Создание магазина или торгового центра - сложная многоплановая задача, для упорядочения решения которой часто привлекают внешних консультантов с опытом решения подобных головоломок. Реализацией проектов в области коммерческой недвижимости на основании собственного алгоритма девелоперского процесса сегодня занимаются множество компаний.
Созданию торговой сети, супермаркета, гипермаркета, торгового или торгово-развлекательного центра предшествует период сомнений в правильности выбранного пути и неопределенности в путях его прохождения.
Оперативное решение большого количества разнородных задач, таких как создание бизнес-концепции будущего объекта, его проектирование, консалтинг и управление, требует единого методического подхода, опыта и привлечения специалистов различного профиля. Их миссия состоит в том, чтобы помочь инициаторам проектов, вовлеченных в орбиту создания объектов коммерческой недвижимости (торговых и торгово-развлекательных центров, супермаркетов или гипермаркетов), на каждом этапе: провести маркетинговые исследования, создать экономически эффективную модель бизнеса, выполнить инженерное, архитектурное и строительное проектирование, создать инвестиционное обоснование и бизнес-план, разработать технологический проект и закупить торговое оборудование и, наконец, подобрать адекватных арендаторов и запустить объект в эксплуатацию.
Успех любого процесса, и строительство объектов коммерческой недвижимости в том числе, зависит в первую очередь от его правильной организации и эффективности управления.
"Огласите весь список, пожалуйста!"
В возведении объектов коммерческой недвижимости участвует большое число специалистов.
Во-первых, это инициатор проекта - человек или группа, заинтересованные в конечном результате. Независимо от того, насколько успешно развивается девелоперский процесс, инициатору следует не дистанцироваться от него, а лично контролировать ход работ.
Следующий участник - управляющее ядро, которое представляет собой группу компетентных специалистов. Они координируют весь управленческий процесс, включающий множество направлений: проведение маркетинговых исследований, создание экономически эффективной модели бизнеса, выполнение инженерного, архитектурного и строительного проектирования, создание инвестиционного обоснования и бизнес-плана, а также принимают участие в разработке технологического проекта, закупке торгового оборудования и, наконец, в подборе адекватных арендаторов. После реализации всего перечисленного можно вводить объект коммерческой недвижимости в эксплуатацию.
И, наконец, любая идея не найдет своего воплощения без инвестора - самого главного участника девелоперского процесса.
Кроме того, важными участниками проекта являются консультанты - финансовые, технические, маркетинговые и другие, к которым специалистам управленческого ядра приходится обращаться в рамках проекта.
Подбор операторов проекта - потенциальных потребителей коммерческих площадей - осуществляется брокером, имеющим соответствующий опыт. Главное при подборе операторов - это их соответствие маркетинговой концепции коммерческого объекта и соблюдение интересов всех участников девелоперского процесса.
Маркетинговая концепция в свою очередь должна быть обоснованна и адекватна строящемуся объекту, составу населения и его доходам. Главное - не попасть в ловушку получения быстрых денег, выстроив вместо современного торгового центра нечто подобное базарной площади, давно уже не устраивающее ни продавцов, ни покупателей. Поскольку период окупаемости торговых центров пять-шесть лет, маркетинговая концепция должна быть выстроена таким образом, чтобы она не устарела в ближайшие десять лет.
Девелоперский процесс длится от полутора до трех лет. Более чем год-полтора уходит только на подготовительные предпроектные, проектные и согласовательные работы, не менее года идет стройка (для объекта свыше 10 тыс. кв. м). С течением времени первичная концепция устаревает, формируются новые риски, связанные с изменениями в законодательстве или на рынке недвижимости, возникают проблемы, связанные с конкретной строительной площадкой. Поэтому многое зависит от выбора управляющего: сможет ли он, как грамотный шахматист, просчитать ситуацию на несколько шагов вперед.
