Спрос на наем элитных квартир увеличивается каждый год приблизительно на 30%. Сейчас цены на элитные квартиры класса de luxe варьируются от $4 тыс. до $25 тыс. в месяц. Пока $25 тыс. можно считать "потолком", но при столь высоком спросе на данный сегмент рынка можно предполагать, что это далеко не предел. В классе В инвесторы, то есть вы - наймодатели, могут рассчитывать на доход приблизительно 8% годовых, а в классе А - около 6%. При этом в сегменте найма элитного жилья практически отсутствуют сезонные колебания спроса и предложения. Итак, что же хочет видеть наниматель, выбирая элитную квартиру, и что влияет на арендную ставку?
Кто ваш будущий арендатор
Итак, если квартира укомплектована по всем правилам элитного жилья и, самое главное, - находится в элитном месте, тогда необходимо посмотреть, кто же ваш потенциальный наниматель.
Раньше такие квартиры снимали исключительно иностранные гости, приехавшие в Москву на работу. Сегодня иностранцы составляют примерно половину арендаторов, вторая же половина - состоятельные россияне. Скорее всего, дипломаты или директора российских отделений международных компаний. Они во многом переняли западный стиль жизни - современный, мобильный. Собственный дом теперь не кажется обязательным атрибутом успеха. Такие россияне "живут сейчас": тратят деньги на хорошие машины, ездят за границу, летают на собственных самолетах. И живут - годами - в съемных квартирах. При этом ни иностранцы, ни россияне сами за жилье не платят, это прерогатива их компаний. Они и сейчас приезжают в столицу и снимают элитные квартиры. Но теперь в России появилась и другая категория - это бизнесмены, которые по каким-то причинам не хотят вкладывать деньги в собственное жилье. Им удобнее снимать квартиру, уже полностью укомплектованную мебелью и бытовой техникой. Еще одна категория, появившаяся на рынке нанимателей, - топ-менеджеры. Они не могут оставаться долго в одном городе, так как по работе им приходится часто перемещаться по стране и миру. Поэтому оптимальный вариант для них - арендовать квартиру со всеми удобствами. Все эти категории готовы платить сами (или за них будут платить их компании) за комфорт и все удобства элитного жилья.
Что почем
Элитные квартиры можно условно поделить на три ценовых категории.
В первую, самую "дешевую" категорию входят квартиры, стоимость аренды которых варьируется в пределах $2-5 тыс. Это, как правило, одно- и двухкомнатные квартиры в центре, на юго-западе, западе и северо-западе столицы. Их предпочитают снимать бездетные семьи либо одинокие арендаторы, не желающие тратить много времени на дорогу.
Вторая ценовая категория - это трех-четырехкомнатные квартиры от $10-12 тыс., которые снимают иностранцы с детьми или граждане, чьи дети посещают элитные школы. Так, очень популярны Ленинградское шоссе и Серебряный Бор благодаря англо-американской и британской школе в Покровском-Глебове, Ленинский проспект с его германской и скандинавской школами, а также район Чистых прудов с французской школой. К этой же категории можно отнести квартиры с какими-либо необычными характеристиками, например видом из окна, окружением или особой "начинкой" инфраструктуры. Такие апартаменты снимают, как правило, несемейные люди - только очень богатые, подбирающие жилье под стать собственному статусу и социальному положению.
Третья категория, свыше $10 тыс., представляет собой апартаменты представительского класса для приемов. Здесь все эксклюзивно, а дом должен отвечать самым высоким требованиям.
Аренда дорогих квартир - это, конечно, единичные случаи: людей с подобными финансовыми возможностями много быть не может. Однако в этом сегменте наблюдается впечатляющий рост: в прошлом году количество клиентов, желающих снять квартиру за $8 тыс. и более в месяц, увеличилось по сравнению с 2004 годом в два раза. Максимальная цена аренды московской квартиры достигает сегодня $40 тыс., при том что еще год назад пределом было $25 тыс.
О необходимости договора
Как правило, владельцы элитных квартир предпочитают сдавать их на длительный срок, отказываясь от сдачи внаем жилья на два-три месяца.
Начинающие наймодатели быстро убеждаются, что наблюдение и уход за доходной недвижимостью - это непростая и зачастую утомительная работа. А уж общение с нанимателями - процесс, требующий и юридической грамотности, и психологической устойчивости, и, если хотите, изрядной проницательности. Поэтому есть смысл обратиться в риэлтерскую компанию, так как с их помощью и при правильно составленном договоре проблем с арендаторами не будет.
Итак, о необходимости заключения договора.
Согласно российскому законодательству, частное лицо должно заключать с хозяином квартиры договор найма, а юридическое - договор аренды. Получается, что гражданин не может арендовать квартиру, а юридическое лицо не может быть нанимателем. Поэтому если человек заключил договор аренды, суд вправе признать его недействительным, и как следствие - невозможно будет требовать выполнения его условий.
