На какие детали обратить внимание при заключении сделки, чтобы потом не остаться без квадратных метров и денег
Знакомимся с продавцом..
Прежде всего специалисты советуют как минимум убедиться, что продавец - вменяемое лицо, действительно имеющее в собственности квартиру и осознанно решившееся на заключение сделки. Для этого:
внимательно просмотрите паспорт. Совет банальный, но на практике регулярно отмечаются случаи, когда документ оказывается подделан либо вместо истинного владельца сделку заключает подставной человек, похожий на него;
если вам предъявляют доверенность от продавца, настаивайте на личной встрече с хозяином квартиры. Встречаются как случаи подделки доверенностей, так и попытка совершения сделки по отмененной доверенности либо по документу, выданному гражданином, который уже умер (доверенность в этом случае также утрачивает силу);
при общении с продавцом обратите внимание на состояние его здоровья: как психического, так и физического. Проблемы с психикой, в том числе в результате злоупотребления алкоголем, наркотиками, чреваты оспариванием сделки, поскольку продавца могут признать не осознававшим истинное значение своих действий. Серьезные проблемы с физическим здоровьем (например, онкология в тяжелой стадии) опасны тем, что хозяин квартиры может не дожить до конца оформления сделки. Тогда завершать процедуры придется, скорее всего, в судебном порядке.
...и с жилплощадью
Следующий этап - проверка самой квартиры. Для этого понадобится изучить следующие документы:
о праве собственности на квартиру. Самый "свежий" документ из этой серии - свидетельство о государственной регистрации права собственности (зеленый бланк). Если продавец оформлял свои права на жилье до 1999 г., когда была введена единая система госрегистрации прав на недвижимость, то для регистрации сделки потребуется также так называемый правоустанавливающий документ. В нем указываются основания приобретения квартиры: договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, акт о приватизации и др.;
выписка из домовой книги. По ней можно выяснить, какие лица зарегистрированы в квартире на момент продажи и кто проживал ранее. Опытные риэлторы с помощью этого, в частности, определяют круг возможных неучтенных наследников, если продается жилье, полученное продавцом по наследству. Также имейте в виду, что "выписывать" зарегистрированных граждан, даже если они давно не живут в квартире, придется через суд;
документы из БТИ: экспликация и поэтажный план. По ним вы можете проверить общую площадь квартиры и убедиться, что продавец не приукрасил размеров жилья. Поэтажный план при сравнении с фактическим состоянием квартиры позволяет обнаружить несанкционированную перепланировку. В таком случае можно будет просить скидку на узаконивание самовольного переоборудования жилья.
СОВЕТЫ ЭКСПЕРТОВ
Заместитель генерального директора "Московского Агентства Недвижимости" Светлана ГАБУЕВА:
- Если вы не слишком хорошо знакомы с правилами игры на рынке недвижимости, лучше обратитесь за помощью к специалистам. Главным критерием при выборе надежной риэлторской фирмы является, конечно, рекомендация. Наверняка у вас есть знакомые, которые уже решали свой жилищный вопрос с помощью риэлторского агентства.
Компании, работающие на рынке недвижимости более десяти лет, имеют в штате опытных агентов, у них четко поставлена работа по проверке "юридической чистоты" квартиры, подготовке и проведению сделки.
Так выросли цены за июль
Если вы все же решили сэкономить на риэлторских услугах, то хотя бы оформите сделку у нотариуса. Во-первых, это отпугнет мошенников. Во-вторых, в конфликтной ситуации это может оказаться вашей единственной палочкой-выручалочкой.
Руководитель отдела вторичного жилья агентства "Кутузовский проспект" Елена СОБОЛЕВА:
- Около 80% сделок с недвижимостью на вторичном рынке - альтернативные: когда клиент продает свою квартиру и сразу приобретает другую. Зачастую в цепочке участвуют даже не две квартиры, а гораздо больше. Так что такие сделки очень сложны с юридической точки зрения и наиболее рискованны. Без помощи профессионалов заключение и выполнение альтернативных договоров окажется не только долгим, но и опасным: можно лишиться и квартиры, и денег.