Место расположения магазина тоже очень важно. Ключевые места могут позволить даже не столь тщательно проработанному объекту быть очень конкурентоспособным. Кроме того, надо учитывать и конкуренцию со стороны "пришельцев". Однако на сегодняшний день далеко не все западные девелоперские компании намерены самостоятельно взять участок и построить на нем собственную недвижимость. Есть определенное число компаний, которые даже рады иметь российского партнера, готового взять на себя все проблемы, связанные с законодательством, с землей. Поэтому российский девелопер может не тревожиться. Главное для него в этой ситуации - быть компетентным.
Архитектурная концепция: "Сделайте мне красиво"
Обычно, начиная размышлять о том, как спроектировать торговый центр, заказчик в первую очередь задумывается о тех расходах, которые ему предстоят, о том, как будет выглядеть здание, какие материалы необходимо выбрать, какие трудности преодолеть. На самом деле внимание нужно концентрировать не на том, в какие расходы выльется строительство, а на том, какие прибыли это принесет. Именно исходя из этого нужно продумать архитектурную концепцию здания.
Удачная архитектурная концепция прежде всего удачно воплощает вашу коммерческую деятельность, позволяет вашему предприятию быть максимально удобным как для арендаторов, так и для потребителей, и в конечном итоге зарабатывать максимальное количество денег.
Ваша архитектурная концепция должна отвечать следующим параметрам.
1. Она должна быть функциональна и содержать все необходимые условия для качественного размещения арендаторов. Иначе говоря, должно быть тщательно продумано зонирование торгового центра: высота потолков, освещение, вентиляция. Прочие функциональные особенности должны учитывать особенности тех бизнесов, которые будут размещены на территории торгового центра. Должны быть учтены необходимость складирования тех или иных товаров, условия их хранения и их логистические схемы.
2. Торговый центр должен отвечать чаяниям и потребностям покупателей. Вашему клиенту должно быть комфортно, поэтому здание должно быть хорошо кондиционированным и освещенным. Должна создаваться иллюзия объема. По торговому центру должно быть удобно перемещаться, но он не должен быть запутанным. Потоки покупателей должны распределяться и проходить через здание таким образом, чтобы, с одной стороны, клиент мог максимально удобно попасть с одной линии на другую, с этажа на этаж, из магазина в магазин, а с другой - чтобы у него была минимальная возможность заблудиться и не найти тот отдел, в который он пришел за покупкой.
3. Архитектурная концепция должна создавать приятный, интересный и отвечающий вашему имиджу визуальный образ. В России так исторически сложилось, что люди не очень любят ангары, поэтому не приветствуются магазины типа Metro Cash & Carry (с архитектурной точки зрения). Вам нужно здание, отвечающее вкусам ваших клиентов, приятное для глаза и при этом отвечающее вашей коммерческой концепции и позиционированию. Так, если вы строите солидный торговый центр для солидных людей, то логично использовать в оформлении здания кирпич и стекло. Если вы ориентируетесь на то, что торговый центр является современным, архитектурная концепция и внешний образ должны это подчеркивать. Если вы ориентируетесь на то, что в торговом центре можно все купить дешево, его внешний облик должен подчеркивать эту дешевизну.
4. При продумывании зонирования торгового центра очень важно правильно разместить якорь. Якорь - это тот арендатор, к которому приходит максимальное количество клиентов. Чаще всего это супермаркет, или магазин бытовой техники, или какая-либо развлекательная зона. Якорный арендатор располагается в глубине торгового центра так, чтобы по пути к нему покупатель проходил через максимальное количество других магазинов и таким образом создавал для них трафик. При планировании зонирования торгового центра позаботьтесь о том, чтобы ко всем его частям обеспечить максимальный поток клиентов, чтобы не было зон, в которых столпотворение, и, с другой стороны, не было зон, в которых пусто. И то и другое способствует тому, что к вам приходит меньше арендаторов, следовательно, вам приносят меньше денег, соответственно, вы тратите больше времени на окупаемость того, что построили.
Строительство и проектирование торгового центра следует поручить профессиональному архитектору или архитектурной компании. От того, насколько грамотно будет выбран исполнитель идеи, и от того, насколько правильно он поймет, что от него хотят получить в результате, напрямую зависит успех предприятия.
