Раз в месяц законопослушные москвичи несут деньги в сбербанк, оплачивая квартирные счета по платежкам, которые им кладут в почтовые ящики. В квитках отдельным пунктом, подкрепленным "увесистой" суммой, значится: "содержание и ремонт жилого помещения".
Какой глубокий смысл таится за этой строчкой, заменившей не менее загадочное "техобслуживание", для широких масс было и остается секретом. Массы как платили, так и платят, раз велено. В сегодняшнем выпуске "Справочного бюро" мы "рассекретим" эту составляющую платежей за жилье. А заодно выясним, что нам нынче положено, а что осталось лишь в воспоминаниях о временах советских, временах минувших.
Жилищный кодекс - наша настольная книга
Ответ на вопрос, за что мы платим, надо искать, прежде всего, в ЖК РФ. А именно - в разделе 7, который так и называется: "Плата за жилое помещение и коммунальные услуги".
Какова же структура платежей? В соответствии со статьей 154 ЖК она может включать плату за:
пользование жилым помещением;
содержание и ремонт жилого помещения;
капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома;
коммунальные услуги.
Плату за наем (сейчас чаще говорят - за пользование жилым помещением) взимают с нанимателей, живущих в квартирах государственного или муниципального жилищного фонда. У собственников такой статьи расходов нет. Но означает ли это, что они платят меньше, чем наниматели?
Пока это действительно так. Наниматели сегодня платят больше собственников на величину платы за пользование жилым помещением. Но если говорить о не столь отдаленном будущем, ситуация скорее всего кардинально изменится. Связано это с тем, что в столице в платежи не включена плата за капитальный ремонт: он нынче осуществляется за счет средств, выделяемых из консолидированного бюджета Москвы. В Жилищном кодексе (все та же статья 154) записано: капитальный ремонт оплачивают собственники жилых и нежилых помещений. Нанимателей это не касается. За них заплатит правительство города из своего бюджета. После введения платы за капремонт платежи собственников жилых помещений станут значительно выше платежей нанимателей.
Сколько придется платить? В России пока нет практики, когда плату за капремонт устанавливают, исходя из реальной стоимости таких работ. А вот в ближнем зарубежье первый опыт есть: там стоимость капремонта соизмерима с платой за содержание и ремонт жилого помещения. Если подобный подход будет принят и у нас, это заметно отразится на размерах платежей собственников. Но пугаться того, что это случится завтра, не стоит: в ближайшее время резкого повышения произойти не должно.
По закону и по понятиям
Что стоит понимать под "содержанием и ремонтом жилого помещения"? В соответствии со статьей 154 ЖК в плату за содержание и ремонт жилого помещения включаются работы:
по управлению многоквартирным домом;
по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
Управление. Четкого определения, что входит в понятие "управление многоквартирным домом", в законодательстве, увы, нет. Грань между управлением и содержанием и ремонтом многоквартирного дома размыта. Именно по этой причине в Жилищном кодексе они объединены в единый платеж. На практике же под управлением принято понимать деятельность, связанную с планированием и организацией работ по содержанию и обслуживанию жилья. Именно на стадии управления устанавливается их порядок, определяется, что именно следует выполнять в первую очередь, а что можно отложить на более поздний период, какие материалы потребуются. А также принимается решение о способе исполнения - делать все собственными силами или привлечь подрядную организацию. На этой стадии формируются наши будущие платежи, и определяется комфорт нашего проживания.
От грамотного управления во многом зависит как состояние дома, так и состояние наших кошельков.
Пример из жизни. Перед подъездом дома за один год три раза перекладывали асфальт. Первый раз это произошло осенью, когда в непосредственной близости от подъезда прорвало трубу с горячей водой, которая стала заливать подвал. Достаточно оперативно приехала бригада, вскрыли асфальт, лотки, в которых были проложены трубы, заменили кусок трубы, все закрыли и заасфальтировали.
Зимой прорвало эту же трубу, но уже где-то рядом. Опять приехала бригада. Взломали асфальт, открыли лотки, заменили всю трубу, все закопали, асфальт восстановили.
Летом решили поменять трубы полностью, вот все и повторилось в третий раз... С одной лишь разницей - асфальт восстановили только частично.
Каждый, кто хотя бы раз заказывал асфальтирование дорожек на даче или площадке перед гаражом, знает, что это весьма не дешевое удовольствие. Так вот, все выше описанные "телодвижения" с трубами, согласно ЖК, обязаны оплатить жители злополучного дома. Такое управление многоквартирным домом никак нельзя назвать профессиональным.
