Лизинг иногда называют мутацией аренды. А мутации, как известно, бывают полезными и наоборот. Судя по тому, что за последние полвека лизинг потеснил на развитых рынках недвижимости традиционное кредитование, польза от него огромна. Участники российского рынка недвижимости пока относятся к лизингу настороженно.
Lease по-английски значит "аренда". А вот для производного от него leasing в нашем языке не нашлось эквивалента. Даже закон "О финансовой аренде (лизинге)" не дает определения этому слову (согласно закону, "лизинг - совокупность экономических и правовых отношений, возникающих в связи с реализацией договора лизинга"). В общем, лизинг - это экономические отношения, которые по форме являются арендными, по сути же - сделкой купли-продажи.
Но в России даже крупные ЛК могут пересчитать свои сделки в сфере недвижимости по пальцам. По существу, хотя закон о лизинге был принят в 1998 г., реально рынок подобных услуг стал развиваться только в 2005 г. В 2005 г., по данным журнала "Лизинг-Ревю", доля лизинговых сделок с коммерческой недвижимостью составила 0,85% от всех лизинговых сделок. В денежном выражении это составило $72,2 млн. Эксперты предсказывают рост рынка лизинга коммерческой недвижимостью на 50-100% в год. Но рядовые участники рынка относятся к лизингу сдержанно.
Альтернатива кредиту
Коротко напомним, в чем состоит суть лизинга недвижимости. Допустим, некая фирма планирует приобрести в собственность объект недвижимости, но не имеет для этого достаточно средств. В этой ситуации возможно два выхода - лизинг и кредит.
При покупке недвижимости с использованием кредита объект отказывается в собственности фирмы и в залоге у банка. При покупке недвижимости с помощью лизинга схема другая. Лизинговая компания приобретает выбранный фирмой объект. Фирма (она будет являться лизингополучателем) ежемесячно перечисляет лизинговой компании оговоренную сумму, а после окончания действия договора получает объект в собственность.
Схема на первый взгляд сложная. Она не только сложнее традиционного кредитования, в ней фигурирует посредник между банком и клиентом. Почему же лизинговая схема оказалось столь популярной во многих странах? По крайней мере в Англии, Ирландии, Дании и других странах лизинговые сделки вытесняют традиционное кредитование. А в ведущих западных компаниях доля лизинговых сделок с коммерческой недвижимостью составляет практически половину портфеля лизинговых компаний и по популярности соперничает с лизингом автотранспорта.
(В России, повторимся, лизинг недвижимости - это менее 1% портфеля лизинговых компаний, а автолизинг, по данным "РФ-Аналитики" - менее 30%)
Преимущества лизинга
Во-первых, лизинговая схема позволила снизить риски кредитора и, соответственно, удешевить и удлинить деньги. Да, лизинговая компания берет плату за свои услуги, но проценты, под которые она привлекает деньги банка, ниже тех, которые клиент может привлечь самостоятельно. Лизинговая компания - это не просто "оптовый клиент" для банка. Объект оформляется в ее собственность, а значит, в случае дефолта продать его будет гораздо легче.
Во-вторых, лизинговые платежи включаются в полном объеме в состав затрат, относимых на себестоимость у лизингополучателя. Таким образом, можно уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на прибыль. Иными словами, в условиях легальной бухгалтерии лизинг оказывается выгоднее кредита.
В-третьих, при лизинге можно применять коэффициент ускоренной амортизации (до трех), что позволяет сократить налоги на имущество. При сроке лизинга 10 и более лет к моменту истечения договора балансовая стоимость объекта недвижимости для целей бухгалтерского учета была близкой к нулю, т.е. в течение срока лизинга производится полная бухгалтерская амортизация имущества. Это позволяет лизингополучателю и лизинговой компании избежать дополнительных расходов по уплате налогов при передаче по окончании срока лизинга объекта недвижимости в собственность лизингополучателя. Расходы на эксплуатацию, ремонт и реконструкцию объектов недвижимости можно будет включать в состав лизинговых платежей по договору лизинга (хотя на это идут далеко не все компании). В-четвертых, покупка объекта по лизинговой схеме - это защита недвижимости от недружественных поглощений.
И, наконец, в пятых Лизинговые платежи во многих случаях сопоставимы с арендными. По мнению Сергея Клишо, члена правления, начальника управления маркетинга "РГ Лизинг", для офисов Москвы это положение верно при цене менее $5 тыс. за кв.м. Таким образом, лизингополучатель, не увеличивая свои затраты по сравнению с арендой, по истечении срока договора лизинга еще и получит объект недвижимости в собственность. А это важно для тех компаний, которые стремятся повысить свою капитализацию. Кроме того, арендные ставки могут повышаться, а лизинговые платежи фиксированы на весь срок лизинга.
