Мини-отели заполняют в Россию ту же нишу, что пансионы на Западе. Однако у нас эта ниша освобождается выбывающими по экономическим причинам гостиницами класса 3*. В Москве их сносят, чтобы построить 4-5-звездочный отель, в Петербурге реконструируют, но с тем же итогом. В городах Золотого кольца и на курортах Черноморского побережья мини-отели заполняют совершенно незанятое поле комфортного размещения.
В последние два-три года в Петербурге более заметно, по сравнению с гостиницами высшего и среднего классов, развиваются мини-отели. "На данный момент инвесторам интереснее снимать сливки в проектах высшего класса 4* и 5*, где спрос пока тоже до конца не удовлетворен, - объясняет директор департамента оценки, консалтинга и аналитики АН "Бекар" Игорь Лучков. - Эти гостиницы окупаются значительно быстрее, и норма прибыли для инвестора в них заложена больше. А если инвесторы и обращаются к проектам среднего класса, то это скорее мини-отели, поскольку даже при относительно больших вложениях такие небольшие по объему строительства объекты быстрее можно построить, ввести в эксплуатацию, а, следовательно, и окупить". "Конкурентным преимуществом мини-отелей перед гостиницами среднего класса является местоположение в историческом центре при отсутствии необходимости поиска земельного участка или объекта реконструкции", - считает Генеральный директор ЗАО "МКД" Юрий Воропаев. Сегодня, по оценке "Центра развития малых отелей", в городе функционирует 468 мини-отелей с числом номеров от 2 до 40 (для сравнения: в Москве на сегодняшний день, по данным Becar. Commercial Property, действует 65 мини-гостиниц). "Поскольку в нормативных документах Ростуризма само понятие "мини-отель" встречается всего один раз в контексте номерного фонда, мы условно определяем как малые отели гостиницы с количеством номеров до 50, и мини-отели - до 10 номеров", - поясняет руководитель "Центра развития малых отелей" (Санкт-Петербург) Алексей Мусакин. По данным Praktis Consulting&Brokerage, мини-гостиницы занимают уже долю в 20% в общем номерном фонде города. Большая часть из них не имеет соответствующего официального оформления, т.к. размещена в жилом фонде. По данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам Санкт-Петербурга, сейчас в городе на 1 тыс. жителей приходится около 7 гостиничных мест, тогда как по среднеевропейским показателям на 1 тыс. петербуржцев должно приходиться 14-15 гостиничных мест.
Барьеры для инвесторов
Бум создания мини-отелей происходит в Санкт-Петербурге неслучайно. В Питере, в отличие от Москвы, действуют жесткие КГИОПовские обременения. Дефицит пятен под застройку подталкивает бизнес к созданию мини-отелей. Но их возникновению в Петербурге способствовал не только очевидный дефицит гостиничных мест. Кроме того, в отличие от традиционного туризма, в городе наличествовал дефицит средств размещения для бизнес-туристов. Тем не менее, на пути инвесторов в этот сегмент стоит ряд барьеров. По словам экспертов, на согласование гостиничного проекта в Питере уходит два-три года. В мае 2006 г. губернатор города Валентина Матвиенко пообещала сократить процедуру прохождения согласований при создании гостиниц до 1 года. Однако значительная часть отелей избегает согласовательных мытарств, существуя как "меблированные комнаты". "В Санкт-Петербурге нет свободных зданий, подходящих для реконструкции под мини-отели, - говорит Алексей Мусакин, управляющий мини-отелем Shelfort и руководитель "Центра развития малых отелей". - Инвесторы создают отель в части здания. Если это жилой дом, то при переводе части площадей в нежилой фонд, перепланировке и перепрофилировании в отель необходимо соблюсти целый ряд норм. Например, загрузка продуктов не должна быть ближе 6 м от окна. Именно поэтому собственники мини-отелей выбирают статус "меблированных комнат" (70% рынка)".