Отдельно необходимо сказать о договоре с иностранными гражданами. Сдача квартир внаем иностранцам имеет свои частные особенности, связанные с юридическим оформлением договора. Мы уже говорили о том, что за иностранных граждан платят компании. Поэтому необходимо составлять именно договор аренды, так как он будет заключаться с юридическим лицом. Однако данная процедура занимает в нашей стране довольно долгое время. Да и иностранные компании всегда уже имеют свои типовые договоры. Поэтому наши арендодатели либо отказываются от сдачи помещения иностранцам, либо ищут частное лицо. Но лучше не торопиться. Оформить официальный договор с юридическим лицом, внести туда все ваши пожелания, и лучше всего это делать с помощью риэлтеров. И доход хороший, и вы спокойны - иностранцы всегда удивляются непрозрачности нашего рынка аренды недвижимости. А для них прозрачность - немаловажный фактор, если не сказать - самый существенный, так как во многих странах арендные отношения четко регулируются законодательством.
От чего страхует договор?
1. Например, если вы сдаете квартиру надолго, могут подделать правоустанавливающие документы. Чтобы обезопасить себя от этого, нужно обратиться в Москомрегистрацию и наложить временный запрет на совершение сделок с вашей квартирой. Или еще одна авантюра - пересдача квартиры. Вселяете вы одного жильца, а обнаруживаете там всех друзей, или дальних родственников, или вообще незнакомых людей.
Против таких афер можно бороться только одним способом - заключить договор через риэлтерскую компанию, где в случае необходимости вашими проблемами займутся опытные юристы.
2. Еще одна ситуация, которая, по мнению аналитиков и юристов, выходит на второе место. Сначала ваш квартирант исправно оплачивает свое проживание, потом вдруг начинает задерживать выплаты, ссылаясь на финансовые трудности, а затем вы вообще не обнаруживаете его на месте. Он просто уехал, не сказав вам ни слова.
В таком случае, чтобы наказать мошенников, их для начала необходимо найти, а это сложно. Здесь могут оказаться бессильными и паспортные данные, так как человек часто прописан не там, где он живет фактически. Но если беглецов все-таки нашли, то действительно защитить ваши права в суде сможет только легально оформленный договор, в котором указан размер ежемесячной арендной платы.
3. Еще одна неприятность, подстерегающая наймодателя, - это огромные счета за междугородние и международные переговоры. Иногда наниматели исчезают так быстро и неожиданно, что "не успевают" их оплатить.
Некогда обычная процедура отключения "восьмерки" сейчас отпугнет любого нормального нанимателя, тем более - элитной квартиры. Что же прикажете делать, чтобы избежать такой неприятности? Берите залог за телефонные переговоры. Подтверждайте это действие распиской, согласно которой неиспользованную сумму необходимо будет вернуть нанимателю. Но лучше всего это условие обговорить все в том же договоре. Так будет надежнее.
4. Обязательно застрахуйте обстановку в квартире, заполнив акт сдачи-приемки и опись, которая к нему прилагается. Как правило, страховка осуществляется за счет наймодателя, а стоимость имущества указывается по согласованию сторон. Здесь также необходима квалифицированная помощь риэлтера или юриста. Это необходимо, чтобы потом наймодателю не приходилось доказывать, что холодильник стоял здесь и прежде, а не был куплен нанимателем.
Конечно, всего не предугадать, но ключевые моменты в отношениях наймодателя и нанимателя предусмотреть все-таки можно.
Оформить сам договор просто: как с помощью риэлтерской компании, так и самостоятельно, скрепив договор подписями с обеих сторон. В принципе не обязательно даже заверение нотариуса, поскольку документ имеет юридическую силу и без него. Но лучше подстраховаться и работать со специалистами в данной области.
Что необходимо указать в договоре
Прежде всего необходимо указать паспортные данные и нанимателя, и хозяина. Далее в договоре фиксируются характеристики сдаваемой квартиры (адрес, площадь и т. д.) и главное - правоустанавливающий документ, удостоверяющий, что наниматель действительно имеет дело с хозяином квартиры. Здесь же прописывают права и обязанности сторон, сроки договора, условия оплаты и его расторжения.
Повторим, что договор выгоден, пожалуй, даже больше нанимателю, чем собственнику квартиры, так как именно в нем оговариваются многие важные моменты: например, как часто хозяин может посещать квартиру, должен ли хозяин предупреждать о своем визите, насколько уместно посещать квартиру в отсутствие нанимателя и т. п. Необходимо знать, что по закону в период действия договора на нанимателя переходит право неприкосновенности жилища.
В договор должна быть внесена стоимость одного месяца найма. При этом обязательно должно быть указано время, в течение которого наймодатель не вправе ее менять, все залоги и предоплаты.
