Для реализации программ и проектов фирм в области недвижимости и девелопмента нужны грамотные и квалифицированные консалтинговые услуги. В настоящее время увеличивается приток иностранных инвесторов в российские компании. Они делают вклады в проекты из собственных капиталов, усиливая тем самым конкурентоспособность определенной строительной организации на рынке недвижимости.
Зачастую перед фирмой-заказчиком встает ряд трудных, но преодолимых проблем: реструктуризация неэффективной деятельности строительных компаний и выбор оптимального сегмента деловой активности, совершенствование бизнес-процессов строительных компаний на базе новых IT-технологий, проведение сертификации строительных компаний на соответствие международным стандартам качества, разработка концепций реализации инвестиционно-строительных проектов (от приобретения участка под застройку до продажи готовой недвижимости и ее эксплуатации, включая создание управляющей компании для ведения всех этапов проекта), выявление и оценка строительных рисков и путей их снижения, а также управление рисками, связанными со стратегией развития компании.
Главными функциями консалтинговых компаний являются обзоры рынка и предоставление аналитического материала по всем секторам коммерческой недвижимости, анализ условий реализации проекта от юридической экспертизы до анализа издержек, услуги по оценке коммерческой недвижимости. Например, при выборе любого варианта дальнейшего использования объектов недвижимости (обращение в банк для получения кредита, привлечение соинвесторов к участию в проекте, изменение целевого назначения объекта и многое другое) необходима их оценка. Официальная оценка недвижимости необходима во многих случаях. К ним относятся: операции купли-продажи или сдачи в аренду, разработка инвестиционных проектов и привлечение инвесторов, кредитование под залог объектов недвижимости, оптимизация налогообложения, разрешение имущественных споров и другие операции, связанные с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.
Экспертное мнение
Компания осуществляет экспертную оценку (due diligence) и предоставляет экспертное мнение по любым проектам в сфере недвижимости. Экспертная оценка может быть выполнена для проекта, осуществленного третьей стороной, с целью получения инвестором проекта независимого экспертного заключения. Способность выполнить экспертный анализ - это не только вопрос наличия определенных знаний и уровня квалификации, но и обладание специфическими навыками и умением разобраться в конкретной ситуации в данной предметной области. Экспертная оценка (due diligence) представляет собой процесс проверки собственности, правоустанавливающих документов, юридической чистоты сделок, соблюдения требований нормативных актов. Применяя профессиональный подход к анализу всех перечисленных вопросов, эксперты высказывают свое мнение о рисках и преимуществах проекта, необходимости мероприятий по снижению рисков и возможности реализации проекта.
Финансовый анализ
Анализ финансового состояния компании - это расчет, интерпретация и оценка комплекса финансовых показателей, характеризующих различные стороны деятельности компании. Проведение постоянного финансового анализа бизнеса компании является необходимым условием для принятия эффективных управленческих решений. Если бизнес клиента осуществляется через холдинговую компанию, что особенно актуально для современных игроков рынка недвижимости, финансовый анализ становится жизненно необходимым условием работы такой структуры. Необходимо четкое понимание фактического финансового состояния каждого структурного подразделения компании и ее структуры в целом. В зависимости от желаний корпоративных клиентов осуществляются следующие виды финансового анализа: экспресс-оценка финансово-экономического состояния, включающая расчет показателей, характеризующих деятельность компании, ее имущественное и финансовое положение, экспресс-анализ финансово-экономического состояния предприятия, включающий проведение анализа динамики изменения этих показателей за исследуемый период, выявление тенденций изменений этих показателей и основных факторов, оказывающих влияние на эти изменения, и комплексный анализ финансово-экономической деятельности.
Анализ стоимости и аренды
Цель оценки аренды - определение соответствия арендных контрактов конъюнктуре рынка и дальнейшая разработка рекомендаций по повышению эффективности арендной стратегии. Оценка аренды - один из решающих для кредиторов факторов перед принятием решения о предоставлении кредита. Этот анализ очень важен независимо от того, сдана ли собственность в аренду в настоящее время. Инвесторы и кредиторы учитывают арендный доход в качестве основного источника для покрытия годового обслуживания долга наряду с другими расходами. По этим причинам кредиторы уделяют внимание тщательной оценке аренды. Она предусматривает анализ следующих факторов:
кредитный рейтинг арендаторов;
срок действия договоров аренды;
существенные условия договоров аренды;
управление собственностью;
наличие / отсутствие регресса;
другие вопросы кредитоспособности.
