Ни снижение ставок по ипотечным кредитам, ни сокращение размера первоначального взноса, ни другие меры не способны компенсировать галопирующий рост цен на недвижимость...
Эксперт темы
Леонид Мочалов, региональный директор кредитно-кассового офиса Инвестиционного банка КИТ-Финанс в г. Самаре:
- В экономике не существует зависимости "стоимость жилья - ставка по ипотеке". Оба эти показателя формируются за счет рыночных механизмов, но эти механизмы - разные. Удорожание недвижимости обусловлено ростом потребительского спроса и дефицитом предложений. Кредитные ставки определяются в том числе исходя из цены привлекаемых кредитором ресурсов. Маяком, определяющим стоимость выдаваемых средств, безусловно, является величина ставки рефинансирования: на сегодняшний день в России ее размер равен 12%. Максимально допустимое расхождение с этим параметром составляет 3-4%. Источником более дешевых ипотечных средств могут стать иностранные инвестиции. Еще один вариант удешевления ипотеки - бюджетные вливания. Насколько известно, в будущем в нашем регионе планируется субсидирование некоторых банков, работающих в направлении ипотечного кредитования населения. Однако в любом случае в краткосрочной перспективе стоимость российской ипотеки не будет снижена настолько, чтобы сравняться со стоимостью западных жилищных кредитов. Минимум, которого можно ожидать в 2007 году, - это 9% годовых в рублях.
Тему этого материала редколлегии подсказали читатели нашего еженедельника. В частности, посетители нашего сайта и потенциальные покупатели жилья одновременно задаются вопросом: если квартиры и коттеджи так интенсивно дорожают, почему параллельно с этим процессом не снижается стоимость жилищных кредитов? Точнее - почему ставки по займам на покупку жилья не сокращаются так же активно, как прибавляет в цене недвижимость? Для сравнения: в 2005 году цены на жилье, например, в Самаре, выросли на 35-45%, при этом ставки по ипотеке были сокращены максимум на 1-3 пункта. Прогноз на 2006-й содержит в себе примерно такое же соотношение. Ожидается, что жилье вырастет процентов на 50%, тогда как ипотека подешевеет на 1-2%. Так что, с точки зрения обывателя, вопрос не лишен здравого смысла. Однако эксперты финансового и реального сегментов экономики говорят о том, что прямой зависимости "рост стоимость жилья - снижение ставок по ипотеке" не существует. Расчеты же говорят скорее об обратном: чем доступнее кредиты, тем выше цены на товар (в данном случае - квартиры), а значит - и платежи по займам.
Никакой связи...
"На самом деле такая зависимость не соответствует действительности. Ставки по ипотечным кредитам и цены на жилье напрямую не связаны, - говорят банкиры. Как рассказал начальник управления по работе с физическими лицами ОАО "Национальный торговый банк" Александр Чигвинцев, по типу формирования ресурсной базы существует два вида ипотечных кредитов: собственные кредиты коммерческих банков и федеральные кредиты: "Ставки по первому типу кредитов зависят от стоимости ресурсов для данного конкретного банка в данном конкретном регионе в данный конкретный период времени, а также от соотношения спроса и предложения на рынке кредитов". Иными словами, ставки сформированы рыночным образом. Кредиты второго типа в целом дешевле, так как здесь задействован более дешевый бюджетный ресурс. Они влияют на рынок, заставляя банки подтягивать свои ставки до уровня ставок федеральных программ, либо начинать работать в соответствии с требованиями федералов и выполнять агентские функции по отношению к федеральным органам, либо просто уходить с рынка, если на их дорогие кредиты не находится покупателей. От перечисленных факторов и зависят ставки по ипотечным кредитам. Цены же на жилье зависят от совсем других факторов. Они будут расти до тех пор, пока жилье будет успешно продаваться по заявленным продавцами ценам. "Стоимость ипотеки привязана к размеру ставки рефинансирования, отражающей показатели инфляции внутри страны. Если от стоимости российских жилищных кредитов вычесть то, что съедает инфляция, получим проценты, аналогичные европейским ипотечным ставкам", - говорит руководитель отдела ипотечного и потребительского кредитования ОАО "Внешторгбанк" в г. Самаре Сергей Лейко.
Точка пересечения
Ставки по ипотеке снижаются медленно по той же причине, по которой столь быстро растут цены на жилье, говорят аналитики. Причина - высокий потребительский спрос.
По словам президента Самарского территориального института профессиональных бухгалтеров Дмитрия Яковенко, этот спрос формируется не только жителями Самары: "Скажем, в Ульяновске или Пензе рынок развивается не так, как в Москве, Питере и даже Самаре, - говорит Дмитрий Анатольевич.
- Чем выше инвестиционная привлекательность региона, тем больше число спекулятивных сделок в его реальном секторе экономики - в конечном счете факт их присутствия на рынке играет на повышение средневзвешенных цен. Самара же входит в ряд наиболее инвестиционно привлекательных российских регионов. Например, целый сегмент потребителей самарского рынка жилой недвижимости составляют переселенцы из северных регионов".
Ипотека же популярна еще и потому, что, помимо возможности платить за покупку в течение нескольких лет, дает заемщику - покупателю жилья еще и некоторые другие плюсы. "Например, заемщик, будучи собственником недвижимости, может сдавать ее в аренду и за счет получаемых платежей покрывать выплаты по кредитам. К тому же банк кредитует ликвидное жилье, которое по определению либо сохраняет свою стоимость, либо его стоимость растет, - отмечает глава самарского представительства Городского ипотечного банка Елена Битяй. - В то же время условия кредитного договора между банком и клиентом не меняются: клиент выплачивает в рассрочку сумму, равную стоимости квартиры на момент покупки, и тем самым остается в выигрыше".
