Оценка - важный инструмент рыночной экономики. Потребителями оценочных услуг являются сегодня как государство, так и граждане. Можно сказать, оценка вошла в каждый дом - это и оценка ущерба в ДТП, и вопросы наследования, и многое другое. Для бизнеса - это вопросы оценки активов при банкротстве предприятий, продажа пакетов акций, приватизация и т.д. Сейчас правила игры начинают меняться - оценщики переходят на саморегулирование. Что это означает и к чему приведет? Об этом наш корреспондент поговорил с вице-президентом Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков (СМАО) Аленой ВЕРХОЗИНОЙ.
- Кто чаще всего прибегает к услугам оценщиков?
- Оценка занимает все большее место в нашей жизни. Например, ОСАГО: расчет ущерба проводится на основании отчета оценщика, а так как владельцев транспорта много, масштаб потребления оценочных услуг возрос. Кроме того, часть 3 Гражданского кодекса ввела правило, что необходима оценка при удостоверении прав наследования. Ну и, конечно, обязательная оценка предусмотрена в законе при разделе имущества между супругами. Также много семейных споров - о выделении доли, споры, связанные с земельными участками, где сегодня оценщики выступают в качестве экспертов.
- Зачем понадобилось принимать поправки в Закон об оценочной деятельности? На какой стадии находится работа?
- В связи с проведением административной реформы еще в 2004 году Правительством РФ было принято решение об отмене лицензирования оценочной деятельности с 1 июля 2006 года, соответственно, необходим механизм регулирования этого рынка услуг. Представляется, что этим механизмом будет саморегулирование, как это принято в европейских странах. Главное, чтобы не получилось как с риэлторской деятельностью, где отменили лицензирование, но иной механизм регулирования законодательством не был предложен.
- Как определяются стандарты деятельности оценщиков?
- На сегодняшний день в РФ существуют стандарты оценочной деятельности - это нормативно-правовой документ, который устанавливает основные принципы работы оценщиков. Конечно, стандарты оценочной деятельности требуют глубокой проработки и должны основываться на международном опыте. Предполагается, что после 1 июля 2006 года работа саморегулируемых организаций по разработке более полных стандартов будет первоочередной задачей.
- Срок отмены лицензирования был перенесен именно из-за непроработанности стандартов?
- Он был перенесен в связи с тем, что принятые поправки об отмене лицензирования застали рынок врасплох. Не был определен государственный орган, который придал бы статус саморегулируемым организациям. Кроме того, сами эти организации еще до конца не были готовы принять те полномочия, которые им отдает государство. Поэтому и было предложено продлить этот срок на полгода с тем, чтобы за это время саморегулируемые организации подготовились бы принять статус этих организаций, и, в свою очередь, государство определило бы уполномоченный орган, который будет регулировать саморегулируемые организации.
- А чем плохо было лицензирование? Только ли тем, что оно не соответствует международным стандартам?
- Учитывая, что наша страна завершает процесс перехода к полностью рыночной экономике, мы тоже должны этому соответствовать. В основном во всех странах мира существует саморегулирование профессионалов, которое определяет правила ведения этой деятельности. Кроме того, там есть механизм лишения права заниматься этой деятельностью непрофессионалов. Для того чтобы добиться качественной оценки, необходим контроль за осуществлением этой деятельности. Сегодня контроль осуществляет государство, оно производит экспертизу отчетов об оценке.
Однако есть проблемы: сегодня существует 89 субъектов Федерации, но механизм контроля, который осуществляет Росимущество, на всей территории РФ претворяется в жизнь слабо: чтобы контролировать оценщика, проверять качество работы, сам чиновник должен обладать профессиональными знаниями, что-то понимать в оценке, а это происходит не всегда. В саморегулируемых же организациях профессионал будет проверять профессионала, государство снимет с себя бремя контроля, а сами участники профессионального сообщества будут решать, что им делать с непрофессионалами на этом рынке услуг. Естественно, предполагается, что с таким качественным контролем рынок должен улучшиться.
- Сколько всего предполагается саморегулируемых организаций в этой области?
- Сказать, сколько их будет, трудно. Могу отметить, что сегодня работают три крупные саморегулируемые организации, и существуют еще пять организации менее крупных. В результате же, я думаю, сложится не более 10-15 организаций.
- А эти организации не будут мешать работе рынка и друг друга? Будет ли у них общий орган?
- В Законе об оценочной деятельности сказано, что высшим органом, объединяющим всех участников, будет Единый совет (Национальный совет), который будет обобщать мнение всех саморегулируемых организаций. Общие вопросы будут регулироваться этим единым органом. Им же будут разрабатываться и единые стандарты деятельности.
- Вернемся от общего к частному - оценке недвижимости. На что сегодня могут ориентироваться оценщики при оценке объектов недвижимости в условиях, когда достоверной информации о реальных ценах сделок нет?
- Да, это одна из проблем, которую нужно решать. Для того чтобы качественно произвести оценку недвижимости, необходимо применять правильные аналоги, которые должны быть "добыты" законным путем. Сегодня оценщик не может официально получить данные из Государственного реестра сделок с недвижимостью о ценах сделок. О правах мы имеем право получать информацию, а о ценах информация не предоставляется. Я думаю, что обеспечение доступа к законным информационным базам о сделках с недвижимостью - следующая задача, которую должно решить сообщество оценщиков.
С другой стороны, это не решит проблему, потому как в таких мегаполисах, как Москва и Петербург цены сделок с недвижимостью и их реальная стоимость, к сожалению, не совпадают. Наш рынок недвижимости должен идти к тому, чтобы добиться совпадения этих данных. Возможно, будет необходимо менять налоговое законодательство.
- А что может служить гарантией независимости оценщика?
- Если говорить о возможности искажения результатов оценки, то она присутствует всегда, но мы должны понимать, что это наказуемо уголовным законодательством. Если есть сговор, то на арену вступают не нормы этики, а нормы уголовного законодательства, поэтому оценщик должен быть независим по отношению к тому имуществу, которое он оценивает. Понятно, что работу оценщика оплачивает клиент, но статья 16 Закона об оценочной деятельности очень четко говорит, что вознаграждение оценщика не может зависеть от стоимости, которую он определит. Именно во избежание сговора, и существуют и саморегулируемые организации, и органы контроля, и органы судебной власти, которым надлежит отслеживать, чтобы такого не происходило. Плюс к этому надо понимать, что даже если есть сговор между потребителем и оценщиком, то найдется другой оценщик, который выступит в качестве эксперта и докажет иное.
- Каковы перспективы перехода к единому налогу на имущество, который потребует вводить налоговую оценку?
- Ответить точно сложно. Конечно, будет вводиться налог на недвижимость, исходя из ее рыночной стоимости, которая, в свою очередь, должна определяться методом массовой оценки стоимости. В настоящее время разрабатывается такая методика по заказу Правительства Москвы. Эти методики должны быть апробированы, после чего они будут предложены как механизм возможной реализации при введении налога на недвижимость. Это и является инструментом, когда стоимость недвижимости будет равняться цене сделки, то есть когда мы уже не сможем скрывать реальную стоимость недвижимости от налоговых органов. Вот тогда рынок и станет цивилизованным.
|