Оценка бизнеса необходима при реорганизации, продаже акций и долей, при инвестиционном кредитовании. В рамках оценки проводится анализ отрасли, изучение ближайших конкурентов, финансовый анализ деятельности компании. Определение рыночной стоимости бизнеса требует знаний, связанных со всеми отраслями оценки: недвижимости, оборудования и транспортных средств, а также нематериальных активов. Рыночная стоимость бизнеса имеет решающее значение при слияниях и поглощениях, принятии инвестиционных решений, диверсификации бизнеса. Оценка позволяет девелоперу или инвестору получить системообразующие данные, такие как текущая стоимость бизнеса, влияние различных факторов на стоимость бизнеса, необходимость продажи бизнеса в текущем состоянии или вместе с проектом, целесообразность консолидации контрольного пакета для продажи бизнеса. Помимо общей оценки бизнеса, большое значение имеют рекомендации консультанта относительно выбора наиболее эффективного варианта его развития.
Оценка инвестиционных проектов
Инвестиционные проекты оцениваются с применением базовых подходов к оценке: доходного, сравнительного и затратного. Конечная цель оценки инвестиционного контракта - определение его рыночной стоимости исходя из текущей рыночной ситуации. При оценке инвестиционных контрактов все данные о проекте должны быть детально проанализированы. Помимо исследования информации о самом проекте необходимо провести исследование рынка и сделать экспертную оценку баланса спроса и предложения, а также ценовой ситуации, включая изучение инфраструктуры в месте нахождения объекта, изучение конкурентной среды, тенденций развития рынка недвижимости, исследование уровня спроса и предложения на вид запланированной застройки в данном районе, прогнозирование уровня и структуры спроса на вид запланированной застройки в рассматриваемом районе. Точная оценка инвестиционного проекта поможет инвестору и девелоперу принять решение о возможности и необходимости его реализации, основываясь на профессиональном мнении экспертов.
Анализ информации
Кроме обзора рынка необходимы исследования рынка недвижимости консалтинговой компанией. Требуется анализ рынка недвижимости, объединяющий мониторинговое исследование рынка недвижимости с целью выявления общих и частных тенденций, а также исследование рынка недвижимости и его окружения для обоснования конкретного инвестиционного решения.
Помимо анализа рынка требуется разработка стратегии выхода на рынок, анализ спроса и предложения. Спрос и предложение на рынке недвижимости играют роль маятника, который своими колебаниями регулирует развитие рынка в том или ином направлении. От соотношения этих факторов зачастую зависят инвестиционные решения по развитию проектов. Глубинное изучение всех факторов, влияющих на баланс спроса и предложения на рынке недвижимости, является основой для девелопмента проектов. Можно говорить о взаимозависимости спроса и предложения, но не об одностороннем влиянии одного показателя на другой. При анализе спроса и предложения учитываются многие данные, включая официальную статистическую информацию, макроэкономические показатели, сведения об активности крупнейших игроков рынка, информацию о планируемых в долгосрочной перспективе проектах.
Изучение и анализ информации проводятся с использованием общепринятых маркетинговых технологий, экспертных интервью, а также на основе опыта реализации комплексных проектов в области недвижимости.
Разработка концепций и обоснования для инвесторов
Эффективность реализации проекта напрямую зависит от правильно разработанной концепции. Концепция реализации проекта включает следующую информацию: определение целевого назначения объекта, разработка поэтажных планов, установление размера арендной платы / цены продажи, выявление круга потенциальных арендаторов, покупателей, инвесторов и соинвесторов, расчет срока окупаемости объекта и его привлекательности для инвесторов и соинвесторов.
Анализ месторасположения и конкуренции
В современных условиях ведения бизнеса успех во многом зависит от оперативной и точной информации о конкурентном окружении, положении и планах ближайших и потенциальных конкурентов. Изучение внешней конкурентной среды является важнейшим звеном при определении конкурентных преимуществ проекта для принятия оптимального маркетингового решения и включает следующие этапы: получение информации об основных участниках рынка (конкурентах и потенциальных клиентах), получение и анализ информации об основных осуществленных и планируемых проектах, анализ рыночной информации об основных конструктивных решениях и применяемых материалах, получение и анализ информации о предоставлении сопутствующих услуг другими участниками рынка в данной сфере, получение и анализ информации о проводимой ценовой политике в конкретных сегментах рынка. Изучение указанной информации позволяет определить положение на рынке ключевых конкурентов, тактику и стратегию их деятельности, занимаемую ими долю рынка (средневзвешенная экспертная оценка), а также положение ключевых поставщиков, партнеров и потенциальных клиентов.
Демографический анализ является основой для принятия решений при определении комплексных бизнес-задач, включающих предоставление услуг клиентам, подбор мест для строительства, исполнение местных нормативно-правовых актов, маркетинговые исследования и рекламные кампании. Сложность и многообразие используемых методов демографического анализа предъявляют повышенные требования к их информационному обеспечению. Для выявления ключевых характеристик с помощью демографического анализа исследуются следующие объекты недвижимости: торговые помещения, развлекательные и рекреационные объекты, гостиницы, объекты офисной недвижимости.