Впрочем, удлиняет сроки реализации не только согласование самого проекта. В историческом центре, к которому тяготеют отели, катастрофически не хватает энергетических мощностей. На переговоры с Ленэнерго для получения мощностей уходит часто до полутора лет. Иногда инвестору самому приходится прокладывать новый кабель, поскольку состояние городских инженерных коммуникаций не позволяет технически реализовать полученное разрешение. Кроме согласований, еще одна проблема для владельцев отелей - это система оценки земли и поиска новых мест для размещения мини-гостиниц. Землю оценивают исходя из максимальной эффективности ее использования, т.е. сколько она будет стоить, если построить на ней жилой дом и продавать квартиры. Но доходность жилой недвижимости и отеля сильно разнится, и отельерам часто не под силу приобрести или арендовать желаемую землю. При подборе новых мест под отели предприниматели получают массу обременений: либо расселить предложенное здание, либо перевести его в нежилой фонд, либо перевезти куда-нибудь находящуюся там государственную службу. В основном для мини-гостиниц, которые располагаются в центре города, инвесторы занимаются реконструкцией существующих зданий.
Если инвестор выбирает здание, в котором проживают жильцы, у него могут возникнуть даже неразрешимые проблемы. "Совсем не всякое здание можно расселить, - констатирует зам. генерального директора Центрального агентства недвижимости Людмила Ефремова. - Сначала надо провести обследование дома на предмет возможности расселения. Без него может оказаться, что начатая работа и, главное, потраченные средства пойдут насмарку. Случается так, что собственник квартиры в доме, который инвестор собирается расселить, перевести в нежилой фонд, а затем использовать под гостиницу, уехал в неизвестном направлении, и найти его не представляется никакой возможности". В таком случае на расселении дома можно поставить крест. Бывает, что собственник психически болен, хронический алкоголик и наркоман или человек, прописанный в квартире (чаще всего в коммунальной - в таких домах много коммуналок), потерял право приватизации. Здесь также расселение останавливается. В любом из указанных случаев, если не проводить предварительное обследование, можно расселить 50 квартир, а на 51-й столкнуться с таким случаем и остаться ни с чем ("эффект последнего жильца"). Такое обследование стоит порядка $1,5-6 тыс. - в зависимости от размера дома. В результате его инвестор сможет решить, насколько расселение в данном случае целесообразно и возможно и сколько средств ему придется потратить на 1 кв.м. Если он сочтет расселение целесообразным, то тогда начинается непосредственно этап расселения, который тоже длится не менее года. В связи с ростом цен на недвижимость ожидается, что мини-отели экономкласса будут активно создаваться за пределами исторического центра, вблизи от станций метро.
Отлавливать сетями
Трудности отельеров усугубляются маркетинговыми ошибками. "Мини-отели - бизнес дилетантов, - утверждает Алексей Мусакин. - Большинство инвесторов малых отелей никогда не занимались гостиничным бизнесом. Они строят гостиницы с оглядкой на прошлое состояние рынка. Например, они видят, что стоимость отделки для бизнес-класса выше в 1,5 раза, чем в экономклассе (1-2 тыс. руб. за 2-местный номер), а цена номера в 2 раза выше (3-4 тыс. руб. за 2-местный номер), и считают инвестиции в создание мини-отеля бизнес-класса весьма рентабельными. Но это было несколько лет назад, сейчас заполняемость в бизнес-классе ниже, чем в экономклассе, предложение избыточно, и доходность заметно снизилась". "Заполняемость отелей экономкласса достигает 70%, а в туристический сезон - 95%, - отмечает Кристина Шлыкова, коммерческий директор УК "Атмосфера", управляющей сетью мини-отелей. По ее мнению, владельцам мини-отелей целесообразно отдавать их в управление сетевым компаниям, которые обеспечивают не столько бренд и стандарты сервиса, как в большом гостиничном бизнесе, сколько более эффективную рекламу и равномерную заполняемость номерного фонда. "У нас в управлении находятся мини-отели как бизнес-, так и экономкласса, - говорит г-жа Шлыкова, - причем принадлежащие различным владельцам. Это позволяет выстраивать более гибкую стратегию маркетинга на рынке". Стабильную заполняемость мини-отелям обеспечивает бизнес-туризм: трафик деловых поездок между двумя столицами постоянно растет, в то время как туристическая посещаемость Санкт-Петербурга стагнирует. По оценке экспертов, у мини-отелей очень велика доля постоянных постояльцев, именно поэтому после местоположения и цены услуг значительное влияние на выбор и лояльность постояльцев оказывает сервис и качество управления.