Содержание и ремонт общего имущества. Согласно действующему законодательству мы оплачиваем не все работы, а только те, что имеют отношение к общему имуществу многоквартирного дома.
Все включено
В статье 36 ЖК к общей долевой собственности отнесены:
помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Речь идет о межквартирных лестничных площадках, лестницах, лифтах, коридорах, лифтовых и иных шахтах, технических этажах, чердаках, подвалах, в которых имеются инженерные коммуникации, и т.д.;
крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома. К несущим и ненесущим конструкциям относятся фундаменты, стены, перегородки, окна, двери, межэтажные и балконные перекрытия, иные конструкции;
механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома объекты, расположенные на этом же участке.
В последнем случае стоит сделать уточнение. Земельный участок включается в перечень общего долевого имущества только тогда, когда оформлено его межевание, и за собственниками жилых и нежилых помещений многоквартирного дома на него зарегистрировано право общей долевой собственности. Во всех прочих случаях земля не входит в общую долевую собственность.
Важно! Перечень общего имущества определен Жилищным кодексом и не может быть дополнен или расширен.
В плату за содержание и ремонт жилого помещения могут быть включены работы по содержанию и ремонту элементов общего имущества. Жители оплачивают обслуживание мусоропровода, лифта, предоставление услуг по вывозу твердых бытовых отходов, дератизации и дезинфекции нежилых помещений дома.
Как видите, в одну строчку квитанции включается масса работ и услуг.
Важно! Включение в платежи работ, не входящих в перечень общего имущества, незаконно.
Твое, мое, общее
Об инженерном оборудовании стоит рассказать подробно. В соответствии с ЖК стояки газа, горячей, холодной воды, канализационные стояки являются общим имуществом. А ответвления от них и оборудование, обслуживающие одну квартиру или одно нежилое помещение (в том числе индивидуальные приборы учета, газовые плиты, газовые колонки, унитазы, раковины, ванны и иное оборудование) к общему имуществу не относятся. Тоже можно сказать и об электрических сетях. Электросети, проходящие, как правило, по подъезду, к которым подключаются сети, обслуживающие помещения, являются общим имуществом. А отводы от этих сетей и оборудование, обслуживающие одну квартиру или одно нежилое помещение (включая прибор учета, электрические плиты) к такому имуществу не относятся.
К общему имуществу относятся сети, обеспечивающие освещение подъезда, работу лифта или иного оборудования, которое используется для общих домовых нужд. Целиком относятся к общему имуществу системы теплоснабжения, включая и радиаторы, установленные внутри помещений, поскольку даже батареи обслуживают более одного помещения. От их работы зависит температура не только в помещении, в котором они установлены, но и в остальных помещениях многоквартирного дома.
За отдельную плату
Многие москвичи помнят то время, когда плата за техобслуживание включала все работы внутри жилого помещения. Сантехник обязан был менять прокладки в смесителях и починять смывные бачки. Газовики ремонтировали газовые плиты, и все это входило в стоимость платы за техническое обслуживание. Новый Жилищный кодекс подобный порядок отменил. Теперь ремонт любого оборудования, расположенного внутри квартиры (за исключением систем теплоснабжения), осуществляется за отдельную плату.
Как быть в случае аварии на сетях, расположенных внутри квартиры? Прежде всего, нужно позвонить в аварийно-диспетчерскую службу, которая приедет и ликвидирует аварийную ситуацию. Например, если у вас сорвало кран, или прорвало трубу, и вода затапливает квартиру, аварийная служба перекроет вам воду бесплатно, а вот за ремонт, скорее всего, попросят заплатить. Ну а если вам все отремонтировали, а денег не попросили, считайте, вам просто крупно повезло...
Еще вопрос: кто должен менять ванны, раковины и газовые плиты, отслужившие свой срок? В соответствии с действующим законодательством замена такого внутриквартирного оборудования - обязанность собственника помещения. Если квартира находится в собственности, то менять ванны, раковины и прочее придется за свой счет. Если квартира не приватизирована, наниматель вправе требовать от собственника (правительства Москвы) замены отслужившего свой срок оборудования. Это относится к приборам учета, смесителям, газовым колонкам и иному внутриквартирному инженерному оборудованию.
Так что если вернуться к вопросу о том, кто больше платит - наниматель или собственник, то по совокупности расходов платежи собственника окажутся существенно выше.