НОВШЕСТВА
Продать жилище после развода станет сложнее
Перед уходом на летние каникулы Государственная Дума приняла в первом чтении пакет поправок в Жилищный кодекс (ЖК РФ). Одно из новшеств касается сделок с квартирами, в которых проживают бывшие члены семьи собственника.
Напомним, прежде Гражданский кодекс безоговорочно наделял таких лиц правом на пользование жилплощадью даже в случае продажи квартиры. Новый Жилищный кодекс с 1 марта 2005 года резко изменил ситуацию и дал собственникам полную свободу: при отчуждении квартиры (продаже, дарении, мене) все, кто был в ней зарегистрирован ("прописан"), теряют какие бы то ни было права на жилплощадь. Предполагалось, что такая "вольница" поспособствует росту сделок на вторичном рынке и прежде всего - развитию ипотеки.
По словам риэлторов оживление действительно произошло. Однако обнаружилось и "побочное действие" новых правил. Как рассказала нам депутат Галина ХОВАНСКАЯ, автор поправок в ЖК, свободой сделок стали злоупотреблять недобросовестные папаши, которые, продавая квартиры, избавлялись не только от зарегистрированных в них бывших жен, но и от детей, оставленных по суду с матерью. Ведь по жилищному законодательству лица, которые перестают вести совместное хозяйство, членами одной семьи уже не считаются. Потому даже дети, на которых отец выплачивает алименты, могут быть признаны бывшими членами семьи (это уже подтвердила судебная практика).
Чтобы обезопасить от потери жилья социально незащищенных граждан - несовершеннолетних, пенсионеров, безработных и т. п. - предложено закон подправить таким образом.
Если бывший член семьи не имеет возможности обеспечить себя другим жильем (не работает в силу несовершеннолетия или пенсионного возраста, болен и т. д.), то он или его представитель может обратиться в суд с просьбой сохранить право пользования жилым помещением. Суд, исходя из конкретных обстоятельств, определяет срок сохранения права на проживание в квартире собственника: до достижения ребенком совершеннолетия, пожизненно (для пенсионеров), на год - до устройства на работу и т. д.
Поправка, принятая в первом чтении, запрещает собственнику в этот период - пока не будет исполнено судебное решение - продать жилье и выселить бывших членов семьи. Тем самым свобода сделки ограничивается в интересах более слабых, незащищенных лиц.
Однако в связи с массой противников такого жесткого запрета Галина Хованская, по ее словам, подкорректирует поправку ко второму чтению (оно намечено на начало осени). Предполагается, что право заключать сделки с квартирой собственник сохранит, однако при этом и бывшие члены семьи сохранят право на жилплощадь на определенный судом срок.
Их право пользования жильем предлагается регистрировать в качестве обременения квартиры. Благодаря этому потенциальный покупатель сможет увидеть в выписке, полученной в Росрегистрации, что квартира имеет "приданое" в виде "обязательных" жильцов.
"Комсомолка" будет следить за судьбой поправок и держать вас в курсе.
БДИ
Не покупайтесь на дешевизну!
Заниженная по сравнению со среднерыночным уровнем цена квартиры может выйти боком покупателю.
Во-первых, нередко это признак того, что с жильем, в том числе его "юридической чистотой", что-то неладно.
Во-вторых, сделка, заключенная на заведомо невыгодных условиях, может быть признана кабальной и соответственно недействительной. Это случится, если в суде будет доказано, что продавец заключил договор вынужденно, в силу стечения тяжелых жизненных обстоятельств (необходимость денег на лечение и т. п.).
РАСПЕЧАТАЙ И СОХРАНИ!
На эти моменты, по мнению Елены СОБОЛЕВОЙ, руководителя отдела вторичного жилья агентства "Кутузовский проспект", при заключении сделки надо обращать особое внимание.
ПРОДАВЦА:
проверка денежных купюр,
условия их получения,
в какие сроки вы должны обеспечить физическое и юридическое освобождение квартиры.
ПОКУПАТЕЛЯМ:
штрафные санкции в случае отказа продавца от сделки,
сроки физического и юридического освобождения квартиры продавцом и членами его семьи,
замена абонента телефонного номера,
условия возврата денег в случае, если сделку не зарегистрируют.
|
