Конкуренция между первичным и вторичным рынками коттеджей привела к тому, что и без того длительный срок экспозиции дорогих объектов вырос в два раза. Сегодня продавцу приходится рассчитывать как минимум на полгода активного предпродажного продвижения. В структуре предложения на вторичном рынке принципиально ничего не меняется с докризисного периода. Как и раньше, северное направление поставляет на рынок элитные предложения и бизнес-класс; южное направление - «эконом» и «бизнес» с редкими вкраплениями «элиты», восток на 70% состоит из предложений коттеджей эконом-класса.
А вот спрос стал жестче. В дорогом сегменте наибольшее количество заявок поступает на объекты, находящиеся в Курортном и Всеволожском районах, - около 30% и 40% соответственно. Причем покупатели элитной недвижимости нередко указывают, что их интересуют сформировавшиеся коттеджные конгломераты, расположенные на расстоянии от 15 до 30 км от КАД. Свыше 60% заявок приходится на варианты с земельным наделом от 15 до 20 соток. Хотя люди планируют тратить немалые деньги, но общая сумма приобретений в среднем гораздо менее внушительна, чем до кризиса.
Самые популярные на сегодня - дома площадью около 180 кв. м, на участке в 15 соток, по цене до 18 млн руб. Клиенты предпочитают «умеренную» архитектуру - такую, чтобы дом органично смотрелся на протяжении долгого времени. На домовладения стоимостью до 12 млн руб. приходится до половины коттеджных сделок.
Пока коттеджи не дешевеют, количество реальных сделок на вторичном рынке не будет увеличиваться. При выборе загородного дома даже в дорогом секторе сегодня первостепенное значение имеет его стоимость. То есть те объекты, цена которых завышена, обладают весьма сомнительными шансами на продажу. А таких вариантов, как выясняется, немало. В первую очередь, к переоцененным объектам относятся «проблемные» предложения: например, большие дома на малых участках, когда домовладение в 400 кв. м располагается на 8-10 сотках. Другой пример - морально устаревшие дома старше 15 лет, на которые сложно найти покупателей. Расстаться с ними удастся только за минимальные деньги.
Экспертиза
Алла Зайцева, заместитель генерального директора Общества землепользователей «Прогаль»:
- Структура предложения коттеджей сегодня распределяется по районам следующим образом. Самый дорогой сегмент загородных домов (более 7,5 млн руб.) почти наполовину относится ко Всеволожскому району. Вообще, во Всеволожском районе дороже 7,5 млн руб. продается каждый четвертый объект. Доля других областных районов составляет от 1% до 7%. Только Выборгский выделяется на этом фоне - с долей предложения 12%. В северных пригородных районах Петербурга (Выборгском, Приморском, Курортном) половина продающихся построек оценена продавцами гораздо выше 7,5 млн руб., но суммарно таких предложений немного.
В предыдущем ценовом интервале - 2,5-7,5 млн руб. - на долю Всеволожского района приходится треть домовладений. К Выборгскому району области относится 15% предложения, к Гатчинскому, Ломоносовскому и Приозерскому - по 11%. В южных пригородных районах (Пушкинском, Красносельском, Петродворцовом) также преобладают постройки за 2,5-7,5 млн руб.
Ольга Трошева, заместитель директора КЦ «Петербургская Недвижимость»:
- По-прежнему наиболее активно развивается северное направление, которое пользуется популярностью у покупателей. Самый интересный для покупателей и продуктивный с точки зрения возникновения новых проектов - Всеволожский район, где с начала года появилось примерно 35% из всех новых поселков в Ленобласти. Активное развитие показывает и южное направление, более всего здесь предложений в Гатчинском и Ломоносовском районах. Предложения на юге разношерстные: здесь встречаются и элитные домовладения по стоимости 20 млн руб., и эконом-класс - за 5-6 млн руб.
Что касается цен, то они в последнее время практически не меняются. Правда, здесь мы говорим о ценах предложения. Суммы сделок всегда ниже на 15-20%, однако застройщики их не афишируют, а предпочитают договариваться с покупателями.
|
