Разбираем особенности купли-продажи жилья, в котором зарегистрированы несовершеннолетние
Новый Жилищный кодекс совершил революцию: с 1 марта 2005 года отменено традиционное требование получать согласие органов опеки и попечительства (ООП) для продажи квартиры, в которой проживают несовершеннолетние. Однако в законодательстве сохранились нормы, направленные на защиту интересов детей. Эти правила обязательно нужно учитывать, если вы собираетесь продать либо приобрести квартиру, в которой зарегистрированы несовершеннолетние. В случае нарушений сделка может быть оспорена и признана недействительной.
НА ЗАМЕТКУ
Госдума приняла в первом чтении поправки в Жилищный кодекс. Согласно одному из новшеств бывшие члены семьи собственника, сохранившие право на жилплощадь по решению суда, смогут пользоваться жильем даже в случае его продажи - в течение срока, установленного судьей.
А чтобы покупатель был в курсе такого "приданого" квартиры, информация о жильцах будет вноситься в Единый госреестр прав на объекты недвижимого имущества и отражаться в выписке, которую выдает Росрегистрация.
Родители разводятся - где маленькому жить?
Жилищный кодекс припас еще один сюрприз для семейных собственников квартир. Теперь в случае прекращения семейных отношений, в частности, при разводе супругов, бывшие члены семьи по общему правилу теряют право пользования жилплощадью (если, конечно, сами не являются сособственниками жилья).
Как это ни удивительно звучит, но если ребенок после развода остается жить с матерью, а отец платит алименты, то малыш может быть признан бывшим членом семьи по отношению к своему папе. Именно по такому пути идет судебная практика, исходя из того, что по жилищному законодательству лица перестают быть членами одной семьи, если начинают, например, вести раздельное хозяйство. Таким образом, выходит, что отец, являющийся единственным собственником квартиры, в принципе может выселить после развода не только бывшую жену, но и ребенка (в практике уже известны такие случаи).
Из этого жесткого правила есть несколько исключений:
Если бывший член семьи не имеет возможности обеспечить себя другим жильем по уважительным причинам (скажем, ребенок - потому что не может работать), то он или его представитель вправе обратиться в суд с просьбой сохранить право пользования жилым помещением. Судья, исходя из конкретных обстоятельств, определяет срок сохранения права на проживание в квартире собственника, например, до достижения ребенком совершеннолетия или до окончания высшего учебного заведения при очной форме обучения.
Если собственник жилья исполняет алиментные обязательства в пользу бывших членов семьи (это как раз касается прежде всего детей, оставленных после развода с другим супругом), то суд вправе обязать собственника обеспечить таких лиц другим жильем (п. 4 ст. 31 Жилищного кодекса).
Впрочем, если собственник решит продать квартиру, то все проживающие в ней лица, даже сохранившие право на жилплощадь по решению суда, обязаны отправиться "с вещами на выход" (п. 5 ст. 32 ЖК).
ЭТО ПРИГОДИТСЯ!
Одно из распространенных нарушений - игнорирование прав несовершеннолетних жильцов в ходе приватизации квартиры. Если дети не были включены в число собственников, то впоследствии сделки с "несправедливо" приватизированной квартирой могут быть оспорены. Срок исковой давности при этом отсчитывается с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
Чтобы застраховаться от признания сделки недействительной, риэлторы советуют родителям-продавцам включать ребенка в число собственников новой, покупаемой квартиры. В таком случае вопрос об ущемлении его интересов в ходе приватизации прежнего жилья теряет актуальность.
Загляните в опекунский совет!
Согласие ООП на сделку по-прежнему необходимо, если в квартире зарегистрированы по месту жительства ("прописаны") дети, оставшиеся без родительского попечения (ст. 292 Гражданского кодекса РФ).
Для признания ребенка живущим "без присмотра" вовсе не обязательно, чтобы отец с матерью были лишены родительских прав. Согласно Семейному кодексу дети могут считаться оставшимися без попечения, если родители тяжело больны или длительно отсутствуют, уклоняются от исполнения обязанностей, а также в некоторых других случаях (ст. 121 СК РФ). При наличии этих условий можно обращаться в местные органы опеки и попечительства с просьбой принять детей под наблюдение.
Так что если "благонадежность" и сознательность родителей-продавцов вызывают у вас сомнения, желательно поинтересоваться в местном опекунском совете: не числятся ли там под наблюдением дети хозяев квартиры? Если да, то сделка, заключенная без согласия ООП, впоследствии может быть оспорена в интересах несовершеннолетних.
Если ребенок - сособственник...
Еще одна ситуация, когда без ООП не обойтись, - это сделка с жильем, в котором несовершеннолетние не просто зарегистрированы, а владеют долей в праве собственности. Как правило, так бывает, когда квартира приватизирована в общую долевую собственность родителей и детей.
В таких случаях, исходя из ст. 37 Гражданского кодекса РФ, согласие ООП на сделку по отчуждению жилья (продажу, мену, дарение) требуется непременно.
Чтобы органы опеки дали добро, нужно будет предъявить доказательства, что интересы ребенка не пострадают. Например, представить договор купли-продажи другой квартиры, в которой несовершеннолетний также будет владеть долей в праве собственности (это возможно при так называемых альтернативных сделках).
|
