Вокруг Жилищного кодекса, вступившего в силу с 1 марта прошлого года, с треском продолжают ломаться копья. И пока власти привычно твердят, будто ничего особенного не произошло, граждане так же привычно не верят...
Выбор есть?
Казалось бы, прежде чем передавать управление развалившимся жилищным хозяйством в руки собственников, сначала следовало бы выполнить перед ними государственные обязательства. Где надо, сделать капитальный (за него люди ежемесячно платили десятилетиями) или косметический ремонт. Если такой возможности нет, переселить жителей в действительно благоустроенные квартиры. И только потом, когда ни у одного гражданина не останется претензий, передать управление в руки собственников. Так было бы честнее. Но, видимо, это не для нас. Итак, что же предлагается?
Прежде всего, согласно ст. ст. 161 ЖК,собственники помещений в многоквартирном доме обязаны до 1 января 2007 года выбрать один из способов управления жильем. Вариантов несколько: управляющая компания, товарищество собственников жилья, наконец, непосредственное управление. При этом власти пытаются убедить граждан, что самый верный путь довериться управляющей компании. И вот уже в почтовых ящиках появляются агитационные листки пресловутых ДЕЗов: "Мы же с вами работаем не первый год. А главное, - нам не составит труда переоформить себя в управляющую компанию".
То есть, служба, доведшая квартиры и дворы до плачевного состояния, расписавшаяся в профессиональной никчемности, оказывается, готова по-прежнему на свой лад управлять домом, который часто и назвать-то таковым уже невозможно. В таком случае, что же в нем ценного?
Семь раз подумать - один раз выбрать
Допустим, жильцы дома приняли решение довериться коммерческой фирме под названием "Управляющая компания". Следующий шаг - заключение договора на обслуживание. И тут вполне можно споткнуться о подводные камни. Если собрание примет решение, что от имени жильцов договор заключат городские власти, влиять на качественное исполнение всех пунктов документа собственники уже не смогут. И вот почему: договор подписывали не жильцы. Следовательно, они не имеют права ничего требовать от компании. Иными словами, ступайте к чиновникам, разбирайтесь. Как в старые добрые времена. Другое дело, когда договор заключают сами жильцы с подробным перечнем всех обязательств сторон. Тогда (согласно ст. 36 ЖК РФ) у собственников квартир появляется законное право настаивать на выполнении всех пунктов в отношении предоставления услуг и добросовестного управления общим имуществом.
Хотя в любом случае минусов в работе с управляющей компанией достаточно много. Скажем, коммерческая фирма не будет работать себе в убыток и предпочтет взять на себя обслуживание не одного-двух домов, а целого квартала. Однако, если она задолжает энергетикам, то те имеют право оставить без света и тепла весь несчастный район. Более того, фирма может объявить себя банкротом, и тогда ни рубля с нее взять будет невозможно - разорилась...
Другой вариант: товарищество собственников жилья. С этим вроде бы легче. Жильцы выбирают правление, через которое и распоряжаются своими денежными средствами. Правление имеет право отказаться от сомнительных услуг ЖЭУ, нанять другую организацию. К тому же правление ТСЖ всегда можно переизбрать. Однако! Расчет за коммунальные услуги при этом идет со всего дома в целом. Если же часть жильцов задолжала за газ, воду, электричество, отопление, то этих благ цивилизации лишатся все, так как ответственность несет не отдельный гражданин, а все товарищество собственников в целом.
Кстати, ни члены ТСЖ, ни жильцы, чьим домом уже управляет коммерческая компания, уже не будут являться потребителями коммунальных и жилищных услуг. Это значит, что на них больше не будет распространяться Закон "О защите прав потребителей", и они лишатся права подавать исковые заявления в суд при отключении света, воды, тепла и т. д. Отныне потребитель - не конкретный жилец, а управляющая компания (если договор заключали не вы, а городские власти) либо правление ТСЖ.
Наконец, третий способ, о котором чиновники говорят не слишком охотно. Либо вообще умалчивают: непосредственное управление домом. В этом случае вам в общем-то не нужен никакой посредник. Ни в лице компании, ни в форме товарищества. Все проще. В таком доме (главным образом, малоквартирном) каждый житель сам договаривается с удобной для него компанией и оплачивает все виды коммунальных или жилищных услуг. Причем только тех, которыми действительно пользуется. Иными словами, при непосредственном управлении ответственность не коллективная, а индивидуальная. Пусть сосед не платит, зато у вас все будет в порядке. Надо заменить в квартире батареи, сменить оконные рамы, застеклить лоджию? Соберу денег, договорюсь с бригадой, сделаю. Крыша потекла? Тоже найду возможность сам справиться, а не ждать, когда у правления ТСЖ или управляющей компании руки дойдут.
Право голоса
В любом случае до первого дня 2007 года жители многоквартирных домов обязаны провести общее собрание, чтобы выбрать одну из трех форм управления домом. При этом правом голоса обладают только собственники купленных или приватизированных квартир. За нанимателей жилья голосует представитель муниципалитета или иной владелец дома. Решение принимается простым большинством. Причем голоса распределяются не по числу собственников, а по количеству квадратных метров, принадлежащих каждому из них.
Меньшинство обязано (в том числе и чиновник, представляющий администрацию) подчиниться. Схема проведения собрания проста. Один из жильцов (только собственник) должен в письменной форме сформулировать повестку дня и за 10 дней до волнующего события обойти всех (нанимателей в том числе) соседей, чтобы они расписались в приглашении на собрание. Кстати, помимо выбора формы управления домом, в повестку дня можно включить и другие вопросы. Допустим, определить границы использования участка, прилегающего к дому. Сделать это надо обязательно, так как по-новому ЖК без согласия жителей дома администрация города больше не будет иметь права, например, снести на данном участке детскую площадку, срубить дерево в сквере или сдать в аренду пустующий подвал. Что тут сажать, что вырубать, а что сдавать в аренду, - решать только жильцам.
Времени мало
Что произойдет, если до означенного срока жильцы не определятся? Плохо. В этом случае с 1 января 2007 года городская администрация имеет право без уведомления граждан выставить их дом (старый или новый - все равно) на открытый конкурс. Причем не между потенциальными покупателями вообще, а только среди управляющих компаний. Кто больше заплатит, тот получит право на обслуживание строения и наверняка начнет с взвинчивания цен на коммунальные услуги. Более того. Может статься, что уже на следующий день после торгов компания "вдруг" объявит себя банкротом, и несчастный дом вместе с живыми душами отойдет неизвестно кому. Словом, решайте, господа.
|
