Система титульного страхования, получившая широкое распространение в США как лучшая форма гарантий права собственности на имущество, в частности на недвижимость, у нас только начинает приживаться. Его практика в России пока невелика, и немудрено, что рядовые потребители очень плохо осведомлены, что может им дать титульное страхование и чего не может. Мы готовы развеять некоторые мифы о нем.
Миф первый: любая квартира может быть застрахована
При ближайшем знакомстве с системой титульного страхования выясняется, что застрахован может быть не любой объект недвижимости. Так, покупка на первичном рынке не всегда может быть защищена титульным страхованием. «Дело в том, что на момент уплаты денег за строящееся жилье право собственности у покупателя не возникает», - объясняет Василий Митько, генеральный директор агентства «МИАН». Следовательно, и предмета страхования в этом случае нет. Оно может применяться лишь на вторичном рынке* - как на городском, так и на загородном, осуществляться как на жилые, так и на нежилые помещения, а также и на земельные участки.
Кроме того, страховщик может вообще отказать покупателю недвижимости в этой услуге, если риски покажутся ему слишком большими. Для их оценки проводится так называемый андеррайтинг, или, проще говоря, юридическая экспертиза всех документов, связанных с историей приобретаемого объекта, а также проверка надежности самого страхователя. Андеррайтинг может проводить как страховая компания, так и риэлторская. Риэлтор в этом процессе выполняет функции по комплектованию документов и их предварительной экспертизе, выявлению объектов недвижимости с повышенными рисками и отсеву тех из них, по которым риск не может быть принят на страхование. Для этого изучаются все переходы права собственности.
«Имеет значение и то, как к вам перешло право собственности: по договору купли-продажи, по дарственной, по наследству или на основании судебного решения, - рассказывает Анастасия Кузнецова, юрисконсульт Century21Street Realty. - Кроме того, анализируется вероятность событий в прошлом, которые не могли быть зафиксированы в документах: тайные браки, неизвестные наследники. Лишь по результатам такого полного исследования можно полностью оценить «чистоту» титула». Естественно, чем больше собственников было у имущества, тем выше риски. Каждое звено в цепочке переходов права собственности должно быть законно оформлено. Выявление сомнительных факторов при описанном исследовании может не только привести к увеличению страхового взноса, но даже, как было сказано выше, к отказу в страховании титула.
Миф второй: сумма страховки равна сумме договора купли-продажи
Как мы знаем, реальная сумма сделки не всегда находит отражение в договоре купли-продажи объекта недвижимости. «Ввиду того, что лишь 2/3 договоров купли-продажи содержат реальную стоимость приобретаемого объекта, получить фактически уплаченные денежные средства в полном объеме, если суд выносит постановление о недействительности сделки, покупателю порой бывает невозможно», - говорит Анастасия Кузнецова. Тут-то на помощь и приходит страхование титула собственности, призванное защитить собственника имущества от всевозможных правовых коллизий. Ведь страховая сумма может быть установлена в размере рыночной стоимости недвижимости, независимо от суммы, указанной в договоре купли-продажи! Таким образом, даже если вам по решению суда придется вернуть продавцу квартиру, вы гарантированно получите обратно все свои деньги.
Ну а как же быть с ростом цен, ведь за время долгой тяжбы цена квартиры может существенно измениться? «Квартиры страхуются по рыночной цене на момент покупки, и индексации застрахованных по титулу квартир не происходит, - объясняет Ирина Шугурова, заместитель генерального директора по правовым вопросам компании «Миэль-Брокеридж». - Поэтому при возникновении страхового случая выплачивается та сумма, на которую квартира была изначально застрахована. В данном случае можно посоветовать: по истечении срока действия полиса, при продлении титульного страхования укажите в полисе новую рыночную стоимость объекта, если она выросла. Если квартира в цене упала, то сумму можно оставить прежнюю».
Миф третий: в суд можно не ходить
Некоторые считают, что, подписав договор титульного страхования, можно навсегда забыть о возможных претензиях. Однако это не так. Представители страховой компании отнюдь не обязаны отвечать по делу в суде вместо своего клиента. Он сам будет участвовать в судебном процессе в качестве ответчика. Такие разбирательства, напомним, могут занимать несколько лет.
Другое дело, что титульное страхование само по себе снижает риски возникновения претензий. «Это закономерно, ведь страхуемая сделка тщательно проверяется страховщиком, поэтому и шансы потерять недвижимость у покупателей, позаботившихся о гарантиях, стремятся к нулю», - отмечает Василий Митько.
Миф четвертый: титульное страхование дорого
Действительно, в агентствах недвижимости страхование титула собственника происходит за определенную плату, которая составляет в среднем 0,8-1,5% от стоимости квартиры. Но некоторые компании предоставляют эти гарантии без дополнительных сборов и комиссий.
Миф пятый: договор типовой, и читать его необязательно
Как было отмечено в начале, система титульного страхования еще нова для России, а отсутствие практики приводит к отсутствию отлаженного механизма получения страхового возмещения. Поэтому Анастасия Кузнецова рекомендует внимательно читать правила страхования, в которых описывается весь процесс получения страхового возмещения - с момента первого уведомления банка о возможности наступления страхового случая до момента вступления в законную силу решения суда, которое является основанием для выплаты страхового возмещения. Ведь в правилах страхования могут содержаться такие нюансы, как сроки и порядок уведомления страховой компании, или даже такие ограничения, как обращение за юридической помощью. Некоторые страховые компании настаивают на предоставлении юридических услуг только юристами или адвокатами, сотрудничающими с данной страховой компанией. Известны случаи, когда несоблюдение указанных требований приводило к отказам со стороны страховых компаний по выплатам страховых возмещений.
|