Таким образом, заключая договор найма, владелец выбирает самый надежный способ избежать недоразумения и мошенничества. Причем этот договор необходим как самому собственнику квартиры, так и нанимателю.
Наймодатель должен знать о правах и обязанностях нанимателя. После заключения договора наниматель может пользоваться квартирой и находящимся в ней имуществом в течение оговоренного срока. Наниматель вправе вселить в квартиру свою жену (своего мужа), несовершеннолетних детей с согласия наймодателя.
Наниматель обязан освободить помещение по истечении срока, указанного в договоре, и не имеет права сдавать площадь в субнаем без согласия хозяина квартиры. Наниматель обязан разрешить наймодателю проверять состояние квартиры и вещей, которые в ней находятся.
Наниматель обязан вовремя и своевременно вносить плату за квартиру, оплачивать междугородние телефонные переговоры и расход электроэнергии, если иное не было оговорено отдельно. Обычно, по статистике, все остальные коммунальные услуги оплачивает собственник жилья.
При этом наймодатель не может изменять размер платы за квартиру в течение действия договора без согласия нанимателя. Также он не может выселить нанимателя из квартиры до окончания действия договора, кроме случаев, установленных законом (ст. 687 ГК).
Лучше всего при произведении какой-либо оплаты обмениваться расписками. Это абсолютно серьезный способ избежать всякого рода денежных недоразумений. Наниматель отдает расписку, где указано, за что и когда внесена определенная сумма (обязательно указывайте период, за который внесена плата). Владелец своей распиской подтверждает, что он получил определенную сумму от нанимателя в качестве платы за квартиру, за телефон или за что-то еще за конкретный промежуток времени. Все суммы должны быть указаны в рублях.
Что и когда платит наймодатель
Все это время мы настойчиво говорили о необходимости заключения договора. Да, его оформление по всем правилам означает оплату подоходного налога в размере 13% с получаемой суммы. Но хотелось бы присоединиться к юристам и риэлтерам, которые в один голос заявляют, что именно договор позволит избежать очень многих неприятностей. И вспомнить, что наш подоходный налог - один из самых низких в Европе.
Если вы не хотите работать ни с одним агентством по недвижимости, а хотите сдавать квартиру самостоятельно, то ваш договор следует зарегистрировать в налоговой инспекции по месту жительства.
Если же все-таки вы работаете с агентством недвижимости, то подоходный налог должен удерживаться налоговым агентом, в роли которого в данном случае выступает риэлтерское агентство.
Да, бывают случаи, когда агентства ведут себя некорректно и не перечисляют налоги. Чтобы избежать таких проблем, владелец может встать на учет в налоговую инспекцию как предприниматель без образования юридического лица, представить свое свидетельство о регистрации в агентстве и самостоятельно подавать декларацию в налоговую инспекцию.
Но как бы вы ни решили сдавать свое жилье, помните, что лучше в вашем договоре указать реальную сумму, в противном случае при обращении в суд вы получите те деньги, которые указали в договоре.
Ну и напоследок для самых занятых. Если вы купили элитную недвижимость и пока не собираетесь ее продавать, но к тому же хотите получать с нее доход, тогда можно заключить договор с риэлтерами. Согласно этому договору, агентство само обустроит ваше жилье по последнему слову классики "элиты" и сдаст его в аренду, выплачивая вам ежемесячную фиксированную сумму.
Марина Жаглина
МНЕНИЕ СПЕЦАИЛИСТА
Ольга Хасанова, редактор сайта Rentagent.ru
Перспективы рынка аренды в Москве по-прежнему многообещающие. Число желающих снять элитные апартаменты все растет, частные арендодатели выходят из тени и исправно платят налоги. Увеличивается круг частных владельцев квартир, приобретающих их с целью последующей сдачи в аренду. Более того, многие приобретают квартиру, чтоб легализовать доходы. Количество квартир приобретенных с целью сдачи в аренду в 2005 году уверенно перешагнуло рубеж в 25% от общего объема предложений рынка. При этом большинство собственников жилья, уже не уклоняются от налогов и идут на все процедуры, связанные с вопросами регистрации нанимателя. Еще один показатель цивилизованности рынка - отношение к страхованию. На сегодняшний день количество квартир, застрахованных самими владельцами, превысило 50% от общего объема предложений и продолжает уверенно расти.
Высокая конкуренция на рынке аренды привела к тому, что риэлтерские компании предоставляют все больший спектр услуг своим клиентам, снимающий головную боль, связанный с текущим содержанием и адаптацией на новом месте жительства. Оборотной стороной, того, что все больше успешных людей заинтересовались сдачей жилья в аренду, стал, как это ни странно на первый взгляд, рост ставок на элитные квартиры. Зачастую амбиции хозяев сильно завышены: они хотят сдать квартиру за сумму, превышающую реальную арендную стоимость.
|