При сроке лизинга 10 и более лет к моменту истечения договора балансовая стоимость объекта недвижимости для целей бухгалтерского учета была близкой к нулю, т.е. в течение срока лизинга производится полная бухгалтерская амортизация имущества. Это позволяет лизингополучателю получить максимальные налоговые льготы, доступные при лизинге. Выгоды мнимые и реальные
От профессионалов рынка нередко приходится слышать: "Если посчитать, то лизинг совсем невыгоден!" Откуда взялось такое мнение и в каких случаях лизинг действительно невыгоден?
Прежде всего надо понимать, что лизинговый платеж однозначно выше платежа по банковскому кредиту. Потому что платеж банку включает только проценты и тело кредита, а в лизинговый платеж входит еще и плата лизинговой компании, и налог на имущество. К тому же лизинговые платежи облагаются НДС, а платежи по банковскому кредиту - нет. Но при этом подсчете забывают, что лизинг позволяет экономить на налоге на имущество и существенно экономить на налоге на прибыль. Правда, если фирма и так имеет льготы по НДС, налогу на имущество, налогу на прибыль, то приобретение недвижимости по договору лизинга для нее не будет выгодным.
Также лизинг не будет выгоден для фирм, работающих с нулевой рентабельностью. И в ситуациях, когда недвижимость приобретается в "серой зоне".
Великий тормоз
Что же сдерживает развитие лизинга в России?
Еще несколько лет назад, по мнению Сергея Силинга, директора московского филиала ООО "Глобус-Лизинг", на первом месте стояло отсутствие длинных денег у лизинговых компаний. Но теперь на передний план выходят другие причины.
Во-первых, традиционная "необеленность" нашего рынка недвижимости. Предметом лизинга может быть только тот объект, который официально продается за 100% своей стоимости (требование показывать в договоре купли-продажи 100% стоимости при лизинге даже более жестко, чем при кредитовании: банк может выдать кредит под какие-то расплывчатые цели, а ежемесячные платежи лизинговой компании начисляются исходя из официальной стоимости объекта).
"Расхождение между балансовой стоимостью и рыночной стоимостью возможно даже для новых объектов, возводимых без занижения стоимости работ и материалов, - говорит Виктор Шипилов, коммерческий директор "РГ Лизинг". - Просто за время строительства рыночная стоимость объекта возрастает".
На второе место эксперты ставят общую слабость нашей банковской системы. "Общий объем кредитов, выданных всеми российскими банками на срок свыше 3 лет, по данным Центробанка составляет 924 млрд руб. Любых кредитов, не только под коммерческую недвижимость. Что это такое в масштабах страны? К сожалению, возможности нашей банковской системы по финансированию ограничены", - поясняет Сергей Клишо.
Все остальные причины являются второстепенными. Хотя, возможно, некоторые лизинговые сделки сорвались именно из-за них. Например, требование государственной регистрации договора лизинга. "Из-за обязательности государственной регистрации договора купли-продажи и договора лизинга многие компании предпочитают схему аренды с правом выкупа по окончании срока аренды, - говорит Дмитрий Шицле, Генеральный директор Лизинговой компании "УРАЛСИБ". - Подобные договорные отношения не подлежат государственной регистрации. Недостаток такой схемы - невозможность воспользоваться налоговыми льготами, предоставляемыми при лизинге".
Также эксперты называют сложности, связанные с перерегистрацией договоров о предоставлении электрических мощностей, водоноснабжения и канализации на лизинговую компанию.
Еще одна проблема состоит в том, что земельные участки, на которых находится предмет лизинга, нельзя передавать в лизинг (земля является неамортизируемым объектом).
Для многих регионов актуальной причиной является и нехватка подходящих объектов. Ведь рынок недвижимости сегодня - это рынок продавца. Убедить собственника продать объект лизинговой компании, а не покупателю с "живыми" деньгами - непросто.
Трудности преодолимы
На самом деле большинство трудностей можно обойти. Например, проблему, связанную с регистрацией договора лизинга. Многие лизинговые компании решают ее одновременным заключением и подачей договора купли-продажи и договора лизинга в регистрирующий орган. Но поскольку договор считается заключенным только в момент государственной регистрации (а это две недели-месяц), то приходится в каждом конкретном случае определять меры, гарантирующие соблюдение сторонами условий договора до его регистрации. Проблема с невозможностью передать в лизинг землю, на которой находится объект, решается путем заключения договоров долгосрочной аренды на 49 лет с правом пролонгации. И, разумеется, в договоре лизинга должно быть прописано, на каких условиях лизингополучатель получает землю.
