатических условиях.
Наталья Дабсон, директор по стратегическому развитию департамента элитной недвижимости компании Paul's Yard
Эксклюзив на рынке
На сегодняшний день пентхаусы являются, пожалуй, самым ликвидным товаром в сегменте элитного жилья. Такие объекты очень редки и спрос на них превышает предложение. Все эти факторы вполне закономерно отражаются на стоимости пентхаусов. Так, в одном доме класса "de luxe" стоимость пентхауса превышает стоимость квартиры на средних этажах почти в два раза. К примеру, в доме 45 на Б. Никитской квартира на 3-м этаже продается за $8 тыс./кв. м, а пентхаус - за $15 тыс./кв.м. В новом элитном объекте под названием "Дом над Водой" (7-й Ростовский пер., вл.15) цена квартиры на 3-м этаже составляет 9 тыс. евро/кв. м, тогда как пентхаус выставлен на продажу по цене 16 тыс. евро/кв. м.
Застройщики, которые работают с элитным жильем, понимают, как выгодны для продажи последние этажи, а поэтому стараются разнообразить предложение. К примеру, в пентхаусах нового жилого комплекса "Онегин" компания "Балтийский Монолит" увеличила высоту потолков до 3,80 м и сделала панорамное остекление, что привело к быстрым продажам.
Пентхаусы, на мой взгляд, имеют очень хорошие перспективы. Такие объекты рассчитаны, прежде всего, на самых взыскательных покупателей, которые стремятся к приобретению самого лучшего, что есть на рынке элитного жилья. Я думаю, что высокий спрос на пентхаусы будет всегда, так как любой из них - это уникальное, единичное предложение
Ольга Богородицкая, руководитель отдела московской элитной недвижимости компании Knight Frank
Максимальная прибыль
Пентхаусы покупают только россияне, как, впрочем, и всю элитную недвижимость в Москве. Тот, кому удается купить пентхаус по инвестиционным ценам, конечно, получает максимальную прибыль. Однако пентхаусы почти никогда не продаются на раннем этапе строительства, как правило, когда дом близок к завершению, тогда и цена на пентхаус уже соответствует рыночной. На вторичном рынке пентхаусы бывают крайне редко. Во-первых, поскольку их вообще не хватает, и, во-вторых, потому что люди покупают их для себя, а не для перепродажи.
|