Необязательные платежи
В плату за содержание и ремонт жилья могут входить и необязательные платежи. То есть, мы можем за что-то платить, а можем и не платить. Например, за обслуживание кодового замка. Если собственники на общем собрании решат, что он им нужен, и они хотят, чтобы его обслуживали, то придется раскошелиться. Ну а если вынесут вердикт о том, что сами справятся с обслуживанием (предположим, в доме живет умелец, который согласен его чинить), вы имеете полное право отказаться от этой услуги.
Почем обслужат?
Размер платежа за содержание и ремонт жилого помещения определяется как произведение общей площади квартиры на тариф, который установлен правительством Москвы в соответствии с действующим законодательством, или (такого раньше не было) на тариф, утвержденный общим собранием собственников жилья.
Сейчас за содержание и ремонт жилья мы платим по единому для всех тарифу. Для домов со всеми удобствами, лифтом и мусоропроводом сумма составляет 5 руб. 10 коп. в месяц за квадратный метр общей площади. Причем, сумма эта заниженная, поскольку на самом деле мы платим меньше половины реальной стоимости. Остальное дотируется из бюджета города. Но постепенно власти будут эти платежи все больше перекладывать на наши плечи.
Со временем "среднегородских" (одинаковых для всех) цен не будет. Каждый дом индивидуален по возрасту, материалу, из которого сделан, уровню благоустройства и т. д. А потому у каждого дома должен быть и свой "индивидуальный" перечень того, что ему необходимо. К примеру, где-то крышу надо починить, а где-то фонтаны во дворе поддерживать в порядке. У кого-то есть кодовые замки, у кого-то - нет. Поэтому у каждого жилого здания своя стоимость содержания и ремонта. Понятно, что и размер платы будет дифференцированным для каждого многоквартирного дома.
Где он, этот перечень?
Как москвичи могут познакомиться с перечнем работ, которые должны быть выполнены? А очень просто - заглянуть в договор. Правда, сначала этот договор нужно заключить...
В соответствии с действующим законодательством обязанность организации предоставлять жилищные и коммунальные услуги (а у граждан обязанность оплачивать их) возникает только при наличии договорных отношений. Причем, это не зависит от выбранной формы управления многоквартирным домом. Именно договор становится источником наших знаний о том, за что и сколько мы платим. С вами обязаны заключить такой договор, даже если собственники вашего дома не выбрали способ управления им.
Форма договора описана в статье 162 ЖК. В законодательстве существует понятие "существенные условия договора". Это те условия, по которым стороны обязаны договориться, в противном случае договор может быть признан ничтожным. К существенным условиям договора управления многоквартирным домом относятся:
состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
- порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Итак, в договоре управления должны быть зафиксированы не только состав и состояние общего имущества многоквартирного дома, но и перечень работ, которые будут выполнены, а также услуги, которые предоставят (с указанием их стоимости). Если подобного (и подробного!) реестра нет, ни в коем случае не подписывайте договор. Требуйте включения перечня. И чем он будет детальнее, тем лучше. Это позволит вам знать свои права, контролировать и требовать исполнения тех работ, за которые вы платите.
Не бойтесь прослыть занудой
1. Желательно, чтобы в расшифровке строчки "содержание и ремонт жилых помещений" каким-то образом оговаривались гарантийные обязательства. Например, если в планах значится ремонт подъезда, то неплохо было бы сразу включить в договор пункт о гарантиях качества. Облезет краска раньше срока - управляющая организация перекрасит стены за свой счет. Понятно, что буквально каждую услугу в договоре трудно предусмотреть. Но тогда гарантийные обязательства должны быть указаны в актах выполненных работ. Установили, предположим, кодовый замок на двери, а он через неделю сломался. Значит, это вина того, кто его устанавливал, пусть и ремонтирует за свой счет.
2. Правильно было бы предусмотреть в договоре ответственность управляющей организации за некачественное содержание и ремонт жилья. Законом ведь предусмотрена ответственность жителей за неплатежи. И компания, обслуживающая дом, должна отвечать за невыполненные вовремя или вообще невыполненные работы. Допустим, двор завален мусором, не вывозившимся несколько дней. Мы, мало того, что не должны в таком случае платить за эту услугу, но еще хотели бы иметь возможность наложить штрафные санкции на управляющую компанию.
3. Если вам не удалось добиться, чтобы в договор включили полный перечень услуг, заключайте его хотя бы на год, а не на пять лет.
Возьмем за образец
О том, что представляет собой перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, можно узнать из постановления правительства РФ N75 от 6 февраля 2006 года "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации многоквартирным домом". Там этот перечень представлен. Его можно взять за образец.
|