В то же время операторы рынка говорят о том, что на сегодняшний день заемщик защищен в большей, нежели кредитор, степени. "Недвижимость оформлена на заемщика, и потерять ее он рискует только в случае приостановки выплат, - говорит Евгений Поберезкин. - Так что его риски - не в пользовании кредитом, а в невозможности его оплачивать. А это лежит уже вне схемы кредитования".
Сам факт все более широкого распространения ипотечного кредитования подстегивает рост цен на жилье. "Деньги становятся более доступными для граждан, и спрос на жилье увеличивается", - подчеркивает Александр Чигвинцев. - Ни один из параметров ипотечного кредита не в состоянии компенсировать рост цен на жилье. Наоборот, более доступные ипотечные кредиты стимулируют спрос, а следовательно, и увеличение цен".
По словам Елены Битяй, чтобы получить представление о доступности жилья, нужно соотнести его среднюю стоимость со средним заработком семьи. По Самаре среднедушевой доход за 2005 год составил 7800 рублей, если предположить, что в семье из двух работающих каждый имеет такой доход, средний доход семьи в год составит 187200 рублей или $6686. Средняя стоимость жилья по Самаре на конец 2005 года составила $50000 (средняя стоимость 1 кв. м - $1000, средняя площадь покупаемых квартир - 50 кв.м). По Самаре получился коэффициент - 7,4. Для сравнения: доступность жилья среди таких городов, как Москва - к. 8,1, Лондон - 6,94, Берлин - 5,89, Нью-Йорк - 8,32, Варшава - 4,62.
Аллюр три креста
Почему цены на жилье растут так быстро? Сегодня есть три основных фактора, оказывающих влияние на этот процесс: реальная инфляция, увеличение доступности кредитов для населения, снижение уровня предложений. "Норма инфляции (10-11%) рассчитывается исходя из цен на дотируемые товары и услуги (хлеб, молоко и другие) и не отражает реальной инфляции, показатели которой выше во всех категориях и составляют как минимум 22-25%. Инфляция на потребительском рынке ниже, чем на рынке недвижимости, так как недвижимость является ограниченным товаром", - отмечает Евгений Поберезкин. В итоге, как видно из Таблицы, даже при существенном снижении процентной ставки до 10% с учетом всех комиссий (сейчас этот показатель составляет 17%) при минимальном фоновом росте рынка в 22% годовых сумма ежемесячного взноса увеличится. В реальности же рынок жилья растет в разы быстрее. При фоновом росте цен на рынке в 1,5 раза за 2 года (минимальный индекс) условия по покупке квартир останутся для заемщиков такими же, только если процентная ставка снизится до 7% (уровень экономически развитых государств) - однако для нас такая перспектива пока остается нереальной. Снижение процентной ставки до 10% за 2 года вполне реально, но даже в этом случае ежемесячные платежи будут больше. "То есть при более доступных кредитах и меньшей процентной ставке заемщик будет отдавать в оплату стоимости квартиры больше денежных средств, - отмечает Евгений Поберезкин. - Как правило, рост доходов не всегда даже равен инфляции. Иными словами, при более доступных кредитах покупка квартиры станет более обременительным мероприятием". Повысить доступность ипотеки можно не только снижая процентную ставку, но и делая более благоприятными другие условия кредитования. Одно из них - размер первоначального взноса.
Не споткнуться о порог
Со временем порог вхождения в ипотеку снижается, но тем не менее до сих пор не все граждане, планирующие прокредитоваться на предмет покупки жилья, могут его успешно преодолеть. "Со временем порог вхождения в ипотеку снижается. Если еще пару лет назад 30%-ный первоначальный взнос был минимальным из всех возможных, то сегодня те же 30% - это максимум", - говорит Сергей Лейко.
В снижении порога вхождения в ипотеку заинтересованы в первую очередь молодые семьи, поскольку именно у них на момент начала кредитования нет собственных накоплений, - считает руководитель отдела готового жилья и ипотеки ГК "Дисса" Ирина Быкова. В данный момент Сбербанк РФ уже сократил размер первоначального взноса для ипотечных заемщиков из этой категории до 5%.
"На сегодняшний день для банков оптимальный размер первоначального взноса по ипотеке составляет 20%. У нас есть кредитные продукты, условия которых позволяют выдавать займы при внесении 10% от суммы сделки, - рассказал эксперт темы Леонид Мочалов. - Однако такие шаги повышают кредиторские риски: в случае возникновения дефолта для покрытия банку потребуется 2-3 года. Так что заемщик должен быть практически безупречен с точки зрения возможности своевременного возврата кредита. Дальнейшее снижение размера первоначальных взносов будет, но опять-таки коснется не всех категорий заемщиков".
Вообще же банкиры говорят о том, что, если у заемщика нет собственных средств для вхождения в ипотеку, не стоит дожидаться корректировки условий выдачи займов, а лучше попытаться поискать их "на стороне" - например, на предприятии, где работаете. На сегодняшний день многие крупные компании практикуют предоставление сотрудникам ссуд на неотложные нужды. Иногда такие ссуды бывают даже беспроцентными.
Впрочем, как говорят региональные ипотечные брокеры, зачастую ипотека служит для улучшения жилищных условий. И если речь идет об обмене жилья, вопрос первоначального взноса для заемщиков оказывается решенным - за счет средств, вырученных от продажи прежнего объекта. В таких случаях клиенты банков, как правило, напротив, предпочитают внести как можно больший объем собственных средств.
|
