Покупка жилья - крайне серьезное дело, мелочей в котором не существует. Одним из важнейших этапов совершения сделки является выяснение истории квартиры: ряд нюансов в этой сфере способен стать препятствием для ее покупки. Юрист М2 рассказывает о том, как и где получить максимум информации о приобретаемом объекте.
Как только не называют этот процесс: проверка истории квартиры, проверка юридической чистоты квартиры и т. д. Но суть у всех действий одна: потенциальный покупатель наводит справки об объекте и его нынешних и прежних владельцах. Еще на стадии заключения договора покупатель вправе потребовать от продавца предоставить выписку из домовой книги. В этом документе указано, сколько людей прописано в квартире. Также стоит ознакомиться с копией свидетельства о праве собственности. Особое внимание уделите основанию регистрации права собственности. Если, по словам продавца, квартира получена им в наследство от бабушки, а в свидетельстве указано, что квартира куплена, стоит задуматься о ее правовой чистоте.
Также затребуйте от владельца квартиры выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и по ней проследите путь квартиры от одного собственника к другому. Было бы неплохо получить от продавца еще и документы, подтверждающие переход к нему права собственности на квартиру: договоры купли-продажи, дарения и т. д. Но, как правило, продавцы редко предоставляют покупателю подобные документы.
Как переложить заботы на чужие плечи
Покупаете квартиру через риэлторскую фирму? Возложите проверку юридической чистоты квартиры на них. Но помните, что агентство сложно привлечь к ответственности за некачественную работу. Тем не менее попытаться стоит. Если в договоре прямо указано, что компания обязана проверить юридическую чистоту объекта, но не сделала этого или выполнила работу некачественно, обращайтесь в агентство с претензией. В ней необходимо привести все обстоятельства дела: дату заключения договора с компанией, ее обязательства, дату сделки купли-продажи квартиры, а также те "пробелы" в истории объекта, которые агентство не выявило до его покупки. То есть вы должны наглядно продемонстрировать, что фирма не выполнила свои обязательства в полном объеме.
Затем укажите, чего вы требуете от агентства, не забыв веско обосновать причину своих претензий. Если квартира осталась за вами, с агентства сложно взыскать всю сумму, уплаченную ему по договору. Однако вы вправе потребовать компенсировать вам моральный ущерб. В случае если вы не понесли фактических убытков, но компания действительно не выполнила свои обязательства, требуйте пересмотреть стоимость услуг агентства и вернуть часть денег.
Пустяков не бывает
Резонный вопрос: как поступить, если выяснится, что квартира куплена у человека, который не имел права ее продавать? Прежде всего нужно понять, имели ли вы основания сомневаться в его полномочиях до заключения договора купли-продажи. Вы знали, что квартиру продают незаконно? С ней придется расстаться: в этом случае вы не считаетесь добросовестным приобретателем. Поэтому, если при проверке юридической чистоты квартиры вам стали известны какие-либо факты, препятствующие покупке квартиры, отмахиваться от них не стоит. В суде слова о том, что продавец предложил не обращать внимания на всякие "пустяки", не найдут понимания. Как ни странно, некоторые покупатели квартир начинают говорить именно так и проигрывают дело.
Если при покупке жилья не было оснований сомневаться в законности сделки, то вас скорее всего признают добросовестным приобретателем. Это значит, что квартира остается за вами, и каждый следующий ее покупатель тоже будет считаться добросовестным приобретателем. То есть дальнейшее распоряжение объектом можно осуществлять без помех.
Хочу все знать
Как правильно проверить документы на квартиру? Самый разумный вариант - предложить продавцу обратиться с запросом на предоставление соответствующих справок и выписок, а затем вместе с ним отправиться их получать. Обязательно изучите оригиналы. Нотариальным копиям доверять не стоит, поскольку нотариус гарантирует только соответствие копии документа оригиналу.
Для личного спокойствия лучше предусмотреть в договоре купли-продажи ответственность продавца за представление недостоверных сведений. Справедливости ради заметим, что продавец вряд ли добровольно согласится компенсировать причиненные убытки, поэтому взыскивать их придется через суд. Наличие такого условия в договоре облегчит вам этот процесс: достаточно просто доказать, что непредоставленная продавцом информация имела существенное значение для заключения сделки. Если же ответственность продавца за дачу ложной информации не оговорена в договоре, в суде придется доказывать еще и сам факт причинения ущерба действиями продавца.
Что делать, если вы узнали об обмане уже после заключения и регистрации сделки? Как всегда - идти в суд. Требуйте не только возместить ущерб, но и расторгнуть договор или признать его недействительным. Необходимо обосновать свои требования, то есть доказать суду, что сокрытие или искажение информации продавцом настолько серьезно, что при своевременном получении правдивой информации вы либо отказались бы от покупки квартиры, либо предложили бы пересмотреть условия договора.
Отдельно укажите, что при расторжении сделки или признании ее недействительной вам обязаны вернуть сумму, которая уплачена за объект. Постарайтесь с помощью судебных органов уточнить финансовые возможности продавца. К сожалению, если он уже потратил сумму, полученную за квартиру, а зарплата у него небольшая, получить свои деньги назад вам удастся не скоро. Теоретически существует шанс наложить арест на имущество продавца для его последующей распродажи, но и такие процессы чаще всего длятся годами.
В качестве меры психологического воздействия можно сообщить продавцу, что в случае невозвращения денег за квартиру в отношении него будет подано заявление о мошенничестве в МВД. На некоторых граждан такие заявления действуют безотказно.
Но лучший выход для покупателя жилья - запастись терпением и с большим вниманием отнестись к документам при оформлении договора купли-продажи.
|