По данным исполнительного директора Praktis Consulting&Brokerage Юлии Дровянниковой, затраты на создание мини-отеля значительно меньше, чем на строительство крупной гостиницы. Например, мини-отель на 15 номеров - с учетом того, что недвижимость под его размещение приобретается в собственность, - обойдется в $1-1,5 млн (включая оборудование номеров) при сроке окупаемости 3-5 лет. При этом основные затраты пойдут на покупку недвижимости и ремонт помещений. В то время как среднегодовая загрузка петербургских гостиниц более высокого класса составляет 50-55%, этот показатель у мини-отелей на 10-15% выше. Это объясняется их дешевизной и, как следствие, большей привлекательностью для среднего туриста, не готового переплачивать за "звездность". По мнению Дровянниковой, Петербург популярен в Европе именно у массового туриста, пенсионеров и молодежи, не готовых к переплате за гостиничные номера высшей категории. По данным исследования Boston Consulting Groupe, по средневзвешенной цене номера ($213) сегодня Петербург опережает даже Париж. Развитие сегмента мини-отелей значительно увеличит городской гостиничный фонд, поэтому городу предлагается включить объекты под мини-отели в программу расселения городских коммунальных квартир, составить реестр таких предложений для инвесторов, а также стимулировать возможность аренды этих объектов в качестве альтернативы покупке недвижимости в собственность. Срок аренды в этом случае должен соответствовать периоду окупаемости и возврата кредитов под реализацию проекта, то есть не менее 10-15 лет.
Сети мини-отелей охватывают не только обе столицы, но и более отдаленные территории. При этом сетевые инвесторы, протягивающие свои щупальца из Москвы, выбирают различные маркетинговые стратегии. В 2005 г. ЗАО "Стабильная линия" объявило о создании гостиничной сети из малых отелей в Москве и городах Золотого кольца. В сеть под названием "Ассамблея" должны войти не менее 15 отелей класса 3* общей площадью до 2,5 тыс. кв.м каждый. По предварительным оценкам, общий объем инвестиций в проект составит $60-75 млн. Большая часть отелей откроется в Москве, однако некоторые из них будут построены в городах Золотого кольца. Концепция компании - создание мини-отелей в исторических и архитектурных памятниках местного значения за счет их реконструкции.
Реконструкция "Дома Сергея Меншикова" обошлась "Стабильной линии" в $4,5 млн. Из них $3 млн были позаимствованы у американского партнера International Planning&Research Company, остальные $1,5 млн - кредит латвийского банка Parex Bank. Для строительства остальных четырех гостиниц "Стабильная линия" использует другую схему финансирования: 70% - заемные средства, 30% - средства соинвесторов, которые будут владеть гостиницами на правах паевой собственности. Одноместный номер в отелях сети "Ассамблея" будет стоить 160 евро.
