Неработающий Закон "О долевом участии в строительстве." нуждается в серьезных правках. Вместо этого федеральные власти принимают все новые подзаконные акты, стремясь заставить его работать. Успехом попытки не увенчаются, так как только ужесточают нормы ФЗ-214.
Премьер-министр РФ Михаил Фрадков подписал постановление N282 "О предоставлении застройщиками отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства". Согласно документу компании, привлекающие деньги дольщиков, обязаны предоставлять в Федеральную службу по финансовым рынкам (ФСФР) ежеквартальную отчетность. Контролером ФСФР будет временно, до назначения органа, уполномоченного осуществлять контроль в области долевого строительства.
Лояльность не поможет
Назначение ФСФР контролером в области привлечения застройщиками средств соинвесторов ожидалось давно. По словам генерального директора Ассоциации "Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада" Михаила Викторова, его организация даже вела переговоры с региональным руководством ФСФР. В частности, представители бизнес-сообщества и чиновники, оценивая достоинства и недостатки предполагаемой системы контроля, обсуждали возможности его улучшения на местном уровне.
Сам факт того, что, видя слабые места постановления, руководство службы готово к диалогу и восполнению пробелов федерального законодательства, не может не радовать. Лояльность ФСФР к строителям тем более важна, что временный статус службы может оставаться неизменным довольно долго. Полномочия ФСФР продлятся никак не меньше, чем до начала следующего - 2007 года, а возможно и дольше.
Вместе с тем, есть опасения, что даже профессионализм и корректная позиция ФСФР не смогут полностью исправить изъяны законодательства. По мнению Михаила Викторова, документ крайне сложно будет применить на практике. Хотя бы потому, что компании законно, но по-разному ведут бухгалтерию. Как на основе разных документов выводить некий единый финансовый показатель - не понятно. Скорее всего, сложности возникнут как у проверяемых, так и у проверяющих.
Не понятно, почему в качестве минимального размера собственных средств застройщика выбраны именно 7% от привлеченных на основании договоров о долевом участии средств. Просто потому, что это счастливое число? Во всяком случае, никто из специалистов не берется объяснить это логически. Не ясно и то, как рассчитывать необходимую для резервирования сумму. В начале строительства дома объем средств, поступивших от дольщиков, один. Ближе к завершению - другой. Надо ли застройщику постоянно пополнять сумму, отложенную в начале строительства? Ведь в противном случае продолжать работы он не имеет права.
Спасите от друзей
То, что власти начали защищать интересы дольщиков, - хорошо. Однако постановление может сыграть злую шутку и с потребителем, хотя задумано как средство защиты его прав. По оценкам директора Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса Павла Созинова, принятые документы носят теоретический характер. Механизм их применения не проработан. Поэтому многое будет зависеть от того, как власти поймут термин "собственные средства". Если обеспечением сможет стать имущество застройщика, то новое требование особо не помешает стабильным компаниям. Если же резервом будут считаться деньги, переведенные на банковский счет, то себестоимость жилья увеличится. Ведь любое резервирование средств чревато финансовыми потерями. Поэтому наиболее вероятным последствием принятия документа в существующей редакции видится удорожание строительства, что не замедлит сказаться на ценах. Впрочем, это не единственная причина возможного подорожания жилья.
По мнению председателя совета директоров Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости Анны Максимовой, требование резервировать 7% от привлеченных на основании договоров о долевом участии средств будет способствовать выживанию с рынка небольших строительных фирм. "Ведь очевидно, что такие компании указанную сумму зарезервировать не смогут", - считает глава КЦДСиН.
Итог такой эволюции рынка предсказать несложно. В результате следования прописанным в постановлении нормам останутся лишь несколько крупных компаний-монополистов. Чтобы понять, как в такой ситуации изменится их ценовая политика, к гадалке ходить не надо. Пострадавших от действий монополистов тоже днем с огнем искать не придется. Среди них окажутся все те, кто задумывается над приобретением жилья в строящихся домах и обладает скромными финансовыми ресурсами.
Не пора ли вернуться?
Являясь подзаконным актом к Закону N214-ФЗ "О долевом участии в строительстве.", постановление N282 рискует также остаться нерабочим.
Основная проблема документа в том, что он не способствует либерализации рынка. Наоборот, ужесточает нормы Закона "О долевом участии в строительстве.", а значит, не сделает его более привлекательным для застройщиков. Уже всем понятно, что принятие ФЗ N214 - ошибочно. Имеет ли в этом случае смысл шлифовать винтики неработающего механизма?
По мнению президента ИС ФПГ "РОССТРО" Александра Макарова, чтобы схема долевого строительства вновь заработала, стоит вернуться к ее старой модели. "Чем быстрее мы это сделаем, тем лучше. Тем более что на повестке дня реализация Национального проекта "Доступное жилье и комфортное жилье", - говорит президент "РОССТРО".
|