Изучение потребительских предпочтений
Данный вид исследования необходим при определении возможных вариантов использования земельного участка. Предпочтение конечного потребителя зачастую играет ключевую роль при выборе типа недвижимости, актуального в рамках проекта. Потребители на рынке недвижимости - это лица, на удовлетворение интересов которых направлен девелопмент. Именно потребители обеспечивают проекту нужные финансовые показатели, а также влияют на принятие решений, например, о месте размещения того или иного объекта, о функциональном наполнении объекта, об услугах, предлагаемых в рамках проекта, о ценообразовании проекта.
Для сферы недвижимости важны архитектурные решения по видам объектов. Профессионалы в сфере консалтинга обязаны предоставить разработки генеральных планов, эскизных проектов, ландшафтного проектирования, интерьерных решений, разработки поэтажных планов, определения технических требований, информацию о консультировании ведущих архитекторов.
Выведение проекта на рынок
Для этого специалист разрабатывает маркетинговую концепцию. Маркетинг (или продвижение) любого проекта на рынке недвижимости в настоящее время требует профессионального подхода вследствие усиления конкуренции и изменения требований потенциальных клиентов к характеристикам планируемых объектов. Маркетинговая концепция должна способствовать лидирующему положению проекта на рынке недвижимости. Основой маркетинговой концепции выступает определение преимуществ и недостатков проекта и их использование либо устранение в процессе продвижения проекта. Маркетинговая концепция должна быть сфокусирована на следующих вопросах: время начала продвижения проекта на рынке, цель продвижения, методы и приемы продвижения проекта, предварительный бюджет продвижения проекта.
Что касается брэндинга и креативной концепции, то в условиях повышенной конкуренции на рынке недвижимости только действительно яркие и узнаваемые проекты могут стать успешными. Брэндинг и креативная концепция способствуют правильному позиционированию проекта на рынке и служат основой для его продвижения, подготовки презентационных материалов и веб-сайта.
Консалтинговые фирмы заботятся о маркетинговых и рекламных мероприятиях с использованием рекламной и полиграфической продукции. Маркетинговые и рекламные мероприятия осуществляются с помощью СМИ и имеют целью продвижение проекта на рынке и достижение его узнаваемости у целевой аудитории. Основная задача данных мероприятий - демонстрация положительных характеристик проекта и возможностей, которые он предоставляет. Маркетинг проекта включает также PR-мероприятия, презентации проекта на крупнейших конференциях и выставках, создание рекламных модулей для размещения информации в ведущих профильных изданиях. Грамотно спланированные маркетинговые и рекламные мероприятия всегда достигают поставленной цели; главное - привлечь лучших специалистов в этой области.
Также существует стратегический консалтинг на рынке недвижимости - стратегическое планирование. Без правильно организованной системы стратегического планирования и управления достижение коммерческих целей компании невозможно. В условиях динамичного рынка недвижимости в России (при определенной экономической нестабильности) тщательно просчитанная и реализуемая стратегия становится обязательной основой для принятия управленческих решений. Применение инструментов стратегического планирования становится серьезным источником повышения эффективности и конкурентоспособности компании.
Инвестиционные стратегии компании определяются общими задачами ее развития и инвестиционной идеологией, а также выбором наиболее эффективных путей достижения целей компании. На данный момент инвестиции в недвижимость - один из наиболее прибыльных способов вложения денег. Необходимость инвестиционной стратегии должна быть осознана как руководством компании в целом, так и ее конкретными работниками.
Стратегия девелопмента - это девелопмент объектов недвижимости, являющийся способом разрешения противоречия между изменяющимися и возрастающими потребностями рынка в услугах, оказываемых с использованием недвижимости, с одной стороны, и наличными качественными и количественными характеристиками недвижимого имущества - с другой. Без правильно поставленной системы стратегического планирования и управления невозможно обеспечить достижение коммерческих целей компании.
Решения для ритейла, брэндинга
Разработка грамотной стратегии, ее оценка и оперативное внесение изменений, которые будут максимизировать операционную эффективность предприятия, неизбежно выразятся в большем удовлетворении потребителя и, как следствие, в достижении поставленных финансовых результатов. Продвижение любого объекта на современном рынке недвижимости невозможно без профессиональной концепции брэнда - совокупности представлений, характеризующих объект в глазах потенциальных потребителей. Разработка медиаплана продвижения брэнда производится на основе исследований целевой аудитории проекта. С использованием современных медиатехнологий формируется подробный медиаплан по продвижению проекта, включающий список носителей с описанием, график платежей по каждому СМИ с учетом скидок и расходов на PR-мероприятия.
Часть консалтинговых услуг - брокерские услуги. С их помощью происходит представление интересов собственников, определение стратегии привлечения арендаторов и покупателей, оптимальное сочетание арендаторов, подбор арендаторов определенного уровня и репутации и, наконец, разработка стандартного пакета документов.
|