Другим сетевым оператором, инвестирующим в открытие в России одиннадцати придорожных мини-гостиниц, стала компания Douglas Hotel. Объем инвестиций составит $30 млн: 50% средств будет вложено главным акционером проекта - американской MBS Group, 40% будет привлечено за счет кредитов западных и российских банков. До конца 2006 г. будет построено шесть гостиниц. Отели расположатся на крупнейших автомагистралях, большее число из них - на магистрали Москва-Санкт-Петербург. Согласно первоначальной концепции, они позиционировались как мотели, но затем инвестор поменял вывеску на "придорожные отели" - суть ориентации на автомобилиста от этого не поменялась. В этом году открылся мини-отель недалеко от Обнинска, на 85-м км федеральной трассы "Украина". Еще пять гостиниц находятся на этапе строительства. Срок окупаемости данного проекта - 5-7 лет, рентабельность - 20-25%. Ожидается, что заполняемость номеров в Douglas Hotel в первый год работы составит 70% и увеличится до 75% во второй год работы сети. Стоимость стандартного номера - $80 в сутки. Структура каждого отеля Douglas Hotel будет включать от 26 до 45 номеров, ресторан, fast-food, сауну. Кроме того, при гостинице будут располагаться автостоянка, шиномотаж для легковых и большегрузных автомобилей.
Маленький отель в маленьком городе
Мини-отели оказались тем форматом, который идеально подходит малым городам.
Интересным примером, как сегмент мини-отелей развивается в городе с населением до 100 человек, но обладающим определенным туристическим потенциалом, является Выборг. Транзитное положение города вблизи финской границы и в 170 км от Санкт-Петербурга является одновременно и достоинством, и недостатком. Финны, останавливавшиеся здесь проездом в Питер на короткое время, чтобы освежить себя глотком чего-нибудь горячительного, составляли основной контингент двух условно трехзвездочных отелей - "Выборг-Карелия" с довоенной историей и гостиницы "Дружба", построенной в виде пирамиды финскими строителями на берегу залива Салака-Лахти. Сказать, что в Выборге случился с тех пор туристический бум, было бы преувеличением. Однако на Выборг появилась определенная мода в Москве, Питере и других городах. Этому содействовали культурные акции - кинофестиваль "Окно в Европу", постановки Мариинского театра в Выборгском замке, рыцарские турниры и в целом обаяние средневекового европейского города, единственного в своем роде в границах нынешней России. Факт остается фактом: не одна компания из Москвы и других российских городов за последние годы совершила приятный тур по местным достопримечательностям, кафе и барам, чтобы упокоиться на ночлег в гостинице.
Отремонтированные "Выборг" и "Дружба" вкупе с гостиницей-кораблем "Короленко" сегодня готовы поселить у себя вместо подгулявшего финна столь же расслабленного россиянина, запросив за это в диапазоне от 1 800 до 3 500 руб. в сутки. Мини-гостиницы, как результат частной инициативы последних лет, только начинают создавать альтернативу поселению в больших отелях. "Летучая мышь", "Вип-отель", "Руслан" и еще не более десятка мини-отелей на 8-10 номеров размещаются в небольших особнячках в старом городе; цена стандартного 2-местного номера колеблется вокруг 100 евро.
Есть и апарт-отели на месте расселенных квартир в не менее исторически нагруженных домах Выборга. Примечательно, что, в отличие от полупустующих больших собратьев, заполняемость мини-отелей в уик-энд и зимой, и летом 100%. "Выборг не является отдельной туристической достопримечательностью, поэтому на турфирмы мы не ориентируемся, наши клиенты - петербуржцы и, как ни странно, москвичи. Ярко выраженной сезонности нет, однако 100%-ная заполняемость достигается в основном в уик-энд, - говорит Кирилл Фролов, владелец одного из местных мини-отелей. - Вложив около 1 млн в 15 местный отель, он рассчитывает окупить затраты за 4 года".
Симптоматично, что на рынок гостиничной недвижимости Выборга обратила свое внимание профильная управляющая компания "МКД", развивающая гостиничный бизнес в целом ряде российских регионов, в т.ч. на горнолыжном курорте "Красная Поляна". На Рыночной площади ОАО "СК "Возрождение Санкт-Петербурга" реконструирует бывшее здание общежития под офисно-гостиничный комплекс площадью 12 тыс. кв.м. Управляющей компанией будет ЗАО "МКД". Ввод в эксплуатацию запланирован на конец 2006 г.
|
