Каждому из нас в течение жизни приходится совершать операции с недвижимостью - купить, сдать, продать, обменять, получить наследство. Самое разумное в этом случае - прибегнуть к помощи профессионального риэлтора. Его деятельность можно сравнить с работой паромщика, который точно знает, кого и к какому берегу нужно переправить.
Деятельность риэлтора для многих неясна. Часть потребителей вообще не понимают, зачем он нужен, - ведь все можно сделать самому. Да, можно. Только в процессе оформления документов и поиска нужного объекта становится актуальным вопрос потраченного времени и нервов. Но любая сделка с недвижимостью связана со сбором большого количества документов. Это значит, что придется ходить по инстанциям и простаивать в очередях.
Не у каждого найдется свободное время, чтобы обойти все необходимые структуры. Да и терпение здесь потребуется ангельское. Обращаясь к риэлтору, вы оградите себя от подобных проблем. Агент выполняет такую работу не впервые, у него уже наработаны определенные технологии взаимодействия с каждой из вовлеченных структур.
Кроме того, недвижимость - это ценный товар, поэтому всегда привлекала мошенников. Можно, конечно, найти себе продавца или покупателя, разместив объявление в газете. Затем поехать посмотреть квартиру или назначить встречу покупателю. На этом этапе никто вас обмануть не сможет. За просмотр, как говорится, денег не берут. Единственное, что вы можете потерять в данном случае, - это свое время.
Риски появляются после того, как вариант устраивает обе стороны и они решают вступить в финансовые отношения, то есть когда необходимо подписывать документы и отдавать деньги. В этой ситуации выявить, кто мошенник, а кто нет, может только профессионал. Поэтому здесь необходимо наличие третьей, независимой стороны, которая сведет к минимуму все возможные риски. Таким посредником, в данном случае компетентным в вопросах недвижимости, который может провести все необходимые операции с документами, является риэлтор.
Проблема выбора
В обязанности риэлтора входит организация всего процесса, начиная с первичной консультации и заканчивая актом приема-передачи объекта недвижимости. Его деятельность можно условно разделить на три основных этапа: проведение консультаций, подбор требуемой недвижимости или покупателя и оформление документов.
Деятельность агента всегда начинается с телефонного звонка и общения с потенциальным клиентом. Именно в этот момент можно понять, насколько серьезна фирма, в которой он работает. Профессиональный риэлтор никогда не станет заискивать перед клиентом или давить на него. Выслушать клиента и понять, что ему нужно и как можно ему помочь, - вот главные задачи риэлтора при ведении предварительных переговоров. При выборе риэлтора помните, что некоторое время вам придется с ним плотно работать и доверять ему свои дела по недвижимости. Поэтому если агент вам неприятен, лучше отказаться и найти другого.
Во время консультации оговариваются почти все вопросы, так или иначе связанные с недвижимостью. Это могут быть разнообразные юридические проблемы. Клиент может обсудить с агентом общее состояние объекта, его эксплуатационные характеристики, наличие или отсутствие ремонта и т.д. Кроме того, риэлтор может дать ответ и на вопросы экономического характера - примерная стоимость объекта, его ликвидность, окупаемость. Для более подробных разъяснений риэлтор посоветует вам обратиться к специалисту (юристу, оценщику, экономисту), который должен быть в штате агентства.
Второй частью работы риэлтора является подбор требуемой недвижимости или поиск покупателя на имеющийся объект. Хороший специалист умеет анализировать информацию, оценивать общую ситуацию на рынке, знает примерную стоимость аналогичного объекта, имеет сведения о спросе и предложении на тот или иной вид недвижимости. У риэлтора есть база данных, где он фиксирует последние изменения на рынке недвижимости. Для поиска нужного варианта агент кроме собственной базы использует средства массовой информации, в том числе и корпоративные издания (сайт риэлторской фирмы, печатное издание).
Учитывая требования клиента, агент прорабатывает все подходящие варианты, при необходимости выезжая на объект. Время, которое будет потрачено на поиск, в основном зависит от общего состояния рынка недвижимости, существующего спроса и предложения.
После того как объект или покупатель найден, риэлтор переходит к третьей части своей работы - оформлению всех необходимых документов.
Подготовка документации, сопровождение сделок требует от риэлтора особенной внимательности и аккуратности. Он должен быть в курсе всех изменений законодательства. Ошибки здесь стоят в прямом смысле дорого, ведь переоформление документов требует как времени, так и дополнительных средств. Каждая справка имеет свой срок действия, и проволочки здесь могут обернуться не в вашу пользу. Риэлтор сделает все максимально быстро. Важно не просто собрать документы, составить договор купли-продажи, зарегистрировать его, а сделать это в желаемые сроки и нести ответственность за выполнение этих сроков. Очень важный момент в работе риэлтора - прозрачность его деятельности.
Возможности лидера
В условиях быстро растущего рынка недвижимости профессиональные риэлторы, кроме обычной посреднической деятельности, выступают как ипотечные брокеры, проводят торговые операции, занимаются девелоперской деятельностью и управлением недвижимостью.
В качестве ипотечного брокера риэлтор выберет тот банк, условия которого по предоставлению ипотечного кредита будут для вас наиболее приемлемыми. Он же соберет и подготовит все необходимые документы для предо- ставления в банк, а затем займется поиском устраивающих вас и банк вариантов.
Риэлторские компании, располагающие значительными оборотными средствами и высококвалифицированными специалистами, ведут торговлю недвижимостью. То есть риэлторская компания покупает на свои средства объекты недвижимо-сти, а затем продает их по более высокой цене. Этому может способствовать благоприятная ситуация на рынке или вложение средств в реконструкцию объекта. Также риэлторы могут осуществлять торговлю недвижимостью в интересах третьих лиц.
Девелоперская деятельность заключается в разработке и внедрении инвестиционных проектов, связанных с недвижимостью. В этом случае риэлтоская компания должна дать рекомендации по строительству объекта, чтобы он в дальнейшем пользовался спросом на рынке. Это не строительство как таковое, а эффективная организация и управление инвестиционно-строительным проектом.
Недавно на рынке появился еще один вид деятельности риэлторских компаний - управление недвижимостью. Риэлторы берут на себя обязанности по эффективной эксплуатации объектов недвижимости клиента с целью извлечения прибыли, от размера которой зависит их вознаграждение.
Мнение эксперта:
Вера Банных, заместитель генерального директора агентства недвижимости "АРС-Риэлти":
- В настоящее время на рынке недвижимости много "альтернативных" сделок, осуществление которых требует времени, специальных знаний и опыта. Так как цены на недвижимость постоянно растут, то многие не успевают вовремя продать существующую недвижимость и внести платеж за вновь приобретаемую. Кроме того, нужно успеть к определенному времени провести юридическую экспертизу по каждому из этих объектов, собрать необходимый пакет документов, решить вопрос с физическим и юридическим освобождением объектов, то есть с новым местом постоянной регистрации всех жильцов, и многое другое. В такой ситуации важно четко знать, кому, где, когда, сколько платить и на каких условиях. Довести "альтернативные" сделки до их логического завершения под силу далеко не каждому риэлтору. А попытка осуществить их самостоятельно, без посредника, связана с большим риском и вряд ли увенчается успехом.
|
