С того момента, как в прессе появилась информация о так называемой "дачной амнистии", граждане жили в напряженном ожидании. И вот долгожданный закон принят. Он начал действовать с 1 сентября прошлого года. Но многие до сих пор не уверены, что этот закон решит их проблемы. Сегодня юрист М2 рассказывает, чего ждать простому дачнику от новых норм.
Закон о дачной амнистии вносит изменения в действующее законодательство, чтобы предоставить людям возможность оформлять свои права на недвижимость в упрощенном порядке. По большому счету, это не новый закон, а сборник поправок в ранее принятые.
Законодатели осложнили жизнь всем, кто возвел самовольные постройки. Если раньше в соответствии с п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ разрешалось оформить права на постройку через суд (путем их признания), даже если она находится на чужом участке, то теперь эта норма отменена. По идее это должно заставить "охотников" за участками отступить. Теперь у них нет возможности закрепиться на чужой земле. Вместе с тем суд, как и раньше, может признать права на самовольную постройку за владельцем участка, причем владельца земли обяжут компенсировать неудачливому строителю все затраты. Таким образом, новинки законодательства защитили владельца земли от посягательств на его участок, но почти однозначно приговорили его к расходам. Даже если не придется выплачивать компенсацию строителю, сносить незаконно возведенное строение придется за свой счет.
Чтобы не ходить два раза
Безусловно, хорошей новостью стало то, что теперь при регистрации какой-либо сделки с недвижимостью нет надобности каждый раз предоставлять план строения или кадастровый план земельного участка. Регистрирующие органы раньше принимали только оригиналы этих документов. Соответственно, для регистрации каждой сделки требовался новый план, получение которого отнимало много времени. Теперь, если документы уже представлялись и объект недвижимости не претерпел никаких изменений, можно обойтись без плана. Но если раньше при регистрации возведенной постройки не требовалась проектная документация (при условии строительства на своем участке), то теперь ее надо предоставлять.
Пристальное внимание законодателей привлек вопрос регистрации прав на землю и постройки. Согласно принятым изменениям, для регистрации прав достаточно представить документ, который устанавливает права на земельный участок, с приложением кадастрового плана. Для регистрации прав на дом необходимо предоставить документы на землю и декларацию на постройку, которая подтверждает факт ее создания. В декларации указываются все сведения о постройке (адрес, площадь и пр.). Что касается жилых домов, то факт их создания подтверждается либо техническим паспортом, либо разрешением на строительство (если речь идет о незавершенном объекте).
Новое - хорошо измерeнное старое
Также обновлены нормы, посвященные уточнению размеров земельных участков. В соответствии с последними изменениями для внесения уточненных данных в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) достаточно заявления заинтересованного лица (правообладателя) и документа, содержащего описание недвижимости (план, кадастровый план и пр.). Уточнение производится без дополнительной регистрации. Вместе с тем в законе не прописано, как в таком случае будут выдаваться новые свидетельства о праве собственности.
Предположим, собственник по документам владел земельным участком площадью 15 соток. По результатам измерений выясняется, что на самом деле размер участка составляет 16 соток. Этот факт фиксируется в кадастровом плане. По закону собственник должен обратиться в регистрирующий орган с заявлением и предоставить новые данные о площади своего участка. Поскольку в законе прямо сказано, что повторной регистрации не требуется, стоит сделать вывод, что ранее регистрация прав на участок уже производилась.
Следовательно, у собственника должно быть свидетельство о праве собственности на землю. Но в свидетельстве указано расположение участка и его площадь. Таким образом, без выдачи нового свидетельства при уточнении данных не обойтись.
Кроме того, остается неясным, что будет служить основанием для выдачи свидетельства. Сама по себе выдача свидетельства не означает осуществление регистрационных действий, но и оснований для выдачи документа с уточненными сведениями тоже нет. Видимо, эту проблему решат за счет разработки новой формы заявлений или простого обмена одного свидетельства на другое. Последнее маловероятно, поскольку свидетельства печатают на бланках строгой отчетности.
Права на землю зарегистрируют даже в том случае, если сведения о площади участка в документах о его предоставлении и в кадастровом плане отличаются друг от друга. Для регистрации предполагается использовать сведения из кадастра. Логика понятна: эти данные - последние по хронологии (как указано в законе - "сведения об уточненной площади"). Но законодательство в этом случае никак не защищает права тех, чьи земельные участки уменьшены благодаря деятельности соседей. При обмере земельных участков неизбежны споры. Вот и получается, что идея хорошая, а ее воплощение - не очень.
Кому-то всегда не везет
Есть еще одно обстоятельство, которое не добавляет спокойствия. В соответствии с новой редакцией ст. 20 закона "О государственном земельном кадастре" (принятой в рамках закона об амнистии) в проведении кадастрового учета земли откажут, если уточненная площадь участка превышает ранее установленную в документах более чем на минимальный размер земельного участка. Получается, что, ограничивая захваты, законодатели неизбежно выделяют некое количество владельцев, чьи земельные угодья под амнистию не попадают. Также законодатель предоставил шанс оформить право собственности на земельные участки, ранее предоставленные членам садоводческих или дачных товариществ. Если земля была предоставлена на праве постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения, получать решение о предоставлении земли в собственность не требуется. Но следует определить границы участка, для чего надо предоставить соответствующие документы.
Для принятия решения о передаче земли в собственность госорганам дано две недели. Впрочем, вполне вероятно, что в случае нарушений со стороны заявителей сроки вырастут.
Избавляемся от иллюзий
Как обычный владелец участка представляет себе процесс оформления земли в собственность или легализации строений? Обмерить участок, описать постройку, получить соответствующие документы на недвижимость, написать заявление в местные органы власти (при предоставлении земли в собственность), подать заявление в регистрирующие органы (для оформления прав).
Чиновники при деле
Местные власти для содействия имеют право организовывать прием заявлений, готовить документы, проводить разъяснительную работу (что особенно необходимо сейчас). Помимо этого они вправе выступать заказчиками работ по проведению территориального землеустройства, получать документы о кадастровом учете, сдавать заявления о регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, а также принимать меры по заключению мировых соглашений.
Все эти полномочия осуществляются либо по заявлению обратившегося гражданина, либо на основании выданной им доверенности. Разумеется, за умеренную плату многие чиновники будут предлагать свои услуги не только по сбору документов, но и по их сдаче для регистрации прав. Следовательно, нельзя сбрасывать со счетов вероятность появления "чиновников на пять минут" - людей, которые будут устраиваться на соответствующие должности с целью завладения чужой собственностью (действуя по доверенности) для последующей перепродажи.
Дачная амнистия пока принесла больше вопросов, чем ответов. Чиновники на местах, как и раньше, могут многое, но только если очень сами того захотят. А если не захотят, то и амнистии в отдельно взятом районе не будет. Как и в случае с другими новыми законами, для определения полезности и применимости закона на практике нужно ждать еще минимум полгода. Остается уповать, что за это время все бюрократические недочеты будут устранены.
|
