Продавцы загородной недвижимости утверждают, что реализация участков и домов под Москвой - дело внесезонное. В любое время года идут активные продажи - и земли, и домов разных категорий стоимости. Однако весна - это особое время. На него возлагают большие надежды и профессионалы рынка, и частные покупатели, и продавцы - те, кто уже этим летом хочет ощутить всю прелесть загородного отдыха или наоборот - получить возможность до пота поработать на участке, возводя дом или возделывая грядки.
В расчете на себя
Загородный рынок, как и квартирный, делится на вторичный и первичный. В продажах недорогих домов и участков земли, уже побывавших в чьей-то собственности, посредники участвуют мало. Как правило, в их поле зрения попадают земельные участки дороже $1 тыс. за сотку - просто потому, что процент от более дешевых сделок невелик. То есть заниматься такими операциями для них просто-напросто нерентабельно. Следовательно, чтобы осуществить недорогой земельный шопинг, потребуется рассчитывать на собственные силы и вооружиться свежими газетами с рекламными объявлениями или воспользоваться Интернетом.
Самое дешевое
Как отмечает Наталья Саркисова, и. о. директора Департамента загородной недвижимости Агентства недвижимости DOKI, самая дешевая земля на первичном рынке в области - это участки 6 - 10 соток или на территориях, находящихся далеко от населенных пунктов в срединном поясе Москвы. Самый дешевый вариант можно найти даже по цене $5 - 6 тыс. - за маленький участок со стоимостью сотки $1 тыс. Недорогие сегодня направления - это Горьковское, Щелковское, Рязанское.
Участки, переданные уже в чью-то собственность (как правило, юридических лиц) и имеющие статус сельхозугодий, сейчас предлагаются на продажу по более низкой цене, чем под дачное строительство, ИЖС, садовые товарищества. Обычно поиск таких объектов осуществляет сам покупатель. А вот оформление документов проходит через риэлторов.
Заинтересованность в участии риэлторов имеют также продавцы. Процесс продаж всегда сложнее, чем покупки, говорит Сергей Елисеев, директор Департамента маркетинга и рекламы корпорации "ИНКОМ-Недвижимость". Кроме того, что объект необходимо оценить, его надо еще рекламировать, организовывать показы. Так что часто даже небогатые граждане за фиксированную плату поручают это посредникам.
Митволь просто так не приходит
После нашумевшей истории, в которой принял участие Росприроднадзор и заместитель главы этого ведомства Олег Митволь, покупатели с большим вниманием относятся к юридическому статусу земли. Никому не хочется, чтобы семейное достояние - даже простейший щитовой домик - пал под натиском судебных исполнителей. Как избежать таких неприятностей? Некоторые риэлторы утверждают, что просто так г-н Митволь не приходит, что проблемы поселка на Истре существовали давно. В любом случае пообщаться с людьми, давно проживающими по соседству, при подборе загородного дома или участка, всегда полезно. Если строительство или освоение территории велось с нарушением законодательства, продажи таких объектов идут, мягко говоря, со скрипом. А если идут, то по ценам, намного ниже рыночных. По словам Н. Саркисовой, опасности "таятся" в документах для совершения сделки. Часто это просто неправильно оформленные документы. Имеют на рынке место фальшивки. Если у продавца нет на руках док! умента о разрешении на строительство, не соблюдены нормы по правильному использованию земли, то проблемы могут возникнуть. В некоторых случаях (строительство возле водоемов) нужна экологическая экспертиза, то есть проверка соблюдения режима водоохраной зоны, норм по прохождению линий передач и подземных коммуникаций.
Как правильно
Чтобы провести сделку по всем правилам, необходимо подготовить все документы. Если продажа касается объекта на вторичном рынке, это, скорее всего, потребует сначала оформления так называемого "голубого свидетельства" на дом продавца: многие из них имеют в качестве правоустанавливающих документов бумаги старого образца, не соответствующие сегодняшним требованиям. Органы Минюста не зарегистрируют сделку без этого. А незарегистрированная сделка - обмен ключами и деньгами - это, по сути, нелегальное владение объектом. Жить в таком доме можно, а вот распорядиться таким имуществом - продать, подарить, завещать - не удастся.
Посреднические услуги при оформлении купли-продажи дома могут обойтись покупателю в среднем в 5 тыс. руб. Если требуется срочное оформление, придется заплатить больше. Риэлторы отмечают, что сроки, трудоемкость процесса, а, следовательно, и стоимость зависят от специфики района Подмосковья. Есть такие, где все складывается очень тяжело и медленно. Известны сложные случаи, когда оформление обходилось клиенту в $2 тыс.
В любом случае - с риэлтором или без - на оформление покупки дома или участка (если у продавца не оформлены правоустанавливающие документы) может уйти до полугода. Это, говорят специалисты, не самый худший вариант.
|