Разработана и абсолютно законная схема, позволяющая обойти "серые" выплаты, присутствующие в большинстве сделок с коммерческой недвижимостью. Вот что говорит руководитель проекта "Коммерческая ипотека" ООО "МИЦ-бизнес" Сергей Киприянов: "Сначала продавец создает компанию на Британо-Виргинских островах, на территории с нулевым налогообложением. Компания BVI учреждает иностранную компанию в одной из тех стран, с которой у России подписан договор о ликвидации двойного налогообложения. Это Австрия, Армения, Белоруссия, Бельгия, Болгария, Великобритания, Венгрия, Вьетнам, Германия, Дания, Индия, Ирландия, Испания, Италия, Казахстан, Канада, Кипр, Китай, Люксембург, Малайзия, Мали, Молдова, Монголия, Нидерланды, Норвегия, Польша, Румыния, Словакия, Словения, США, Туркменистан, Турция, Узбекистан, Украина, Филиппины, Финляндия, Франция, Хорватия, Чехия, Швейцария, Швеция, Югославия, Южная Корея, Япония. Предпочтительнее Кипр, Великобритания или США. Далее оффшорная компания учреждает российскую компанию, на которую продавец переоформляет объект недвижимости по балансовой цене. Покупатель будет приобретать, скажем, кипрскую компанию с принадлежащей ей российской компанией, которая является собственником объекта недвижимости. Деньги будут перечисляться покупателем на компанию BVI в полном объеме и не будут подлежать налогообложению. Полученные продавцом таким образом средства будут готовы для реинвестирования в новые проекты, в том числе и на территории Российской Федерации".
В России с осторожностью заключают сделки возвратного лизинга (фирма продает лизинговой компании имеющийся у нее объект недвижимости, а потом берет его в лизинг), поскольку налоговая инспекция рассматривает его просто как схему ухода от налогов. Многие лизинговые компании предпочитают не рисковать и использовать обходные пути. Хотя Сергей Клишо заявил, что в их арсенале есть сделки возвратного лизинга. Правда, подходили к их заключению особенно тщательно.
Для кого и для чего?
Кто может приобрести недвижимость с помощью лизинга? Лизингополучателями могут являться юридические лица, организованные в форме открытого акционерного общества, закрытого акционерного общества или общества с ограниченной ответственностью. Обычно лизинговые компании требуют, чтобы юрлицо успешно работало не менее года. Хотя есть прецеденты, когда лизинговый договор заключали с только что созданной фирмой. Это была управляющая компания, организованная для управления объектом, приобретаемым в лизинг. Поэтому, если объект недвижимости приобретается для дальнейшей сдачи в аренду, то необходимо представить бизнес-план эксплуатации объекта.
Разумеется, условия лизинговой сделки будут отличаться в зависимости от кредитной истории лизингополучателя и целей, с которыми он приобретает недвижимость.
В лизинг можно брать любой объект коммерческой недвижимости, главное, чтобы у него были юридически "чистые" документы, оформленные земельные отношения, а на плане БТИ отсутствовали красные линии. Менее очевидное требование: здание не должно быть сдано в аренду, что снижает привлекательность привлечения лизинга при покупке офисных зданий, складских помещений или торговых центров как бизнеса.
Но последние тенденции - снижение нижней границы стоимости объекта, передаваемого в лизинг. Сергей Высоцкий, председатель правления ООО "Альянс Регион Лизинг", говорит, что они готовы рассматривать сделки от 1,5 млн руб. (хотя пока что минимальная размер сделки - 3 млн руб.).
А Лизинговая компания "УРАЛСИБ" вообще заявляет об ориентации на малый и средний бизнес. В этом случае надо разработать и предложить стандартный продукт, что снизит издержки на заключение сделок, а значит, позволит уменьшить и минимальный порог. Кстати, недавно Лизинговой компанией " УРАЛСИБ" совместно с банком "УРАЛСИБ" организовано финансирование лизингового проекта по приобретению коммерческой недвижимости для последующей передачи в лизинг ОАО "Восток". Объем профинансированных на приобретение недвижимости средств составил $44 млн. Срок лизинга по сделке - 5 лет. Так что "равнение" на мелких и средних клиентов - это стратегическое решение, а вовсе не вынужденная необходимость.
Профессиональные посредники
Называя объективные и субъективные трудности, ни один представитель лизинговой компании не обмолвился о низкой информированности участников рынка. Между тем осведомленность не только руководителей фирм-покупателей недвижимости, но и риэлторов в этом вопросе чрезвычайно низка.
Сегодня клиенты приходят в лизинговую компанию, когда у них уже есть готовый покупатель, вопрос только в финансах. А в идеале клиент должен приходить в ЛК просто с параметрами желаемого помещения. А уж дальше риэлтор-партнер лизинговой компании будет осуществлять его подбор. Хотя функции риэлтора могут быть гораздо шире, нежели просто поиск объекта.
"Иногда на один объект приходится искать несколько лизингополучателей, - говорит Алексей Курушин, финансовый директор Penny Lane Realty. - Например, банк финансирует строительство объекта, который потом будет пользоваться спросом среди лизингополучателей - скажем, ТРЦ. В этом случае посредник должен найти соответствующих клиентов и потом еще организовать управление объектом в целом". Подключение посредника позволяет упростить и убыстрить многие этапы сделок купли-продажи, переоформления и регистрации документов. И, разумеется, именно риэлтор поможет оценить, насколько ликвиден тот или иной объект недвижимости.
Важно понимать: лизинговые сделки возможны только в законодательном поле. Поэтому развитие лизинга коммерческой недвижимости - это не просто расширение возможностей финансирования, но и движение в сторону цивилизованного рынка.
|