В России исторически сложилось так, что архитекторы заботятся прежде всего о красоте или монументальности здания. Однако если смотреть на здание не с точки зрения создания памятника себе или архитектору, а с точки зрения получения прибыли, то это должно быть не столько красивое, сколько функциональное здание, оно должно быть удобным и, соответственно, окупаемым. Поэтому очень важно при выборе архитектурной компании, которая займется проектированием, озаботиться грамотно составленным техническим заданием для архитекторов.
К сожалению, очень часто архитектору формулируют задачу приблизительно таким образом: "Я хочу торговый центр площадью 40 тыс. кв. м, и чтобы это было интересно", или "чтобы это было красиво", или "чтобы такого в городе больше ни у кого не было". Следует изложить задачу грамотно и обсудить со специалистом не красоту здания, а его окупаемость. Перечень вопросов, которые могут быть затронуты в этом разговоре, примерно такой:
Что это за здание, для чего оно предназначено?
Каковы его цели?
Какой набор бизнесов будет присутствовать, что это за бизнесы и каковы их потребности (в воде, электричестве, освещении и пр.)?
Каков будет грузопоток, с какой стороны и какие машины должны подъезжать к этому зданию?
Какова будет проходимость этого здания?
Если архитектор хороший специалист именно в области коммерческого строительства, в первую очередь в области строительства торговых центров, то, исходя из этих данных, он спроектирует то, что необходимо.
А что сейчас?
Сегодня в России торговыми центрами называют и сборище разномастных ларьков под временной крышей, и суперсовременные гипермаркеты. На самом деле, по словам управляющего директора Российского совета торговых центров Олега Войцеховского, объект коммерческой недвижимости можно отнести к торговому центру, если выполняются четыре условия: наличие профессионального и системного управления объектом, понятной и ясной концепции, большой и удобной парковки для посетителей и соответствие нижнему лимиту по площадям. В Германии, например, коммерческая площадь (то есть сумма площадей, сдаваемых в аренду) должна быть не менее 10 тыс. кв. м. В России такие объекты существуют только в Москве и в некоторых крупных городах.
В принципе столица торговыми площадями довольно хорошо насыщена. Но качество торговых центров-первопроходцев, открытых четыре-пять лет назад и пока еще рентабельных, значительно отличается от уровня тех объектов, что сейчас выставляются на рынок. Поэтому можно сказать, что арендных торговых площадей достаточно, однако торговых площадей, которые реально будут конкурентоспособны, когда рынок заполнится настоящими профессионалами, не так уж много. Так что этот рынок будет еще долго определяться. На сегодняшний день широких проходов, фонтанов и эскалаторов недостаточно для того, чтобы сказать, что данный объект качественный и конкурентоспособный.
Перспективы у российских торговых центров - огромные. Адекватные, современные, качественные площади будут все время востребованы. Движущей силой этого развития являются национальные и международные сети, которым нужно постоянно захватывать новые регионы, открывать новые качественные магазины. Правда, в российских регионах ситуация очень специфическая. Естественно, арендные ставки по $3 тыс. и выше в год для них абсолютно нереальны. Покупательская способность населения и множество других факторов, которые определяются рынком, говорят о том, что приходная часть будет в два, а то и больше раз ниже, чем приходная часть объектов подобного размера в Москве. А стоимость строительства практически сопоставима. Плюс техническая поддержка эксплуатации площадей, обеспечение безопасности и для самого объекта, и для парковки, уборка и прочее - эти расходы очень значительны. Учитывая стоимость заемных денег, которая в России довольно высока, и то, что объект должен все-таки за пять-шесть лет полностью окупиться, можно говорить о том, что для регионов эта проблема достаточно серьезна. Именно поэтому сегодня там по большей части идет не строительство новых объектов с нуля, а реконструкция более или менее подходящих объектов, которые изначально имели другое назначение; в основном это заводские корпуса. Безусловно, есть технологии, которые позволяют сделать хороший, качественный, грамотный объект по экономичному варианту. Но заводской корпус, как правило, в самом центре города не стоит, и какой бы замечательный он ни был, все равно приспособленное здание - это некая бомба замедленного действия, лотерея, в которой можно выиграть, но можно и проиграть.
|
