Как известно, оформить в собственность квартиру на вторичном рынке значительно быстрее и проще, нежели на первичном. Между тем с новостройками процесс оформления в собственность в Москве занимает обычно не меньше полутора лет (в Подмосковье не меньше года). И, что интересно, никаких эмоций. Получается, что человек, уже давно закончивший отделку и живущий в квартире, не может ею распоряжаться: продать, подарить, завещать, заложить. Почему оформление идет так долго, кому это выгодно, и нельзя ли этот процесс как-то ускорить?
Регистрация права собственности - лишь небольшой заключительный штрих процесса оформления. Подать документы на регистрацию невозможно до тех пор, пока все инвесторы не согласуют необходимый перечень документов. Сдача дома - это всего лишь госкомиссия. В этот момент частные лица не приобретают никаких новых прав на жилье и не получают к нему доступ. Обычно после этого около года проходит до начала подписания актов приема-передачи. После госкомиссии происходят захватывающие сюжеты, которые совершенно не видны стороннему наблюдателю. Теоретически застройщик устраняет недоделки. Практически начинается торг с местными властями. Если застройщик хочет взять дом в свое управление, муниципальные власти стремятся обременить его всеми мыслимыми обязанностями по благоустройству района.
Застройщик незаинтересован ускорять этот процесс, особенно если у него остались так называемые "хвосты" - несколько непроданных неликвидных квартир. Он ждет, пока рынок дорастет до нужной ему цены этих квартир. Кроме того, дом в этот период не подключается к коммунальным сетям. Если начать заселение, то за отопление непроданных квартир, а также за коммунальное обслуживание придется платить застройщику, причем без всяких городских дотаций, а это накладно. Это одна из причин, почему заселение стараются начинать после конца отопительного сезона.
От госкомиссии до ключей
При мирном стечении обстоятельств через год после госкомиссии начинают подписывать акты приема-передачи. Этот процесс растягивается для большого жилого комплекса на один-три месяца, поскольку возникает очередь. Сначала дают смотровой ордер. Если имеются недоделки, они устраняются, если нет, квартира передается в пользование (заветный момент передачи ключей). С этого момента можно начинать отделку, и необходимо делать коммунальные платежи. Сразу берется сумма на полгода вперед. Сумма немаленькая, поскольку до оформления в собственность никакие городские дотации не действуют. На сегодня приходится платить около 50 рублей в месяц за квадратный метр. Скажем, за квартиру в 100 кв.м надо выложить почти 5 тысяч рублей в месяц, не считая электричества и обязательной оплаты контейнера для мусора.
Именно поэтому частные инвесторы, которые не собираются проводить отделку, а только ждут момента для продажи, часто отказываются подписывать акт приема-передачи на этой стадии процесса. Однако подписать акт вскоре все равно придется, так как без этого невозможно оформление в собственность.
Тихо и долго
Дальнейшее скрыто от взора рядового вкладчика. Но что для него важно - именно после подписания актов приема-передачи в квартиру можно войти, но теперь ее нельзя продать. При продаже квартиры продавец (застройщик или риэлтор) берет на себя оформление за 1,5-2% от цены квартиры. Оформление проводится по нотариально заверенной доверенности на сотрудников компании. Если же сам частный инвестор занимается оформлением, то ему предстоят нелегкие времена. В этом случае лучше сразу идти в Мосжилрегистрацию, которая упорядочит весь процесс сбора документов.
Процесс дальнейшего оформления проходит несколько необходимых стадий. Часть из них касается урегулирования отношений между всеми инвесторами, другая часть связана с регистрацией документов в органах исполнительной власти. Поскольку на стадии строительства возникают весьма замысловатые схемы взаимодействия ключевых инвесторов для ухода от ответственности в случае срыва проекта, то привести все это в понятное, прозрачное состояние - процедура непростая. До года уходит только на подписание соглашения о распределении долей. Затем готовится акт об исполнении обязательств, который должен быть завизирован в Правительстве Москвы. Только после этого процесс выходит на финишную прямую.
Частные лица
Почему никто из частных инвесторов не волнуется, что все это длится так долго? Потому, что это практически всех устраивает. Для будущих собственников, которые уже заселились в свои квартиры, почти безразлично, в собственности квартира или нет, если не считать высоких коммунальных платежей. Уже можно подключать телефон, телевизионную антенну. Главная проблема для них - что нельзя прописаться в эту квартиру. Но это препятствие только для иногородних, поскольку москвичи могут пользоваться поликлиниками и школами по месту фактического проживания. Иногородние выходят из положения, оформив фиктивную временную регистрацию. А москвичи прописываются к родственникам, если они продали старую квартиру, чтобы купить новостройку. К регистрации права собственности прописка не имеет никакого отношения (хотя она теперь тоже называется регистрацией).
По сути, ускорение регистрации было бы важно только для тех частных инвесторов, которые хотели бы быстрее продать квартиру и вложить средства в новое жилье. В этом был бы смысл: после начала заселения фактор роста цены по мере большей готовности дома перестает действовать. Но при нынешней динамике цен (в марте 2006 года - 7,5% в месяц) они едва ли проиграют от более долгого ожидания. Сейчас такой момент, когда выгоднее ничего не продавать (и даже не строить), а просто ждать. Рост рынка недвижимости превышает рентабельность любого легального бизнеса. Что касается тех, кто купил жилье "для жизни", то для них, наоборот, хорошо, что у властей есть возможность заставить застройщика благоустроить район и построить социальную инфраструктуру - ради этого можно и подождать оформления в собственность - ведь это только формальность.
|
