В попытке привлечь как можно больше клиентов ипотечные банки идут на крайние меры. Некоторые из них решили сделать ставку на крайне либеральное отношение к способам подтверждения доходов - подобный подход перестает быть редкостью. А другие стараются предложить еще более комфортные условия. Например, кредитуют заемщиков, которым отказали в других банках. Обычно отказ в выдаче кредита связан либо с неспособностью погасить кредит, либо с отсутствием документов, подтверждающих надежность заемщика. Банки, которые предоставляют кредиты таким клиентам, изначально рискуют больше других.
Увеличение кредитного портфеля имеет и оборотную сторону: с его ростом становится больше и невозвращаемых кредитов, что плохо сказывается на платежеспособности самого банка. Естественно, что для компенсирования рисков, возникающих при работе с не совсем благонадежными заемщиками, придется предлагать кредиты под более высокий процент.
Но это не должно смутить потенциальных клиентов, поскольку в других банках деньги им просто не дадут. Также вполне вероятно, что на первых порах заемщиками по кредитам с облегченной процедурой андеррайтинга будут выступать проверенные клиенты банка. Как сочетается неспособность доказать свои доходы и статус надежного клиента банка - остается загадкой. Однако банки всерьез рассчитывают за счет такого кредитования резко увеличить количество выданных ипотечных кредитов.
А документы у вас есть?
Для привлечения большего числа клиентов некоторые банки хотят опробовать предоставление ипотечных кредитов по паспорту. Помимо него никаких документов предоставлять не потребуется. Это рискованные планы. Не секрет, что при желании реально "найти" паспорт с похожей фотографией. По таким паспортным данным заемщика потом можно искать вечно. Впрочем, если заемщик оформляет залог на покупаемую квартиру, банк в любом случае получит свои деньги. В принципе есть риск, что недобросовестный заемщик успеет переоформить квартиру на других лиц. Но сделать это сложно и дорого.
Ни один из банков-новаторов не раскрыл секрет, как собирается бороться с систематическими невозвратами кредитов. Ведь каждый невыплаченный кредит - это не просто уменьшение прибыли банка, а ухудшение его финансовых показателей.
Еще одной приметой последнего времени стал тот факт, что постепенно развивается кредитование покупки комнат. Такая ипотека не только увеличивает количество заемщиков, но и предоставляет людям возможность обзавестись хотя бы каким-то жильем (далеко не все в состоянии позволить себе квартиру). Но покупка комнаты подразумевает ее выделение в качестве самостоятельного объекта собственности, что сопряжено с серьезными трудностями.
Очевидно, что такие ипотечные программы предназначаются прежде всего для покупки комнат в коммуналках. И опять возникает вопрос об обеспечении таких кредитов: как и другие ипотечные займы, они выдаются под залог покупаемой недвижимости. Но в реальной жизни реализовать подобный залог гораздо сложнее, чем это кажется на первый взгляд.
Пути назад не будет?
Некоторые банки пытаются инициировать внесение в законодательство изменений, которые максимально защитили бы интересы банка, когда оформляется сделка купли-продажи квартиры по ипотеке. Суть предложений состоит в том, чтобы лишить продавца квартиры возможности приостанавливать регистрацию сделки в одностороннем порядке. Для приостановления регистрации сделки придется получать согласие банка, который выдал покупателю кредит.
Как будет происходить такое согласование на практике - пока остается непонятным. Наиболее вероятный вариант - документ, аналогичный согласию супруга на сделку. То есть для приостановления регистрации продавца обяжут приложить к своему заявлению согласие банка. Скорее всего регистрирующие органы не станут требовать нотариального заверения такого согласия. Вместе с тем внесение в законодательство изменений позволяет банкам осуществлять некоторый контроль за действиями продавца.
В настоящее время реален вариант, когда продавец, которому по договору покупатель должен выплатить часть денег, но не сделал этого, вправе "заморозить" сделку. Если упомянутые выше изменения будут внесены, интересы продавца неизбежно пострадают. Сторонники изменений резонно возразят, что сейчас покупатель не застрахован от одностороннего приостановления сделки продавцом. Это так. Но никто не запрещает сторонам договора указать, что продавец обязан оказывать всяческое содействие в регистрации договора. Кроме того, в договоре можно подробно расписывать права и обязанности сторон, связанные как с исполнением документа вообще, так и с регистрацией сделки в частности.
Идея ограничения прав продавца напрямую связана с попыткой банков ускорить процесс перевода денег продавцу. Как правило, стороны стараются договориться о том, что продавец получит деньги только после сдачи документов по сделке на регистрацию. При обсуждении изменений в законодательстве, как правило, звучит мысль о том, что продавец, получив деньги сразу после подписания (а не регистрации) договора, не только даст расписку в получении денег, но и предоставит письменные гарантии того, что не станет препятствовать регистрации сделки. Таким образом, продавец получит свои деньги сразу, а банк и покупатель будут спокойно ждать получения документов после регистрации.
Впрочем, нельзя полностью исключить возможность мошенничества, когда квартиру продадут нескольким покупателям сразу. Если продавец получит деньги сразу, ему необязательно стараться приостановить одну из сделок. Желание ускорить получение продавцом денег понятна. Но любое упрощение процедуры расчетов сегодня представляется преждевременным.
Не спрятаться, не скрыться
Еще одна инициатива банков - более тесное сотрудничество с налоговыми органами для получения от них информации о налогоплательщиках. Для такого сотрудничества необходимо внести ряд изменений в действующее законодательство. Банки рассчитывают получать от налоговиков сведения об имуществе заемщика. Это фактически повторение целей и задач бюро кредитных историй.
Однако допуск банков к персональной информации о налогоплательщиках наверняка вызовет недовольство последних. Строго говоря, информация обо всем имуществе заемщика не относится к договору. Другой вопрос, что заемщик, обремененный имуществом, не будет "кидать" банк с возвратом кредита. Мнение банкиров о том, что количество клиентов уменьшится только в связи с оттоком мошенников, может не совпасть с действительностью. Далеко не каждому человеку понравится, если информация о его собственности будет находиться практически в свободном доступе.
Все нововведения, которые инициированы банками, направлены исключительно на привлечение клиентов и защиту интересов самих банков. Но фактически все новинки наносят удар по заемщикам. Если все инициативы, требующие внесения соответствующих изменений в законодательство, будут приняты, заемщик и продавец станут младшими партнерами банков - бесправными и ограниченными в действиях законодательством. А в Интернете появятся не только данные из кредитных досье заемщиков банков, но и информация об имуществе каждого конкретного заемщика.
|
