Резкий рост цен на жилье в несколько раз повысил доходность инвестиций в недвижимость - тот, кто купил квартиру год назад, сегодня может продать ее вдвое дороже. Правда, по мере роста цен на недвижимость частным инвесторам, не располагающим достаточной для приобретения квартиры суммой, становится все труднее войти в этот бизнес. Решить проблему можно, воспользовавшись ипотечным кредитом.
"На растущем рынке недвижимости заработать довольно легко. В настоящее время ставки по ипотечным кредитам составляют от 9% до 11% годовых в долларах США. При этом рост цен в Москве за прошлый год составил почти 50%, а за первое полугодие 2006 года - еще более 50%, - говорит Елена Хоркина, директор департамента розничного кредитования Московского кредитного банка. - Таким образом, люди, получившие кредит год назад, заплатили процентов по ипотечному кредиту в 10 раз меньше, чем произошедший рост цен на квартиры. При этом мы не учитываем доход, который заемщик может получить, сдавая купленную по ипотеке квартиру в аренду".
По данным банкиров, вместе с ростом цен на жилье выросло и число заемщиков, использующих ипотеку для инвестиций в недвижимость. В Банке проектного финансирования, как отмечает начальник кредитного управления БПФ Станислав Гундар, за последнее время доля таких клиентов заметно увеличилась и на сегодняшний день количество ипотечных кредитов, выданных на приобретение недвижимости с инвестиционными целями, составляет около 80% всех ипотечных кредитов.
Частного инвестора, по наблюдениям Станислава Волошина, начальника управления розничного бизнеса Импэксбанка, одинаково привлекают и новостройки и вторичный рынок жилья. "Клиентов Импэксбанка можно разделить на две почти равные по размеру категории. Одни берут кредит для покупки квартир в новостройках, используя это как способ инвестирования, другие, анализируя рыночную ситуацию, предпочитают вкладывать деньги во вторичное жилье, с последующей сдачей его в аренду и возможными будущими перспективами, - говорит он. - Число людей, понимающих перспекти вы рынка, с каждым днем растет, и это незамедлительно сказывается на количестве заемщиков, получающих кредит у нас в банке именно с целью инвестирования".
Какая же стратегия лучше? Долгосрочные вложения в квартиру, которую заемщик будет сдавать, выплачивая проценты по кредиту за счет арендных платежей, - менее рискованный вариант. "Данная схема при существующих процентных ставках оправдывает себя при росте цен не менее 15% в год", - считает Елена Хоркина.
"Покупка квартиры по ипотеке с целью последующей сдачи ее в аренду действительно выгодный бизнес, и не только для категории элитного жилья, - утверждает Леонид Амнуэль, аналитик департамента ипотечного кредитования Юниаструм Банка. - Чтобы это стало бизнесом, платежи по ипотеке должны быть меньше, чем арендная плата. Доходность от сдачи в аренду ипотечных квартир может доходить до 10%. Для инвестиционных целей необязательно покупать квартиру бизнес-класса, можно купить обычную однокомнатную квартиру, как наиболее ликвидную, недалеко от метро, расположенную в пределах часа езды от центра. Какой первоначальный взнос при этом будет, не так важно - разница в процентных ставках небольшая, главное, чтобы расчет оправдал себя. Доход заемщика должен быть на уровне $1.5-2 тыс., тогда банк легко даст кредит".
Чтобы получить с вложенных денег максимальный доход, а не просто оправдать вложения, нужно грамотно выбрать квартиру. Помощь риэлтора потребует дополнительных расходов - сегодня они берут за свои услуги от 2 до 6% стоимости объекта. Конечно, можно подобрать квартиру самому. Дмитрий Мамонтов, заместитель начальника управления кредитования физических лиц департамента розничного бизнеса ТрансКредитБанка считает, что выгоднее всего вкладывать средства в недооцененные объекты жилой недвижимости с хорошей перспективой стабильного роста. В Московском регионе, по его мнению, в среднесрочной перспективе (5-7 лет) выгодно вкладывать средства в квартиры с увеличенной площадью и количеством комнат от 3-х и более в спальных районах или в одно -двухкомнатные квартиры в центре столицы.
Кстати, сегодня можно приобрести квартиру на вторичном рынке в кредит и без первоначального взноса - такие программы предложили этим летом сразу несколько банков, в том числе Внешторгбанк 24. Как утверждает Мария Серова, начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования Внешторгбанка 24, при этом остальные параметры продукта не изменились. Таким образом, частный инвестор может выгодно использовать бум на рынке недвижимости, вложив в бизнес минимальную сумму.
Более быструю прибыль может принести первичный рынок жилья. Как считает Анна Горячева, начальник департамента по работе с физическими лицами Газпромбанка, "в условиях растущего рынка недвижимости выгоднее приобрести квартиру на стадии строительства на минимальных ценах и продать ее после оформления в собственность на максимальных ценах". Ее мнение разделяет и Дмитрий Галкин, директор центра ипотечного кредитования БИН-банка. "На месте ипотечного заемщика-инвестора я бы купил квартиру на раннем этапе строительства, чтобы заработать не только на росте цен, но еще на риске "недостроя" и на фактическом "отложенном потреблении покупки", - говорит он.
Покупать квартиру для скорой перепродажи не обязательно в Москве. "Популярный способ заработка с помощью покупки недвижимости- новостройки ближнего Подмосковья, - отмечает Леонид Амнуэль. - Широким спросом пользуются Химки, Красногорск, Балашиха, Реутов, Долгопрудный, Желездорожный, Подольск и другие города, расположенные в 20-25 км от МКАД. Можно заключить инвестиционный договор на ранней стадии строительства. Желательно не на нулевом цикле, так как застройщики бывают разные. Затем через несколько лет, когда дом будет уже построен, уступить свои права на квартиру в этом доме другому лицу по цене на 40-50% выше первоначальной стоимости".
|
